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정책대출 축소에 서울 ‘미리내집’ 신청 문턱 높아져… “3기 신도시 공급 확대·도심 고밀 개발 방안 곧 발표”[AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산 정책·제도 2025.07.30 08:22:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. [주요 이슈 브리핑] ■ 정책대출 축소: 6·27 대출규제로 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 3억 원에서 2억 5000만 원으로 급감했다. 서울시 미리내집 제5차 공급분 485가구 중 4억 원 이하 물량이 51가구(11%)에 불과해 정책대출 활용 가능 물건이 급격히 줄어들었으며, 실수요자들의 현금 부담 가중으로 주택시장 전반의 거래 위축 압력이 본격화되고 있다. ■ 재건축 간소화: 김윤덕 국토부 장관 후보자가 재건축 단계 간소화와 용적률 조정을 통한 공급 활성화 의지를 강력히 표명했다. 하지만 재건축초과이익 환수제는 유지하겠다는 입장을 고수하면서 완전한 규제 철폐보다는 절차적 개선에 중점을 둔 제한적 완화가 예상되며, 3기 신도시 공급 촉진과 도심 고밀 개발 방안을 조만간 발표할 예정이라고 밝혔다. ■ 보증료 대납 논란: 건설경기 침체로 서울 주요 재건축·재개발 수주전에서 HUG 보증수수료 대납 공약이 화두로 떠오르고 있다. 대우건설(047040)이 개포우성7차에서 연간 최소 17억 원 절약 효과를 제시했고 포스코이앤씨는 용산정비창에서 5년간 320억 원 절감을 약속했으나, 도정법상 시공 무관 금전 제공 금지 규정과 충돌 가능성이 제기되면서 위법성을 둘러싼 해석이 엇갈리고 있다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 6·27 대출규제로 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 3억 원에서 2억 5000만 원으로 축소됐다. 서울시 제5차 미리내집 485가구 중 대출 가능 물량(4억 원 이하)이 51가구에 불과해 전체의 11% 수준에 그쳤다. 전세금은 동작구 힐스테이트 장승배기역 44㎡ 3억 3228만 원부터 강남구 청담르엘 49㎡ 7억 7298만 원까지 책정되어 신청자들의 현금 부담이 크게 늘어났다. 서울시는 국토부에 수도권 신혼부부전용 전세자금 대출 가능 대상 주택의 임차보증금 기준을 4억 원에서 6억 원으로 상향해 달라고 요청한 상태다. - 핵심 요약: 김윤덕 국토부 장관 후보자가 인사청문회에서 재건축 단계 간소화와 용적률 조정을 통한 공급 활성화 의지를 명확히 피력했다. 집값 불안 원인을 “금융권에서 대출이 많이 풀려 시중 유동성이 풍부해진 가운데 주택 공급량이 부족해 과열 형태가 나타났다”고 분석했다. 6·27 대출규제에 대해서는 “상당히 적절하게 처방이 됐다”고 평가했으며, 재건축초과이익 환수제는 “한 번도 제대로 시행된 적이 없어 일단 진행해보고 평가하겠다”며 폐지 의사가 없음을 강조했다. 지방 미분양 주택 양도세 감면에는 “특단의 결단이 필요하며 공감한다”고 긍정적 입장을 보였다. - 핵심 요약: 올해 들어 서울 주요 재건축·재개발 수주전에서 HUG 보증수수료 부담 공약이 화두로 떠오르고 있다. 개포우성7차에서 대우건설이 4000억 원 규모 필수사업비에 대한 HUG 보증 수수료를 대납하겠다고 제안했다. 이는 조합이 연간 최소 17억 원을 절약할 수 있는 규모다. 용산정비창 전면1구역에서는 포스코이앤씨가 5년간 총 320억 원 절감 효과를 약속했고 GS건설(006360)도 잠실우성 1·2·3차 수주전에서 수수료 대납 조건을 내걸었다. 다만 도시 및 주거환경정비법 제132조는 건설업자 등이 조합에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공해서는 안 된다고 규정하고 있어 위법 여부를 놓고 해석이 엇갈리고 있다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 민주당 정부가 첫 세제개편안에서 법인세 최고세율을 25%로 1%포인트 인상하고 주식양도세 대주주 기준을 10억 원으로 다시 강화했다. 윤석열 정부에서 단행한 감세를 원상 복구시켜 약화된 세수 기반을 강화하겠다는 데 초점을 맞춘 것이다. 최고세율 25% 법인세와 10억 원 주식양도세 대주주 기준은 정확히 문재인 정부 당시로 되돌린 수치다. 여당 내부에서도 코스피 3000 안착 시점에서 주식시장에 찬물을 끼얹을 수 있다는 우려가 나왔다. - 핵심 요약: 금감원이 최근 A금융지주사에 지분 투자 위험노출액 관련 위험가중치 산정이 적합하게 이뤄졌는지 소명을 요청했다. 바젤3 경과 규정을 회사 측이 신규 지분 투자에 적용한 점을 문제 삼았으며, 2020년 이후 비상장기업 투자액에 대해서는 400%의 위험가중치를 부여해야 한다고 지적했다. 상장기업에 대해서는 위험가중치를 100%에서 250%로, 비상장기업은 150%를 400%로 확대하는 게 바젤3의 뼈대다. 이는 이재명 정부가 추진하는 '생산적 금융 활성화' 방안과 결이 맞지 않다는 지적이 나오고 있다. 위험가중치 상향은 금융사의 자본 적립 부담을 키워 기업 투자를 위축시킬 우려가 있다. - 핵심 요약: 2024년 기준 총인구는 5180만 6000명으로 전년 대비 0.1% 증가했다. 외국인 인구는 204만 명으로 집계 이래 최초로 200만 명을 넘겼다. 65세 이상 고령인구는 1012만 명을 기록해 처음으로 1000만 명을 돌파했다. 고령인구 비중도 18.6%에서 19.5%로 높아져 대한민국 국민 5명 중 1명이 노인인 셈이다. 1인 가구는 804만 5000가구로 전체의 36.1%를 차지해 가장 비중이 높았다. 반지하가 있는 주택은 26만 1000호, 옥탑이 있는 주택은 3만 4000호로 파악됐으며, 반지하 거주 가구는 39만 8000가구, 옥탑 거주 가구는 3만 6000가구로 집계됐다. 반지하의 경우 97.3%, 옥탑은 90.6%가 수도권에 분포한 것으로 확인됐다. [자주 묻는 질문 (FAQ)] Q. 6·27 대출규제가 부동산 투자에 어떤 영향을 주나요? A. 실수요 위축으로 단기 거래량 감소와 중장기 가격 조정 압력이 예상됩니다. 신혼부부전용 전세자금 대출한도가 수도권 기준 5000만 원 축소되면서 정책대출 활용 가능 물량이 급감했습니다. 서울시 미리내집의 경우 대출 가능 물량이 전체의 11%에 불과해 공공주택 수요마저 위축되고 있습니다. 정책대출 의존도가 높은 실수요자들의 시장 진입이 어려워지면서 전체 거래량 감소와 함께 가격 상승 압력도 완화될 것으로 전망됩니다. 투자자들께서는 급격한 시장 변화보다는 점진적 조정 과정에서 우량 물건 중심의 선별적 매수 기회를 모색하시는 것이 바람직합니다. Q. 재건축 규제완화 기대감이 실제 투자 기회로 이어질까요? A. 절차 간소화 중심의 제한적 완화로 단기 급등보다는 점진적 개선 효과가 예상됩니다. 김윤덕 장관 후보자가 재건축 단계 간소화와 용적률 조정 의지를 표명했으나 재건축초과이익 환수제 유지 방침을 고수하고 있습니다. 완전한 규제 철폐보다는 인허가 절차 개선과 부분적 용적률 상향에 그칠 가능성이 높아 극적인 시장 변화는 제한적일 전망입니다. 3기 신도시와 도심 고밀 개발 구체적 방안이 조만간 발표될 예정이므로 해당 지역의 사업 진행 단계를 면밀히 분석한 후 중장기 관점에서 투자 포지션을 점진적으로 검토하시는 것이 필요합니다. Q. 건설사들의 보증료 대납 공약이 투자에 어떤 의미가 있나요? A. 조합원 부담 경감으로 재건축 사업성 개선 효과가 기대되지만 법적 리스크도 고려해야 합니다. 대우건설이 개포우성7차에서 연간 17억 원, 포스코이앤씨가 용산정비창에서 5년간 320억 원 절감 효과를 제시하는 등 조합원들의 사업비 부담이 크게 줄어들 전망입니다. 이는 분담금 부담 완화를 통해 재건축 추진 동력을 높이는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다. 다만 도정법상 시공 무관 금전 제공 금지 규정과 충돌 가능성이 제기되고 있어 향후 법적 분쟁 리스크도 함께 검토해야 합니다. [투자자 핵심 체크포인트] ✓ 정책대출 축소 파급효과: 신혼부부 대상 공공주택 공급 차질과 실수요 위축이 전체 거래량 감소로 연결되는 신호 지속 모니터링 ✓ 재건축 규제완화 타이밍: 김윤덕 장관 취임 후 구체적 공급 방안 발표 시기와 내용 파악, 해당 지역 사전 투자 기회 검토 ✓ 건설사 수주경쟁 활용: HUG 보증수수료 대납 등 조합 부담 경감 공약 확산 추이, 재건축 사업비 절감으로 분담금 부담 완화 효과 분석 ✓ 세제정책 변화 대비: 정권별 조세정책 극단적 변화 패턴 고려, 부동산 관련 보유세·양도세 변화 가능성 사전 대응 방안 수립 [키워드 TOP 5] 6·27 대출규제, 신혼부부 정책대출 축소, 재건축 규제완화 기대감, HUG 보증료 대납, 외국인 인구 200만 돌파, AI PRISM, AI 프리즘

[인터뷰 전문] “쓰면 쓸수록 좋아지는 게 AIDT…챗GPT도 개발 첫 해는 욕먹어”

사회 사회일반 2025.07.30 05:30:00

인공지능 디지털 교과서(AIDT)의 지위를 교과서에서 교육 자료로 격하하도록 한 초중등교육법 개정안이 국회 본회의 통과만을 남겨둔 가운데 에듀테크 업계에서는 이번 개정이 인공지능(AI) 강국을 목표로 하는 이재명 정부와 엇박자를 내는 것 아니냐는 아쉬움이 커지고 있다. 윤석열 정부에서 급히 투입돼 혹평을 받았던 개발 1차 연도와 달리 2차 연도에 만들어진 AIDT는 크게 발전했다는 항변도 나온다. 시작과 폐지가 모두 졸속인 교육정책의 피해자는 학생들일 뿐이다. 서울경제신문은 AIDT의 탄생과 도입 과정을 지켜봐온 박찬용 아이헤이트플라잉버그스 대표, 곽윤주 아이스크림미디어 교과서사업본부장, 조희석 천재교육 디지털사업본부 이사를 만나 AIDT를 둘러싼 각종 비판을 개발자 시선에서 짚어보고 AIDT가 현 정부가 강조하는 ‘소버린 AI’에 어떤 기여를 할 수 있는지 들어봤다. -기존 디지털 교육 자료와 비교했을 때 AIDT의 차별성은 무엇인가. △박찬용 아이헤이트플라잉버그스 대표=AIDT에 들어간 주요 기술 중 하나는 지식추적기술(DKT)이다. DKT는 딥러닝에 기반해 학생이 내용을 아는지 모르는지 추적해서 필요한 수준의 학습 콘텐츠를 맞춤 처방하는 기술이다. DKT의 핵심은 아이들의 학습 데이터가 쌓이면 쌓일수록 기능이 좋아진다는 것이다. 데이터가 충분히 수집되지 않은 첫해에는 당연히 효과가 크게 체감되지 않을 수 있다. 심지어 AIDT는 국가 단위의 학습 데이터 축적 시스템을 구축한 것이니 잠재적인 역량이 어마어마하다. 현 정부가 제시한 ‘소버린 AI’의 핵심은 국내 데이터 축적·관리인데 이 가치관과도 맞는 방향이다. △조희석 천재교육 디지털사업본부 이사=세계 최고 수준의 정보 보호 체계다. AIDT 발행사는 학생·교사의 정보를 비식별화된 코드로 갖고 있고 그 외 정보에는 아예 접근할 수 없다. ‘교과서’이기 때문이다. 반면 시중의 교육 플랫폼은 개인정보 보호에 대한 인증 등 보호 체계에 대한 명확한 규정이 없다. 공교육 교육과정과 연계도 가능하다. 어휘 수준부터 모든 내용·형식, 학년별 성취 기준이 교과서 검정 기준에 엄격히 맞춰졌다. 시중 AI 학습 자료와 달리 선행학습금지법을 준수해 해당 학년에 가르치면 안 되는 내용도 모두 빠져 있다. △곽윤주 아이스크림미디어 교과서사업본부장=장애인 학생의 접근성과 보편적 학습설계(UDL)를 반영한 설계도 강점이다. 특수교사들은 지금까지 교육 현장에서 이 정도로 표준화되고 범용성 있는 콘텐츠가 나온 적이 없다고 평가한다. -정치권에서는 대규모언어모델(LLM) 기술의 부진함 등을 들며 ‘AI 없는 AI 교과서’라고 비판한다. △박 대표=챗GPT조차 도입 초반에는 오류가 많았다. 완벽하지 않다고 사업을 접었다면 지금의 AI 혁명은 없었다. 보안을 중시한 지난 정부의 가이드라인에 따라 외국산 LLM을 ‘안’ 넣은 것이지 ‘못’ 넣은 게 아니다. LLM은 얼마든지 바꿔 끼워넣을 수 있지만 그러면 수집된 교육 데이터까지 외국에 넘어가게 된다. 1년 사이 LG AI연구원 엑사원(EXAONE)이나 네이버클라우드 하이퍼클로바 등 AIDT에 들어가는 국산 LLM의 기능이 GPT-4o에 맞먹는 수준까지 굉장히 좋아진 점도 알리고 싶다. △조 이사=애초에 AI가 수행해야 하는 기능은 과목별로 다르다. 일례로 현재 전 세계에서 가장 유명한 AI 학습 프로그램은 알렉스(ALEKS)라는 수학 학습 프로그램인데 LLM이 없다. 하지만 알렉스에 AI가 없다고 하는 사람은 아무도 없다. 수학 교육의 핵심은 부족한 부분을 파악하고 재학습시키는 기능이기 때문이다. 또한 AIDT 내 LLM에는 오개념이나 학년별 선행 학습에 해당하는 정보를 답하지 못하도록 여러 제약 조건을 걸었기 때문에 더 부족해 보였을 수도 있다. 이는 시간을 거듭하면서 충분히 발전할 수 있는 부분이다. △곽 본부장=2차 연도 개발 과정에서 초기 피드백을 반영해 사용자인터페이스(UI), 사용자경험(UX)을 전면 개편한 것은 물론 각종 기술적 오류를 보완한 결과 심사위원들로부터 “혁신적이고 인상적”이라는 평가를 받았다. 이렇게 수많은 전문가가 투입돼 개선한 교과서를 현장에 제대로 적용해보기도 전에 폐기하는 것은 교육 현장과 정책 모두에 큰 손실이 될 것이다. AIDT는 이미 충분히 실용적이고 앞으로 더 발전 가능성이 높은 교과서다. -교사들의 경우 수업 도중 잦은 렉·튕김 현상이 발생한다는 어려움을 호소해왔는데. △박 대표=복합적인 문제다. 학교별 상이한 인프라 문제거나 노후한 디바이스 때문일 수 있고, 로그인 시스템상 문제일 수도, AIDT 자체의 문제였을 수도 있다. 이 네가지 중 하나라도 안되면 문제가 발생한다. 변명의 여지없이 개선은 필요하다. 실제로 지난 1년 동안 모든 발행사가 이 문제들을 해결하려고 노력해왔는데, 시간과 돈을 들여 오류를 개선하자마자 없애버리면 굉장히 어리석은 일 아니겠는가. △조 이사=우리 역시 서비스 운영 과정에서 크고 작은 오류가 있었음을 인정한다. 하지만 모든 IT 서비스는 런칭을 한 뒤 안정화 기간을 필요로 한다. 이를 해결하기 위해 도입 후 매주 학교 2~3곳씩을 돌아다니면서 현장 대응을 해왔다. 또한 AIDT 차원의 문제가 아닌 경우에도 대책을 제공하고 있다. 인터넷 속도가 느린 학교의 경우 AIDT 컨텐츠 용량을 다운사이징한다던가 저화질로 만들고, 네트워크 환경에 따라 트래픽을 줄여 좀 더 가볍게 돌아갈 수 있도록 하는 방법도 제공하고 있다. -서책과 병행하지 않는 이상 100% AIDT만으로의 수업은 어렵다는 지적도 있다. 현재 AIDT가 교과서의 역할을 단독적으로 수행할 수 있다고 생각하는가. △곽 본부장=수학의 경우 손으로 쓰며 계산하는 과정이 필요하다는 의견이 있었다. AIDT 역시 디지털 연습장 기능을 제공하지만, 필요하다면 종이 연습장을 병행할 수도 있다. 결국 핵심은 매체의 형태가 아니라, 학생의 학습 효과를 극대화하는 유연한 활용이다. 디지털이라고 해서 모든 것을 디지털로만 하거나, 서책이라고 해서 서책만 고집하는 시대는 아니다. △박 대표=우리가 100% 디지털 교육만을 하자는 입장이라고 생각하면 큰 오해다. 서책과 AIDT는 상호보완적 관계다. 예컨대 수학에서 무게중심을 배울 때는 백날 AIDT로 영상을 보기보다, 종이 교과서를 손 위에 올려서 균형을 잡으며 감각을 느끼는게 빠르다. 반대로 오프라인도 다 정답이 아니다. 비용상 모든 도형 교구를 살 수는 없다. 이럴때 시뮬레이션을 활용하면 된다. 시험도 마찬가지다. 계산은 종이로 하는게 좋지만 채점은 온라인이 훨씬 편하다. 이분법적 사고로 판단할게 아니라 교육의 목적에 맞게 더 좋은 걸 매번 선택을 해서 쓸 수 있도록 하자는거다. -저학년이 사용하기에는 너무 복잡한 기술이라거나, 디지털과몰입·집중력 저하를 불러올 수 있다는 학부모의 우려도 있다. △박 대표=디지털 디바이스가 종이책 대비 더 강한 자극을 주는 것은 맞다. 하지만 반대로 더 빠르게 흥미를 끌고 이해도도 끌어올린다. 장점도, 단점도 있는 디지털 학습도구를 집에서 무분별하게 혼자 쓰기보다는 학교에서 선생님의 관리감독 하에 쓰는 것이 낫지 않겠는가. 또한 학생이 다른 사이트에 접속하는 순간 즉각 교사에게 알림이 뜨는 기능 등도 AIDT에 탑재돼 있다. △조 이사=앞서 천재교과서가 만든 ‘밀크T 스마트 학습’ 사례를 봤을 때, 초등 3학년도 충분히 AIDT를 사용할 역량을 가졌다고 판단된다. 다만 방법적인 측면에서 연령에 따라 세부적인 차이를 둘 필요가 있다. 첫 해에 가이드라인이 학년별·과목별 특성을 충분히 고려하지 못한 것은 반성할 부분이다. AIDT 자체가 섣부르기보다는, 학년별 발달 수준에 맞춘 가이드라인을 마련하면 될 것이라고 생각한다. 또한 그동안 선생님의 협조 하에 여러 수업 현장을 직접 지켜보며 불편사항을 개선했다. 아이들은 어려우면 바로바로 선생님한테 뭐가 안되는지 말로 한다. 그걸 다 수집해서 개발 과정에 참고했다. 아이들의 딴 짓이 걱정이라면, 기존의 유해사이트 차단 기능을 확장하거나 추가적인 프로그램을 깔아서 다른 사이트의 실행을 막으면 된다. △곽 본부장=요즘 아이들은 디지털 네이티브로 불릴 만큼 디지털 환경에 익숙하다. 또한 개선된 AIDT는 별도의 사용법 설명 없이도 자연스럽게 학습 활동에 참여할 수 있도록 더욱 직관적으로 설계됐다. 2차 연도에는 누구든 쉽게 사용할 수 있도록 메뉴 구성과 인터페이스를 더욱 간결하게 하고 불필요한 단계를 최소화했다. -앞으로 AI 시대 인재에게 필요한 핵심 역량은 무엇이고 AIDT가 이를 어떻게 키워줄 수 있을까. △박 대표=AI 시대에는 모두가 문제를 푸는 대신 ‘시키는’ 역할을 맡게 됐다. 내가 뭘 시키고 싶은지 파악하고, 이걸 남이 이해하게 하고, 수행해온 것을 잘 평가·피드백해야 한다. 이 세 가지를 잘할 수 있도록 하는 것이 AI 시대 교육의 핵심이자 AIDT의 기능이다. △조 이사=AI 등 신기술이 등장했을 때는 이를 활용한 학습 도구를 교육 현장에 도입해 그 기술에 익숙해질 수 있도록 하는 것이 중요하다. 디지털 기반으로 교육의 패러다임이 바뀌어야 하는 시점에서 종이 아니면 교과서가 아니라는 논리는 너무나도 아쉽고 시대에 역행하는 것이다. △곽 본부장=문제 해결력, 비판적 사고력, 협업 능력, 그리고 디지털 활용 역량이다. 정보가 넘쳐나는 시대에는 정보를 이해하고 분석하며 새로운 지식을 창출할 수 있는 능력이 중요하다. AIDT는 이러한 역량을 강화할 수 있도록 설계됐다.