보유세 얼마나 바뀌나

은마 84㎡ 72% 줄어 477만원→ 131만원

공시가격 낮아지고 종부세등 세금 완화 효과 따라

세부담 상한선 고려 안해 실질과세는 달라질수도

서울 강남 대치동 은마아파트 전용 84㎡의 올해 보유세(이하 1주택자 기준 산출세액)는 131만7,600원으로 지난해(477만1,200원)에 비해 무려 72.3% 줄어든다.

지난해 9억2,800만원에 달했던 공시가격이 7억2,000만원까지 낮아진데다 올해 재산세 세율이 완화되고 9억원 이하 아파트에 대한 종합부동산세도 완전 면제되기 때문이다.

전국에서 가장 비싼 아파트인 강남 삼성동 아이파크 전용 269㎡는 올해 공시가격이 42억8,800만원으로 지난해(48억2,400만원)에 비해 11.1% 떨어졌지만 보유세는 3,091만으로 지난해(7,442만8,800원)보다 무려 58.4% 줄어든다. 종부세 대상이기는 하지만 역시 세율이 크게 낮아졌고 1주택자 공제도 적용돼 지난해 3분의1 수준의 종부세만 내면 되기 때문이다.

29일 국토해양부가 발표한 '2009년 공동주택 및 개별(단독)주택 가격공시' 자료에 따르면 전국 공동주택의 공시가격은 지난해에 비해 평균 4.6% 하락한 가운데 특히 전용 60㎡ 초과 중대형 주택과 6억원 초과 고가 주택의 가격 하락세가 두드려졌다.

여기에 올해부터 정부가 재산세ㆍ종부세의 세율과 과표구간을 조정하고, 1가구1주택자는 3억원을 공제 받게 돼 9억원까지 종부세를 내지 않도록 하면서 단순한 산출세액을 놓고 비교해봤을 때 고가 주택의 세금 부담이 지난해의 절반이 넘는 수준으로 크게 줄어들 것으로 예상된다.

행정안전부가 앞서 밝힌 보유세의 세율 변경폭을 보면 올해부터 모든 주택에 부과되는 재산세의 경우 세율이 0.15∼0.5%에서 0.1∼0.4%로 낮아지고 세율 적용 구간이 넓어져 세부담이 대폭 줄어든다. 종부세 역시 세율과 세부담 상한선이 인하된다.

이처럼 전체적으로 보유세가 감소되는 효과가 크기 때문에 서울 강북 주요 지역 및 인천 등 올해 공시가격이 오른 지역들에서마저 보유세가 오히려 20~30%가량 줄어드는 효과가 나타날 것으로 보인다.

실제 강북구 미아동 북한산시티 전용 59㎡는 공시가격이 지난해 1억7,200만원에서 올해 1억7,600만원으로 2.3% 상승했지만 재산세는 지난해 23만7,000원에서 올해 15만 4,000원으로 35% 떨어진다. 다만 앞에서 예로 든 사례들은 단순 산출세액으로 지난해의 세부담 상한은 고려하지 않고 계산한 것이기 때문에 올해 실질 세액은 달라질 수 있다. 지난 몇 년간 세부담 상한제가 적용되면서 산출세액과 실제 납부세액 간 격차가 큰 주택이 많았기 때문이다.

올해 세부담 상한은 전년도 산출세액을 기준으로 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 산출세액의 105%, 3억원 초과ㆍ6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%다. 종부세의 세부담 상한선은 150%다.

지방자치단체별로 세부담 상한선에 걸려 산출세액의 30~70%만 내왔던 수도권 주택들은 공시가격이 지난해보다 떨어지더라도 올해 실제 과세되는 세금은 지난해보다 약간 높아질 가능성이 있다. 하지만 지난해 종부세를 납부했던 주택들은 과세기준이 지난해 6억원에서 1주택자의 경우 올해 9억원으로 상향 조정됐고, 세율 인하폭이 크기 때문에 세부담 상한선에 크게 관계없이 대부분 보유세 부담이 감소할 것으로 전망된다.

1가구1주택자가 아닌 경우에는 6억원 초과 주택에 대해서도 종부세가 부과된다.