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강남 신흥 주거벨트 거여·마천…미니 신도시급 재탄생[집슐랭]

부동산 정책·제도 2025.11.11 14:12:00

서울 송파구 거여·마천 재정비촉진지구가 총 1만 4000가구 규모의 미니 신도시로 완성되고 있다. 총 8개 재개발 사업 구역 중 2021년 완공된 거여 2-1구역과 거여 2-2구역에 이어 나머지 6개 구역이 사업 추진에 속도를 내고 있기 때문이다. 가장 속도가 더딘 마천 2구역은 올해 촉진구역 지정으로 재개발 사업이 본격화돼 이르면 2036년 완공 예정이다. ‘마지막 퍼즐’에 해당하는 마천 2구역의 재개발이 마무리되면 2005년 뉴타운지구 지정 후 약 30년 만에 전체 구역이 완성된다. 거여·마천 재정비촉진지구는 강남권 유일의 뉴타운이자 서울 동남부 경계의 위례신도시와 인접한 입지다. 10일 정비업계에 따르면 거여·마천 재정비촉진지구 일대의 재개발 사업 추진이 탄력을 받고 있다. 마천 5구역은 올해 4월 조합 설립을 위한 추진위원회가 구성됐다. 또 마천 2구역은 올해 5월 촉진구역이 결정됐다. 거여새마을구역은 9월 서울시 정비사업 통합 심의를 통과했다. 거여·마천 재정비촉진지구는 거여 2-1구역(송파시그니처롯데캐슬, 1945가구), 거여 2-2구역 (e편한세상송파파크센트럴, 1199가구)에 이어 마천 1구역(2413가구), 마천 2구역(1729가구), 마천 3구역(2364가구) 등 8개 구역에서 총 1만 4623가구 공급될 예정이다. 사업이 진행 중인 6개 구역 중 가장 앞선 곳은 내년 착공이 예정된 마천 4구역이다. 현대건설이 시공을 맡아 ‘디에이치 클라우드’ 단지로 조성될 예정이다. 마천 4구역은 2024년 1월 관리처분계획 인가 후 새로 조성될 아파트 단지 규모를 1372가구에서 1254가구로 줄이는 촉진계획 변경에 나섰다. 마천 4구역 조합 관계자는 “조합원들의 수요에 따라 전용면적 84㎡ 초과 대형 주택형 수를 늘리며 전체 가구 수를 줄이기로 했다”고 설명했다. 2구역은 최근 촉진구역 결정 이후 내년 상반기 추진위가 구성될 전망이다. 연말까지 주민 설명회 후 예비 임원 선거, 추진위 구성을 위한 요건인 주민 50% 동의 확보 등의 절차가 진행될 예정이다. 서울시는 정비사업 인허가 기간을 단축하는 신속통합기획 2.0 등 정책 적용을 통해 이르면 3032년 착공에 이어 3036년 완공이 가능할 것으로 예상하고 있다. 거여·마천 재정비촉진지구는 마천로를 경계로 남서쪽에 e편한세상송파파크센트럴(거여2-2구역), 송파시그니처롯데캐슬(거여2-1구역)과 거여새마을구역, 동북쪽에 마천 1~5구역이 자리 잡고 있다. 거여2-1구역과 거여2-1구역은 과거 뉴타운지구 지정 초기 거여2동 일대의 거여2재정비촉진구역으로 합쳐진 후 2008년 두 개의 구역으로 분할됐다. 가장 입지가 우수한 곳으로 마천 2구역이 꼽힌다. 서울 지하철 5호선 마천역 출입구와 초등학교가 속해 역세권 ‘초품아’ 단지의 조건이 갖춰져 있기 때문이다. 서울 전역과 경기도의 하남시 등 12개 지역을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 묶은 정부의 ‘10·15 대책’을 계기로 가장 주목받는 곳은 마천 1구역과 3구역이다. 1구역은 2022년 5월, 3구역은 2020년 6월 각각 조합 설립 인가를 받았고 모두 사업시행계획 인가를 앞두고 있다. 조합원 지위 양도가 제한되는 관리처분계획인가 직전 단계인 만큼 조합원 매물을 거래할 수 있다. 또한 서울시의 신속통합기획이 적용되지 않은 빌라 등 비(非)아파트 재개발 사업지인 만큼 토허구역에 해당하지 않는다. 이에 전세를 낀 매물을 사들이는 ‘갭 투자’ 등 투자 목적 매수 수요가 이어지고 있다. 마천동 A공인 대표는 “매물이 많지 않아 거래가 잘되지 않지만 1구역과 3구역은 10·15 대책 발표 후에도 계속 투자 목적의 매수 문의가 오고 있다”면서 “사업 추진 일정이 앞선 3구역에 대한 선호도가 조금 더 높은 편”이라고 전했다. 마천 5구역은 2021년 12월, 마천 2구역은 2022년 12월 서울시의 신속통합기획 재개발 후보지 선정에 따라 토허구역으로 지정됐다. 거여새마을구역은 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 공공 재개발 사업으로 토허구역에 해당한다. 이 같은 이유로 실거주 목적의 거래만 가능한 상황이다. 마천동 B공인 대표는 “그동안 대체로 투자 목적 매수 문의가 많았지만 올해 들어서는 신혼부부 등 30~40대가 실거주를 위해 토허구역 매물을 매수하는 경우도 있다”며 “송파구 아파트는 시세가 너무 올라 사기 어려워졌고, 여기는 재개발 사업 구역이지만 비교적 교통·교육 등 생활이 편리한 여건이기 때문”이라고 말했다. e편한세상송파파크센트럴, 송파시그니처롯데캐슬의 시세는 마천 1~5 구역 완공 후 시세를 가늠할 기준으로 평가된다. 송파시그니처롯데캐슬은 전용 84㎡가 이달 1일 20억 원의 신고가로 매매 거래가 이뤄졌다. 올해 1월 24일 16억 4700만 원보다 3억 5000만 원가량 뛴 가격이다. e편한세상송파파크센트럴은 동일 주택형이 10월 28일 18억 8000만 원의 신고가로 거래돼 올해 2월 11일 15억 9000만 원보다 2억 9000만 원 올랐다. 이에 마천 1~5구역은 완공 후 전용 84㎡ 시세가 20억 원을 넘어설 것이라는 기대가 나온다. 현재 조합원 지위 양도가 제한된 4구역을 제외한 나머지 4개 구역 시세는 대지지분 33㎡(10평) 빌라가 9억~10억 원 수준이다. 마천동 C공인 대표는 “거래 가능한 구역들은 시세가 비슷한데 대지지분이 큰 단독주택보다 상대적으로 대지지분이 적어 가격이 낮은 빌라에 대한 선호도가 높다”며 “시세는 연초 대비 15~20% 정도 올랐다”고 했다. 거여·마천 재정비촉진지구는 완성 후 서울 동남부의 새 주거지로 주목받을 전망이다. 박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임 교수는 “서울 외곽이지만 지하철 5호선으로 광화문 등 서울 주요 업무 지구 이동이 가능한 입지”라며 “대규모 신축 단지 조성으로 위례신도시와 함께 서울 동남부 주요 주거지의 한 축을 이루게 될 것”이라고 평가했다. 명문사학 이전…거여·마천 신흥 학군지로 발돋움 방이동과 잠실동에 가려 송파구 내에서도 교육 인프라가 부족하다는 평가를 받아 왔던 거여·마천뉴타운이 신흥 학군지로 발돋움하고 있다. 종로구의 명문사학 동성중·고가 거여·마천뉴타운의 학교 용지로 이전이 결정된 데다 재개발이 진행되며 학령인구가 유입돼 학업 성취도 등이 상승 중이기 때문이다. 아울러 내년 개통 예정인 위례트램과 예비타탕성 조사를 받고 있는 위례신사선까지 들어서면 송파구의 신흥 주거 벨트로 떠오를 것이란 전망이 제기되고 있다. 그간 거여·마천뉴타운이 위치한 거여동과 마천동 내에는 일반계 고등학교가 없었다. 2022년에 비로소 위례신도시를 겨냥해 거여동에 덕수고가 자리 잡았다. 하지만 덕수고의 대학진률은 송파구 내 일반계 학교 중 최하위를 기록했다. 종로구 명문사학 동성중·고교의 거여·마천뉴타운 내 이전이 기대되는 이유다. 가톨릭 학원이 운영 중인 동성중·고는 종로구에서 개교 117년 역사를 자랑하는 명문 사학으로 한국 최초 추기경인 김수한 전 추기경이 동성고 16회 졸업생이다. 아울러 전국 자사고 중 명문대 진학률 10위 권에 오른 보인고 역시 거여·마천뉴타운의 등장으로 한 단계 성장할 것이란 전망이 제기되고 있다. 오금동에 위치한 자사고 보인고는 거여동과 마천동에서 도보로 25분 내 위치해 있다. 현재는 보인고 입학 경쟁률이 1.5대 1을 넘기지 못하고 있지만 거여·마천 뉴타운이 입주하게 되면 경쟁률 상승→보인고 경쟁력 증가로 이어질 것이란 전망이 제기되고 있다. 마천동의 한 공인중개사는 “동성고는 2030년 이전 예정으로 학교가 자리 잡기까지 오래 걸리겠지만 명문 학군 이미지가 형성될 경우 위례나 감일, 강일 등 주변 수요자들까지 눈을 돌릴 가능성이 크다”고 전했다. 초등학교 입지는 탄탄하다. 마천역을 바로 낀 마천 2구역의 경우 초품아 단지로 탈바꿈한다. 초등학교에 초역세권 단지여서 경쟁력이 크다. 마천 2구역보다 멀지만 마천 3·4 구역도 마천초등학교와 도보 10분 내 통학이 가능하다. 이 외에도 △마천 1·5구역 남천초등학교 △거여새마을 거원초등학교에 배정돼 초등학교는 확보됐다. 위례선 트램과 위례신사선 등 교통 인프라가 확충될 경우 거여·마천 뉴타운의 입지는 한층 더 탄탄해질 것으로 전망된다. 위례선 트램은 마천역(5호선)에서 출발해 복정역(8호선·수인 분당선)과 남위례역(8호선)을 연결한다. 총연장 5.4㎞로 정거장은 12개소다. 마천동의 또 다른 공안중개사는 “위례로 대치동의 분원이 줄지어 입점하면서 위레 학원가가 발전하고 있다”며 “위례트램이 생겨날 경우 거여·마천 학생들이 트램을 타고 위례 학원가를 이용하기 좋을 것”이라고 말했다. 예비타당성 조사를 받고 있는 위례신사선이 개통될 경우 강남 접근성도 대폭 개선된다. 현재 거여·마천 뉴타운 지역에 거주 중인 주민들에게 가까운 지하철역은 5호선 거여역과 마천역뿐이다. 위례신사선 개통 때 강남과 삼성역 등으로 환승 없이 이동할 수 있어 강남 출퇴근이 편해질 전망이다.