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"건축비 비싸고 내부설계에 고개 갸웃"… 리모델링에서 재건축으로 방향전환 확산[집슐랭]

부동산정책·제도 2025.12.22 08:30:00

주택 리모델링을 추진 중인 수도권 아파트의 사업 좌초 현상이 확산하고 있다. 리모델링 공사비가 재건축 못지않게 상승해 비용 부담이 커지자 재건축으로 선회하는 사업장이 늘고 있기 때문이다. 리모델링 규제 완화 법안이 국회에서 우후죽순 발의됐지만, 법안 통과가 지지부진한 점도 시장에 상당한 영향을 미치는 것으로 풀이된다. 정비사업 전문가들은 리모델링이 도심 내 주거환경 개선과 원주민의 재정착 등 장점이 있는 만큼 규제 완화가 필요하다고 지적한다. 21일 정비 업계에 따르면 경기 성남시 분당구 한솔마을 5단지는 리모델링과 관련 법적 소송이 우여곡절 끝에 마무리됐다. 2021년 1기 신도시 아파트 중 첫 번째로 리모델링 사업계획승인까지 받았지만 이를 반대하는 측이 소송을 걸며 상당 기간 지연됐다. 이 단지의 소유주들이 법적 분쟁까지 벌이며 리모델링 사업을 반발한 배경에는 전용 58㎡의 복층 구조가 작용했다는 분석이 나온다. 이 단지의 한 소유주는 “1층에 거실, 부엌과 안방, 2층에 방 2개를 만든 구조를 보고 25평형에 복층은 이해하기 어렵다는 반응이 상당했다”며 “이 같은 복층 구조는 가구 간 내력벽 철거 금지 조항 때문인 만큼 리모델링 사업에서 이를 회피하기가 어렵다”고 언급했다. 내력벽은 건물의 하중을 견디는 벽으로 현재 가구 내 내력벽 철거는 허용되지만 가구 간 내력벽 철거는 금지됐다. 막대한 공사비에 비해 사업 완료 이후 효용이 떨어진다는 점도 리모델링을 가로막는 요인으로 작용한다. 서울 용산구 동부이촌동 ‘이촌우성아파트 리모델링 조합’은 지난달 15일 총회를 열고 조합 해체를 결의했다. 리모델링 사업 지속 여부의 건에서 참석 조합원 107명 가운데 60명이 반대표를 던지며 조합의 존속 필요성이 사라진 것이다. 리모델링 조합은 설립 3년 만에 해산 수순을 밟게 됐다. 이 단지는 용적률이 320%를 넘어 재건축 사업성 확보가 어렵다는 이유로 리모델링을 추진했지만, 공사비 급등 등으로 리모델링 장점이 사라지면서 사업이 결국 좌초된 것이다. 한강 대우아파트도 성동구 응봉대림1차 아파트와 성동구 옥수동 극동아파트 역시 상황은 비슷하다. 극동아파트는 올 2월 리모델링 건축위원회 심의를 통과했지만 최근 들어 재건축 추진위가 발족해 재건축으로 선회하는 분위기가 감지된다. 정비업계의 한 관계자는 “재건축과 리모델링을 두고 저울질하면서 재건축으로 무게 중심이 기우는 단지들이 많이 생겨나는 상황”이라고 설명했다. 정비업계는 이에 수직증축, 내력벽 철거 허용 등 리모델링 관련 규제 완화가 시급하다고 지적한다. 2014년 주택법 개정으로 수직증축이 허용된 뒤 10년 동안 실제 준공된 사례는 서울 송파구 ‘잠실 더샵 루벤’이 유일하다. 수직 증축이 되지 않으면 리모델링 사업 공사비가 재건축에 준하거나 비싸다는 점도 영향을 줬다. 주거환경연구원에 따르면 리모델링 사업(5곳 조사)의 3.3㎡당 공사비는 지난해 890만 원으로 전년 대비 111만 원 올랐다. 지난해 재건축 평당 공사비가 820만 7000원인 점과 비교해볼 때도 높은 수준이다. 내력벽 철거 허용과 2차 안전성 검토 제도 개선도 이뤄져야 한다고 지적한다. 문진석 더불어민주당 의원과 강대식·권영진 국민의힘 의원 등이 발의한 주택법 일부 개정안에는 기존 가구 수 5% 이내 가구 분할 허용, 리모델링 지원센터 설립, 수직증축 리모델링 안전성 검토 절차 통합 등의 내용이 담겼다. 이와 별도로 박성준 민주당 의원은 주택법 개정안에서 임대동 소유자의 동의 없이도 리모델링 조합 설립이 가능하도록 하는 법안도 별도로 내놓았다. 이는 분양주택과 임대주택이 혼재한 단지에서 임대주택을 보유한 서울시 등이 리모델링 사업에 소극적으로 나오면서 사업이 지지부진한 점을 개선하기 위해 발의된 것이다. 정비업계의 한 관계자는 “주택 리모델링은 속도가 빠르다는 점에서 재건축이 어려운 단지의 정비사업 대안으로 손꼽힌다”며 “원주민의 재정착 비율도 높게 나타나는 등 여러 장점이 있지만, 각종 규제로 활성화가 어려운 상황”이라고 지적했다. 권대중 한성대 석좌교수는 “수직·좌우 증축을 전면 허용해야 리모델링 사업의 장점이 부각될 수 있을 것”이라고 했다.