[2003 부동산시장 결산] (1)집값 폭등-억제 힘겨루기

올 한해 부동산시장은 집값 상승세와 이에 맞선 집값안정대책의 힘겨루기로 출렁거렸다. 지난해에 이은 저금리속에 시중 여윳돈의 상당량이 부동산시장으로 몰리면서 가수요가 집중돼 집값 고공행진이 지속됐다. 하지만 각종 재건축규제, 분양권전매 금지, 다주택 보유에 대한 중과세 등 고강도대책이 잇따라 쏟아지면서 집값상승세는 한풀 꺾인 모습이다. 아직 시중 여유자금이 풍부하고 부동산대책에 대한 실효를 예측할 수 없어 앞으로 시장전개 방향은 가늠하기 더욱 힘든 상황이다. 앞으로 3회에 걸쳐 올해 부동산시장을 정리해본다.

올해 서울아파트값은 지난해와 비교해 13% 이상 올랐다.

재건축 대상단지만 따지면 20% 넘게 상승했다. 올해 서울 및 수도권 집값 변동률도 지난해의 절반수준에 불과하지만 잇따른 고강도 부동산대책을 감안하면 상승탄력은 크게 줄지 않은 셈이다. 이는 서울지역을 비롯해 경기 및 광역시 재건축단지 가격이 꾸준히 오른데다 신도시개발, 고속철도 개통, 신행정수도 등 지역별 호재가 두드러졌기 때문으로 분석되고 있다.

◇중반 강세, 후반 약세=부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 상승률은 매매가격이 13.87%, 전세는 0.58%를 기록해 지난해 매매값 22.73%, 전세 13.25%와 비교해 상승세가 크게 둔화됐다.

서울 및 수도권 아파트 매매값은 연초 약보합세에 이어 4~5월 재건축시장 급등으로 큰 상승폭을 보였다. 후분양제 도입을 내용으로 한 `5.23`대책후 상승세는 다소 주춤했지만 8~9월 서울지역은 다시 7% 가까이 오르는 폭등장을 연출했다. 이후 소형평형 의무비율 확대, 다주택자 중과세 등을 담은 `9.5`, `10.29`대책으로 아파트가격은 하락 반전했다. 특히 양도세 중과세, 주택거래신고제 도입 등을 담은 `10.29 `집값안정대책으로 가수요가 크게 줄어 연말 집값 하향 안정세가 뚜렷했다.

◇10.29이후 하향세 뚜렷=올해 아파트가격은 시장수급과 재료만큼이나 정부대책에 따라 크게 흔들리는 양상을 보였다. 서울 지역의 주간단위 집값 변동률을 보면 대책의 강도가 높은 후반기로 갈수록 대책후의 하락폭은 두드러졌다.

서울 강남구를 투기지역으로 지정했던 `4.25`나 분양권전매 완전금지를 담은 `5.8`대책후 한달동안 상승률은 대책발표전보다 0.8~0.9%포인트 정도 오히려 올랐다. 하지만 후분양제 도입 내용의 `5.23`대책, 소형평형의무비율 확대를 담은 `9.5`대책이후에는 발표후 상승률이 0.2~1.3%포인트 떨어져 그동안 대책과는 다른 양상을 보였다.

`10.29`이후 집값은 내림세가 더욱 뚜렷하다. 대책발표후 서울지역 아파트값은 한달동안 0.89%나 하락했다. 발표전과 비교하면 하락폭은 3.7%에 달해 지난해부터 나온 10차례 이상의 대책 가운데 최고 낙폭을 기록했다. 양도세 중과방침이 주택매수심리를 크게 위축시켰으며 향후 추가대책에 대한 불안감이 확산돼 거래가 급감하고 가격하향세가 이어지고 있는 것이다.

단지별 집값 변동

매매가 기준 상승액 최고 아파트는 강남권 아파트, 상승률 기준으로는 변방(?)에 위치한 아파트가 차지한 것으로 나타났다. 또 지난 해에 이어 높은 가격 상승을 이어갔던 소형 재건축 아파트는 가격 상승액 상위 10위 안에는 포함 된 단지가 없었지만 평당매매가 기준으로는 상위를 모두 휩쓸었다. 아울러 매매가의 지속적인 상승세가 유지됐지만 지난해 말에 비해 1억원 이상 매매가격이 떨어진 곳도 7개 평형에 달한 것으로 분석됐다.

◇상승액은 단연, 강남= 매매가의 상승액 기준으로는 단연 강남권에 위치한 아파트가 대다수를 차지했다. 매매가 상승액 톱10에 들기 위해서는 지난해 12월26일에 비해 4억5,000만원 이상 올라야만 가능했다. 주목할 것은 지난 해에 이어 가격 상승을 이끌었던 소형재건축 아파트는 금액기준으로는 상위 10위에는 오르지 못한 것으로 집계됐다.

상위 10개 평형 중 올해 고급주상복합아파트의 분양열기를 이끈 계기가 된 도곡동 타워팰리스1차는 상승액 상위 1~4위를 싹쓸이, 그 위력을 여실히 보여주고 있다. 지난 해 12월26일, 평균 27억6,500만원 선이던 124평형은 1년 새 무려 13억8,500만원이 상승, 24일 현재 41억5,000만원의 시세를 형성하고 있다. 또 101평형은 12억원이 올라 31억원의 시세를 형성했다.

매매가 상승률 기준 상위 톱10에는 서울은 물론 경기지역의 변방(?)에 위치한 아파트가 차지하고 있다. 지난해 말에 비해 무려 105% 이상, 즉 아파트 값이 두 배 이상 올라야만 10위 안에 들 수 있는 것. 특히 평택시에 위치한 아파트가 상위 1~4위를 모두 차지했다. 평택시 서정동에 위치한 주공2차 14평형의 현재 시세는 8,250만원. 지난해 12월26일 3,600만원에 비해 129.2%가 상승했다. 수익률 기준으로는 단연 1위인 셈이다. 또 평택 독곡동 라이프 47평형과 56평형은 각각 123.8%, 119.2%가 상승, 현재 2억3,500만원과 2억8,500만원 선의 가격대를 형성하고 있다.

◇1년 새 2억원 떨어진 단지도= 지난 해에 이어 매매가가 지속적으로 올라갔지만 실제 가격이 2억원 떨어진 단지도 있다. 서초구 방배동 유로카운티 69평형의 지난 해 말 평균 매매가는 11억1,500만원. 하지만 1년 새 19.3%가 하락, 24일 현재 9억원에 머물고 있다. 또 방배동 롯데캐슬파크는 모든평형이 지난해에 비해 1억2,500만원이 떨어져 현재 평균 14억5,000만원에 시세가 형성됐다.

한편 매매가가 가장 높은 단지는 도곡동 타워팰리스1차 124평형이 41억5,000만원으로 1위를, 다음으로 용산구 이촌동 LG한강자이 92ㆍ93평형이 32억5,000만원으로 2ㆍ3위를 차지했다.

<박현욱기자, 이철균기자 [e-mail]>