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발품 시대 끝낸 프롭테크 10년…"부동산용 GPT 만들 것"[집슐랭]

부동산 정책·제도 2025.10.16 07:05:00

살 집을 구할 때 발품부터 팔던 시대는 오래전 지났다. 사람들은 스마트폰으로 원하는 지역의 매물을 알아본 뒤에야 집을 보러 현장을 찾는다. 부동산과 정보기술(IT)을 융합한 ‘프롭테크’라는 용어도 이제는 신조어라 보기 어렵다. 어느새 열 살을 넘긴 프롭테크 기업 집토스 역시 변신을 준비하고 있다. 15일 서울경제신문과 만난 이재윤 집토스 대표는 “속도만큼 방향의 중요성을 깨달은 10년”이라고 말했다. 서울대 지구환경과학부 재학 도중 우연히 군대에서 공인중개사 시험을 추천받은 이 대표는 시험을 통과한 후 이를 살려 2016년 1월 집토스를 창업했다. 스타트업 창업 후 3~7년을 죽음의 골짜기라고 부른다. 출범 후 3년 차부터 자본 부족, 경험 부족, 유사 서비스 출시 등으로 도태되는 경우가 잦기 때문이다. 프롭테크 기업의 투자 유치 금액도 크게 줄었다. 한국프롭테크포럼의 2025년 편람에 따르면 2021년 2조 7435억 원이었던 투자 유치 금액은 지난해 2477억 원으로 10분의 1 규모로 급감했다. 건설 경기 불황에 부동산 침체기까지 겹치며 개별 업체는 생존 경쟁에 몰렸다. 집토스도 마찬가지다. 이 대표는 2023년 6월 회사의 사업 모델을 전면 개편했다. 가장 큰 변화는 직영 사업에서 가맹 사업으로의 전환이다. 직접 공인중개소를 운영하던 방식에서 각 지역의 공인중개소로부터 로열티를 받는 방식으로 사업 모델을 바꿨다. 적자를 감수하면서까지 외형 성장에 집중했지만 지속 가능성이 어렵다는 판단 아래 내린 결단이다. 직원 수도 크게 줄였다. 이 대표는 “구조조정이라는 힘든 결정도 있었지만 이제 회사는 투자 유치 없이도 스스로 이익을 내는 건강한 재무구조를 갖췄다”며 “서울 내 11곳의 가맹점에서 연간 1만여 건의 중개 거래를 처리하며 안정적인 성장을 이어가고 있다”고 설명했다. 이 대표는 불과 5년 만에 많은 변화를 겪었다고 털어놓았다. 그는 5년 전과 달라진 점에 대해 “당시에는 빨리 돈 써서 빨리 지표를 만들고 또 그걸로 투자를 받으러 다니는 게 일이었다”며 “1~2년에 한 번씩 펀딩을 받아야 했고 시리즈 B까지는 진행했는데 돌이켜보면 사실상 돈잔치 아니었나 싶다”고 되돌아봤다. 그는 이어 “최근 2~3년간 사업 조정으로 내실을 갖췄고 투자 없이도 계속해서 이익을 내는 회사의 반열에 올랐다”며 “이제 본질을 찾은 것 같다”고 덧붙였다. 집토스가 최근 집중하는 분야는 서비스형 소프트웨어(SaaS)와 플랫폼을 활용한 재임대(마스터리스)다. 가맹점 관리에 활용하는 SaaS는 가맹 중개사들이 쓰는 일종의 도구인데 고객 상담 내역 등이 녹음돼 공유된다. 직원들이 어떻게 고객을 응대하는지 언제 어떻게 연락을 했는지 지점장이 알 수 있고 다른 직원이 손님을 응대할 때도 그동안의 상담 내역을 확인할 수 있다. 아울러 계약을 진행할 때도 불필요하고 불편한 일들을 대체할 수 있다. 예를 들어 표준임대차계약서에는 입지 조건이라는 항목이 있는데 어느 초등학교가 얼마나 멀리 떨어져 있는지, 몇 분이나 가야 하는지 모두 기재해야 한다. 공인중개사 입장에서는 일일이 확인하려면 매우 번거로운데 SaaS를 활용하면 직접 걸어가지 않아도 자동으로 계산된다. 중개 보수 등의 매출 증빙에도 활용 가능하다. 외국인 대상 재임대 시장에도 진출했다. K팝 데몬 헌터스 등 한류 열풍으로 한국에 유학오거나 한 달 살기를 진행하는 외국인이 늘어나는 반면 이들을 위한 부동산 중개 서비스는 부족한 형편이다. 전세제도나 월세의 10배에 달하는 보증금 등은 외국인에게 낯선 만큼 집토스가 괜찮은 매물을 임대한 뒤 이를 다시 외국인에게 재임대해주는 방식이다. 이 대표는 “현재 70개 호실을 운영 중인데 이 중 60%가 외국인 세입자”라며 “집을 빌린 뒤 고칠 거 고치고 꾸밀 거 꾸민 뒤 단기로 전대하는 방식”이라고 설명했다. 이어 “외국에는 월세 보증금 문화가 없는 만큼 보증금 대신 예치금으로 100만~200만 원만 받고 월세를 조금 비싸게 받는다”면서 “계약 기간 역시 2년까지 길게 하지 않고 3개월 단위나 며칠 단위로 유연하게 한다”고 설명했다. 이 대표는 외국인 대상 재임대 사업의 수익률이 나쁘지 않다고 귀띔했다. 추후 해외시장 진출 과정에서도 외국인을 상대로 영업 활동을 진행했던 점은 큰 도움이 될 수 있다. 공인중개·프롭테크 업계 시각에서 한국 부동산 시장을 바라봤을 때 전 세계 어느 나라와도 구별되는 특징이 몇 가지 있다. 전세제도가 대표적이다. 이 대표는 “전세가 한국 부동산 시장을 가장 독특하게 만드는 요인”이라고 지적했다. 레버리지 효과가 커서 시장의 변동성을 키우고 정부의 정책 효과를 예측하기 어렵게 만든다는 것이다. 이 대표는 “프롭테크 기업에도 전세 제도와 이에 따른 변동성은 가장 큰 도전 과제”라고 말했다. 정부의 적극적인 데이터 공개는 프롭테크 기업에 한국이 ‘기회의 땅’으로 여겨지는 이유 중 하나다. 실거래가·건축물대장 등 양질의 데이터가 풍부한 만큼 이를 가공·분석해 새로운 가치를 창출할 기회가 무궁무진하기 때문이다. 이 대표는 “집토스 역시 풍부한 데이터를 활용해 시장의 비효율을 해결하고 소비자에게 더 정확한 정보를 제공하려 한다”고 강조했다. 핵심은 인공지능(AI)이다. 서울대에서 이공계를 전공한 이 대표는 “AI를 활용해 ‘부동산용 GPT’를 만들고 싶다”고 밝혔다. 각종 거래 정보를 학습한 뒤 이를 수요자에게 제공하는 방식이다. 이 대표는 “부동산처럼 비정형적이고 복잡한 데이터를 다루는 영역에서 AI는 무한한 잠재력을 갖고 있다고 본다”며 “수요자들이 ‘집 구매’라는 일생에서 가장 중요한 의사 결정을 더 현명하게 내릴 수 있도록 돕는 것을 목표로 연구개발(R＆D)에 집중하고 있다”고 밝혔다. 예를 들어 소비자들이 ‘이 집을 지금 이 가격에 계약하는 것이 합리적인가’라는 질문을 던지면 부동산용 GPT가 학군·교통·일자리 등 부동산 가격을 결정하는 전통적인 요소에 더해 금리·통화량 등의 데이터까지 반영한 답변을 제시하는 식이다. 각 가맹점의 중개사들에게도 AI는 유용하다. 고객에게 최적화된 매물을 더 빠르고 정확하게 추천할 수 있기 때문이다. 이 대표는 “지금 아파트 값에 영향을 미치는 모든 변수·데이터를 찾아 데이터베이스(DB)에 저장하고 DB에 있는 걸로 머신러닝을 하는 단계”라고 밝혔다. 이 대표는 AI와 프롭테크, 공인중개의 결합은 빌라·토지 시장에서 특히 더 큰 잠재력이 있다고 봤다. 어느 정도 가격이 표준화된 대단지 아파트와 달리 빌라나 토지의 경우 부르는 게 값인데 AI가 개입하면 가격 표준화가 될 수 있다는 이유에서다. 이 대표는 “우선 AI로 아파트 값을 추정하는 모델을 만든 뒤에는 땅값을 추정하는 모델도 만들어보고 싶다”며 “기존 감평사가 하던 영역을 충분히 AI가 대체해 나갈 수 있지 않을까 생각한다”고 밝혔다. 부동산 시장은 정부의 규제가 가장 많은 영역 중 하나다. 공인중개사 자격을 갖고 있는 그에게 가장 불합리하다고 느끼는 규제가 무엇인지 질문하자 ‘중개대상물 표시광고 규제’라는 답이 돌아왔다. 악성 허위 매물을 잡는다는 취지에 공감하지만 규제가 현실과 다소 괴리가 있다는 이유에서다. 그는 “바쁘다 보면 준공 연도 등에서 오타를 낼 수 있는데 이런 것도 악성 허위 매물과 같은 과태료를 적용받고 있다”며 “이 때문에 현장에서는 공인중개사끼리 경쟁 공인중개사를 신고하는 등 혼란이 가중되고 있는 상황”이라고 전했다. 이 대표는 나아가 정부와 프롭테크 기업 간 소통이 이뤄져야 한다는 바람도 내비쳤다. 부동산 관련 공공데이터가 개방돼 있지만 현장에서 느끼는 수요를 정부에 전달할 수 있다면 더욱 더 활용도가 높아질 것이라는 판단 때문이다. 그는 “데이터의 갱신 주기를 조금 더 단축하거나 특정 항목을 더 세분화해준다면 국민 편익을 키울 수 있을 것 같다”며 “양을 넘어 질과 소통을 강화해줬으면 좋겠다”고 말했다. 그는 마지막으로 “앞으로는 AI와 데이터를 통한 부동산 거래의 지능화가 이뤄질 것”이라며 “집토스는 단순히 집을 중개하는 것을 넘어 매도·매수·임대·임차인 모두 최적의 의사 결정을 내릴 수 있도록 돕는 데이터 파트너로 진화해 나갈 것”이라고 강조했다. 이어 “기술을 통해 정보의 비대칭성을 해소하고 모든 시장 참여자가 더 현명한 선택을 할 수 있는 투명한 부동산 생태계를 만드는 것이 궁극적 목표”라고 덧붙였다. 이 대표의 새로운 도전이 어떤 결과로 이어질지 주목된다. 전세사기 예방법은?…집토스 대표가 제시한 3가지 해결책 이재윤 집토스 대표는 프롭테크 스타트업의 창업자면서 군 복무 당시 자격증을 딴 공인중개사기도 하다. 실제로 매수와 매도·임대계약을 체결하기 위해 임차인을 만나면서 다양한 현장의 목소리를 들었다. 또래 청년들을 고통받게 한 전세사기, 전셋값 폭등 사례도 많이 접했다. 그가 단순히 공인중개 업무를 뛰어넘어 부동산 관련 데이터를 분석하는 프롭테크 업체를 차린 계기이기도 하다. 이 대표는 전세사기의 위험에 가장 크게 노출된 대상으로 원룸 등 다가구주택을 꼽았다. 그의 설명에 따르면 현재 공인중개사는 임차인의 권리 분석에 가장 중요한 ‘선순위 임차보증금 현황’을 계약 전 확인할 방법이 없다. 임대인의 말에만 의존해야 하는 이른바 깜깜이 상태인 것이다. 그는 “임대인의 동의를 전제로 공인중개사가 계약 체결 이전에 해당 주택의 ‘확정일자 부여 현황’을 열람할 수 있도록 해야 한다”며 “이것만 해결된다면 다가구주택 전세사기의 90%는 예방할 수 있다”고 목소리를 높였다. 그는 또 빌라 등 다세대주택에 대해 전세보증금반환보증 가입을 반쯤 의무화하고 이를 위해 절차를 간소화해야 한다고 지적했다. 이와 함께 공인중개사 역시 반환보증 가입이 가능한 매물을 우선적으로 중개하되 가입이 불가능한 경우 그 사유를 임차인에게 설명하고 확인설명서에 명시해야 한다고 덧붙였다. 이 대표는 “중개사가 단순 중개인을 넘어 임차인의 보증금을 지키는 리스크 관리자로서 역할을 할 수 있도록 제도적 보완이 시급하다”고 강조했다. 최근 전세의 월세화가 가속화하고 각종 부동산 규제가 쏟아지며 전세난에 허덕이는 이들이 늘어나고 있다. 특히 집토스의 주 고객층인 청년·신혼부부가 체감하는 어려움은 더욱 크다. 이 대표 역시 곧 태어날 둘째를 기다리는 30대 청년인 만큼 이들에게 공감하고 있었다. 그는 “어렵게 모은 돈과 대출을 활용해도 마땅한 집을 찾기 어려워 결국 직장에서 몇 시간이나 떨어진 곳에 첫 보금자리를 마련하는 예비 부부를 많이 봤다”며 “이 분들이 더 나은 주거 환경을 찾을 수 있도록 돕는 것이 집토스의 중요한 역할”이라고 말했다. 그는 주거 이동의 사다리가 무너지는 현실에 특히 안타까워했다. 아이가 크면서 더 큰 공간, 학습에 더 나은 환경으로 이사할 수 있어야 하는데 그럴 기회가 점점 멀어지는 느낌이라는 의미다. 이 대표는 “인구가 많은 1990년대 초반 에코붐 세대가 본격적으로 결혼과 출산에 돌입하며 주택 수요는 높아져 가는데 공급이 막혀버려 집값과 전셋값이 연쇄적으로 오르고 있다”고 아쉬움을 드러냈다. 이날 발표된 10·15 대책에 대해서도 가장 큰 피해자는 청년·신혼부부가 될 것이라고 내다봤다. 15억 원에 가까운 아파트는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 하향되더라도 6·27 대책의 6억 원 상한과 크게 다르지 않아 타격이 없지만 10억 원 이하 아파트는 LTV 하향으로 현금 동원력이 더 중요해질 것이라는 이유에서다. 그는 “중저가 아파트를 구매하려는 실수요자조차 막아버린다면 이들이 전세 시장에 머무르며 불안한 전세 시장에 기름을 부을 것”이라고 우려했다. He is… △1991년 서울 △서울대 지구환경과학부 △2013년 제24회 공인중개사 △2014년 공공데이터활용 창업경진대회 대통령상 △2015년 집토스공인중개사사무소 개업 △2016년~ 집토스 대표이사

[인터뷰]장동혁 "지선 공천, '당성' 우선시…지지율 균형 이룰 때 협치 가능"

정치 국회·정당·정책 2025.10.16 06:43:00

장동혁 국민의힘 대표가 15일 서울 여의도 국회 당 대표실에서 가진 서울경제신문과의 인터뷰를 통해 “여야 간 힘의 균형은 결국 지지율이라 지방선거에서 이긴다면 협치의 가능성도 열릴 것”이라며 선거 승리의 필요성을 거듭 강조했다. 승패를 좌우할 공천 기준을 두고는 ‘당성(당에 대한 충성도)’을 꼽으며 “당과 하나될 인물을 데려와야지, 외부 인물을 영입하는 것만이 승리의 길은 아니다”라고 힘줘 말했다. 장 대표는 “지금은 정치 탄압을 넘어 국민의 생명과 안전이 불안에서 공포로 넘어가는 단계”라며 “(더불어민주당의) 의회 폭거가 반복되면 다시 강경한 투쟁 모드로 옮겨갈 수 있다”고 경고했다. 진척이 더딘 한미 관세 협상과 관련해서는 “미국과의 신뢰 관계 회복 외에 마땅한 대안이 없다”며 “‘안보는 미국, 경제는 중국’이라는 이분법적 공식을 깨야 한다”고 답했다. 다음은 일문일답. 취임 50일이 지났다. 인상 깊었던 순간은. 민주당과 특검의 파상 공세가 있던 9월 말 언저리가 가장 힘들었다. 우선 이재명 정권의 실정을 국민에게 알리고 우리 지지층을 결집해서 대여 투쟁에 나서기 위한 동력부터 확보해야만 했다. 보수정권으로선 한참 만에 장외투쟁에 나선 건데, 감사하게도 많은 당원과 우파 시민이 함께해주셨다. 당 내부에서 “장외투쟁을 하면 큰일 난다. 중도층이 떠난다”는 우려도 있었지만 정부·여당의 지지율이 하락하며 기대했던 결과물을 얻었다. 일각선 ‘극우 프레임’에서 벗어나야 한다는 시각도 있는데. 중도 확장에 나서라는 요구로 들린다. 일단 제대로 싸우려면 우리에게 힘을 전적으로 실어줄 지지층이 있어야 한다. 대선 때 계엄과 탄핵을 겪고도 우리는 42%의 득표율을 얻었지만, 정작 전당대회 직전에는 당 지지율이 16%까지 내려갔다. 지지층과 중도를 함께 살피는 균형 감각도 필요하지만 일단 우리의 지지층이 국민의힘에 다시 돌아오는 것이 급하다. 이재명 정부의 문제는 무엇인가. 일단 실력이 없다. 관세 협상부터 대북 정책, 캄보디아 한국인 납치 사태, 국정 자원 화재 사고에 이르기까지 이 정부가 지금까지 보여준 것은 불안감뿐이다. 환율과 집값이 올라가는데 대책은 없고 입으로 코스피 5000을 얘기하면서 민주노총에 사로잡혀 노란봉투법과 더 센 상법을 통과시켰다. 어느 순간부터 민생 얘기조차 없이 사법부를 장악하고 검찰을 해체하며 야당을 말살하는 데만 몰두하고 있다. 지금은 정치 탄압을 넘어 일반 국민의 생명과 안전이 불안에서 공포로 넘어가는 단계다. 한미 간 관세 협상이 안 풀리는 원인은. 가장 큰 문제는 미국이 이 대통령이라는 사람 자체를 신뢰하지 않는다. 국무총리를 비롯해 내각에 믿을 수 없는 사람만 잔뜩 있고 미중 패권 전쟁이 펼쳐지는데 계속 중국 편을 드는 모습을 보이니 못 믿는 거다. ‘안보는 미국, 경제는 중국’이라는 이분법적 공식은 이제 유효하지 않다. 그런데도 중국과 북한과의 관계를 정리할 수도 없으니 결국 반미 선동에 나서고 있지 않나. 국민의힘은 대안이 있나. 미국과의 신뢰 관계 회복 외에 마땅한 대안이 없다. 이 문제를 정부·여당이 혼자 풀 수 없으니 협치를 제안해도 듣질 않는다. 여야정 협의체를 구성해 함께 하자고 제안해도 그 어떤 정보도 공유하지 않는다고 한다. 문제가 어떻게 꼬여있는지 모르는데, 우리가 해결 방법을 어떻게 알겠나. 노란봉투법과 더 센 상법을 통과시킬 때도 신중하게 보완 조치가 필요하다고 했는데도 받아들이지 않았다. 캄보디아 사태 문제, 양평 공무원 사망 사건, 조희대 대법원장에 대한 사퇴 압박은 또 어떤가. 민주당의 폭주는 아이가 쥐약을 집어 먹는 것과 같다. 대안이 문제가 아니라 못 하게끔 막아야 한다. 의회 폭거가 반복되면 우리도 또 다시 강경한 투쟁 모드로 옮겨갈 수 있다. 장외투쟁에 대한 피로감이 큰데. 국회 안에서의 설득은 이제 한계를 맞았다. 이미 민주당에서는 필리버스터(무제한 토론)도 못 하도록 입법을 추진 중이고, 상임위에선 발언권은 물론 간사 선임조차 해주지 않는다. 우리가 어디서 설득할 수 있겠나. 결국 밖으로 나가야 한다. 국정감사 이후에는 예산안 심사가 있다. 지방선거를 위해 내 편에 퍼주는 예산이 80%는 될 거다. 좌파의 먹이사슬이 된 에너지 정책이 대표적이다. 통일부 장관도 태양광 비리 의혹을 받는데도 떳떳하게 장관이 됐지 않나. 민주당 의원들은 지난해 일방적인 예산안을 통과시키면서 집어넣지 못한 지역 예산안을 넣으려고 눈 뒤집혀 달려들 거다. 무리한 확장 재정으로 이재명 정부 내 국가 빚은 사상 최대를 찍을 것이고 청년들은 자기 소득의 반 이상을 앞선 세대가 펑펑 쓴 국가 빚을 갚는 데 쓰는 암울한 시기가 올 것이다. 내년 지방선거의 키워드는. 견제 장치 없는 권력에 대한 국민의 심판이라고 생각한다. 무능하면 말이라도 들어야 할 텐데 이 정부는 대통령 한 명 살리기에만 온통 관심이 있다. 결국 모두가 망가지고 이재명 한 사람만 남아있는 모습을 보게 될 거다. 지방선거 목표는. 지금 우리가 갖고 있는 서울과 부산·충청권을 기준으로 5대5 정도의 싸움을 해낼 수 있느냐가 중요 척도라고 본다. 힘의 균형은 결국 지지율이라 우리가 지방선거에서까지 승리한다면 협치의 가능성도 크게 열릴 수 있다. 한동훈 전 대표와 유승민 전 의원, 전한길 씨의 공천 가능성은. 단일대오를 위해 ‘당성’이 가장 중요하다. 당과 하나가 될 수 있는 인물을 데려와야지, 무조건 밖에 있는 인물을 영입하는 것이 승리의 길은 아니다. 전 씨에 대해서는 우리가 관군이고, 그분은 의병의 역할을 하는 게 맞다. 한 전 대표 등이 보궐선거에서 험지 출마를 자처하면 공천을 줄건가. 다시 말하다시피 공천의 기본 원칙은 험지가 아닌 당성이다. 험지냐 아니냐는 중요하지 않다. 지방선거총괄기획단이나 출직 공직자 평가혁신TF에서 이에 대한 평가 시스템을 잘 만들어 주실 것이라 생각한다. 개혁신당 등 제3당과 연대 가능성은. 국민에게 감동을 줄 수 있을 때 연대가 의미 있다. 예측이 가능하다면 연대로서 ‘플러스 알파’ 효과가 없다. 지금은 어떤 고려도 하지 않고 우리 힘으로 외연을 최대한 확장하는 것이 먼저다. 최근 여론조사에서 차기 대선 지지율 1위를 기록했다. 야당 대표라는 측면이 반영된 것으로 보여진다. 정부·여당의 폭주에 잘 싸워서 견제하라는 목소리로 받아들이겠다. 전당대회 땐 ‘해당 행위자는 당에서 나가라’고 했다. 원내에서는 ‘차라리 나가는 게 낫다’고 생각될 만큼 단일대오를 흩트리는 인사는 없다고 생각한다. 원외에선 아직 해당 행위성 발언을 하는 분들이 있다. 당무감사위가 활동을 시작했으니 빠른 시간 안에 반드시 정리할 것이다. 국민과 당원에게 하고 싶은 말이 있다면. 이제 독재의 마지막 단계까지 들어섰다고 생각한다. 입법과 특검에 의한 폭력이 일상화되고 있는데, 더 두려운 것은 어느 순간 이게 기본값이 돼 우리가 익숙해지는 것이다. 히틀러를 비롯해 근대와 현대에서 경험했던 독재 권력은 모두 선출된 권력이었다. 국민의 무관심 속에서 독버섯처럼 자라고 한 나라를 삼켜버렸다. 국민이 침묵하지 않도록 우리가 계속 문제를 제기해나가겠다.