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전세의 소멸…연간 월세비중도 50% 돌파
부동산 정책·제도 2023.01.16 18:04:24고금리의 여파로 대출 부담이 커진 가운데 전세 사기가 기승을 부려 제도에 대한 신뢰마저 흔들리면서 전세 비중이 빠르게 줄어들고 있다. 지난해 전국 임대차 시장에서는 사상 최초로 월세 계약이 전세 계약보다 많이 체결된 것으로 나타났다. 16일 법원 등기정보광장에 따르면 2022년 전국에서 체결된 임대차 계약 269만 8922건 가운데 전세 계약은 129만 9500건으로 비중이 48.1%에 그쳤다. 연간 단위로 전세 비중이 절반을 밑돈 것은 법원이 확정일자 관련 통계를 공개하기 시작한 2010년 이후 최초다. 월세 계약은 139만 9422건으로 전체 임대차 계약의 51.9%를 차지했다. 이 같은 추세는 올해 들어 더욱 가팔라지고 있다. 올해 1월 1~15일 전국 임대차 거래 9만 7756건 중 월세는 5만 4476건으로 55.7%에 달했다. 서울의 경우 이 같은 비중이 58.3%로 60%에 육박했다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “고금리로 전세자금대출 부담이 늘어난 것에 더해 최근 전세 사기 문제로 전세 보증금 반환에 대한 믿음이 깨지면서 임차인들이 전세를 외면하고 있다”며 “올해를 기점으로 전세 소멸 현상이 심화할 가능성이 높다”고 진단했다. -
신뢰 위기·경제적 실익 감소…전세 소멸 빨라진다
부동산 주택 2023.01.16 17:57:32전세사기가 기승을 부리면서 전세 제도에 대한 신뢰가 흔들리고, 고금리 및 세금 부담으로 전세의 실익이 감소하면서 전세의 소멸이 가속화하고 있다. 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 급증한 결과 지난해 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 대위변제한 총액은 1조 원에 이르렀다. 또 치솟는 금리와 보유세 부담에 집주인과 세입자 모두 전세보다는 월세를 선호하는 현상이 나타나고 있다. ◇보증금 사고 5년 새 16배=16일 HUG에 따르면 2022년 보증금 미반환 사고로 HUG가 집주인 대신 세입자에게 보증금을 지급한 총액은 9241억 원이었다. 5년 전인 2017년(583억 원) 대비 16배 수준이며 전년도인 2021년(5040억 원)에 비해서도 83.3% 급증했다. 이마저도 현장에서 발생한 전세 피해의 일부분일 가능성이 높다. ‘빌라왕’ 김 모 씨가 보유한 주택 1139채 중 절반가량은 HUG 보험에 가입되지 않은 것으로 알려졌다. 전세보증보험 미가입자를 포함하면 세입자들이 돌려받지 못한 보증금 규모는 1조 원을 훌쩍 넘겼을 것으로 보인다. 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해는 이제 막 수면 위로 떠오른 단계로 올해부터 본격화될 가능성이 크다. 수도권에 1050채의 주택을 보유한 경기 시흥시 거주자 A 씨는 세금을 내지 않아 다수의 주택이 압류된 상태다. 그는 대다수 주택을 2021년에 매입해 지난해까지는 보증금 반환 사고가 발생하지 않았지만 임대차 계약이 보통 2년 주기인 만큼 그가 소유한 1000여 채의 주택에서는 올해를 기점으로 보증금 미반환 사고가 발생할 가능성이 있다. ◇이자·세금 부담에 전세 실익 감소=전세 제도는 그동안 세입자와 집주인 모두에게 경제적 실익을 제공해왔다. 세입자는 계약 기간 동안 안정적으로 거주하다가 계약이 끝난 후에는 보증금을 고스란히 돌려받을 수 있었고 임대인은 보증금을 활용해 주택 매입 자금 등을 충당해왔다. 그러나 높아지는 금리와 세금 부담으로 이 같은 실익은 줄어드는 추세다. 한국주택금융공사(HF)에 따르면 지난해 말 기준 제1금융권 전세자금대출 평균 금리는 최고 7.11%(수협은행)를 기록했다. 반면 한국부동산원 통계를 기준으로 전월세 전환율은 지난해 11월 5.8% 그쳤다. 전월세 전환율보다 대출금리가 높다는 것은 월세를 사는 것이 전세자금대출을 받아 이자를 내는 것보다 유리하다는 것을 의미한다. 세입자가 전세보다는 월세를 선호할 수밖에 없는 구조가 형성되고 있는 것이다. 전문가들은 집주인에게도 전세의 경제적 실익이 감소하고 있다고 봤다. 이전 문재인 정부 때 다주택자에 대해 징벌적 세금을 부과하자 집주인들이 전세보다는 월세를 놓아 세입자에게 사실상 세금을 전가하고 있다는 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “매매가격이 치솟으면서 집주인 입장에서는 전세 보증금으로 매매가를 충당하기 어렵고 다주택자에게 부여되는 보유세도 높은 상황”이라며 “집주인과 세입자 모두 전세를 외면하는 현상이 심화될 것”이라고 말했다. -
“제2빌라왕 막자”…HUG, ‘깡통주택’ 전세대출 보증한도 낮춘다
부동산 주택 2023.01.16 17:55:14‘전세사기’ 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서 정부와 국회가 잇따라 예방 및 구제책들을 내놓고 있다. 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 부채비율이 90%를 넘는 주택에 대한 전세대출 보증 한도가 이날부터 하향 조정된다. 기존 80%(신혼부부·청년은 최대 90%까지)였던 보증 한도가 60%로 20%포인트 낮아지는 것이다. 단 부채비율이 90% 이하인 주택은 기존대로 전세 보증금의 80% 이내까지 보증이 가능하다. 부채비율은 집값 대비 전세 보증금 및 대출 등의 비율로 80%가 넘으면 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통 전세’ 위험이 큰 것으로 평가된다. 깡통 전세 위험이 높은 주택에 대해서는 보증 한도를 낮춰 선제적으로 리스크 관리에 나서겠다는 것이다. 최근 인천 미추홀구와 서울 강서구 등에서는 다세대주택 및 빌라를 수백·수천 가구 사들여 전세를 놓은 뒤 보증금을 제대로 반환하지 않는 악성 임대인들의 사례가 잇따라 확인되고 있다. ‘빌라왕’ ‘빌라의 신’ 등으로 불리는 이들 임대인과 공인중개사들은 계약을 맺을 때 HUG 보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받을 수 있다고 임차인을 안심시켜 집값보다 더 높은 가격으로 전세 계약을 체결한 사례도 있는 것으로 확인됐다. 이날 국회에서는 전세사기 피해자의 재정 부담을 완화하기 위해 공매 재산에도 전세 보증금 상계를 허용하는 ‘국세징수법 일부개정법률안’이 발의됐다. 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자는 경매 또는 공매를 통해 집을 낙찰 받는데 경매와 달리 공매는 상계 제도가 없어 피해자의 부담이 가중된다는 지적이 제기돼왔다. 추후 보증금만큼 변제 받더라도 입찰 시에는 낙찰가 전액을 현금으로 한 번에 조달해야 하기 때문이다. 해당 법안을 발의한 국회 기획재정위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원은 “전세사기는 예방 못지않게 피해 구제도 중요하다”면서 “공매에서도 상계를 도입해 전세사기 피해자들의 재정적 부담을 조금이나마 덜어드리려 한다”고 말했다. -
LH, 전세형 주택 3213가구 청약접수
부동산 건설업계 2023.01.16 09:29:40한국토지주택공사(LH)가 소득·자산에 관계없이 무주택 가구 구성원이면 누구나 신청할 수 있는 전세형 주택(아파트) 3213가구에 대한 청약 접수를 시작한다. 16일 LH에 따르면 이번 전세형 주택 공급대상은 건설임대주택(영구·국민·행복) 2611가구와 매입임대주택 602가구다. 수도권 1710가구, 광역시 315가구, 경남 및 도 지역 1188가구이며 공급권역별로 신청자를 모집한다. 전세형 주택은 입주민의 월 임대료 부담을 줄일 수 있도록 보증금 전환범위를 최대 80%로 책정해 공급되는 주택이다. 입주 초 목돈 마련이 어렵다면 보증금을 낮추는 대신 월 임대료를 높이는 보증금 전환제도도 이용할 수 있다. 가령 임대보증금 1000만원을 낮추는 대신 월 임대료 2만833원을 더 지급하면 된다. 신청 자격은 무주택 가구 구성원이며 신청 자격을 유지하는 경우 최장 6년(기본 4년, 입주 대기자가 업는 경우 2년 연장 가능)까지 거주할 수 있다. 당첨자는 5월 계약체결 이후 바로 입주할 수 있다. 신청은 LH 청약홈페이지에서 가능하다. 신청 시 경쟁이 발생하는 경우 소득수준에 따른 순위로 당첨자를 선정하며, 동일 순위에서는 전산 추첨 결과에 따른다. LH 관계자는 “전세형 주택은 시세 80% 이하로 공급하므로 최근 전세자금 대출 금리 인상에 부담을 느끼는 이들에게 도움이 될 수 있을 것”이라며 “LH는 앞으로도 서민 등 국민 주거 안정을 위해 최선을 다하겠다”고 말했다. -
전세사기 느는데 공매에도 '상계' 허용될까…국세징수법 개정안 발의
부동산 주택 2023.01.16 09:15:21전세사기 피해자들을 위해 경매가 아닌 공매에도 전세보증금이 ‘상계’ 처리 될 수 있을지 주목된다. 15일 기획재정위원회 소속 김상훈 국민의힘 의원은 전세사기 피해자의 재정부담을 완화하기 위해 공매재산에 상계를 허용하는 ‘국세징수법 일부개정법률안’을 발의했다고 밝혔다. 최근 ‘빌라왕’에 의한 전세사기가 크게 늘면서 전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 울며 겨자먹기로 세들어 사는 집을 경매 또는 공매 받는 사례가 늘고 있다. 전세사기 피해 세입자가 집을 낙찰받는 방법은 경매와 공매 두 가지다. 경매는 법원이 집행하는 민사관계고 공매는 해당 집에 빌라왕의 세금체납이 있을 경우 정부가 세금을 먼저 추징 후 캠코가 매각하는 것이다. 그런데 경매와 달리 공매는 상계 제도가 없어 피해자의 부담이 가중되고 있다. 상계란 채권자와 채무자가 동종의 채권·채무를 가지는 경우 당사자의 일방적 의사 표시에 의해 그 채권·채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말한다. 가령 경매에서는 세입자가 본인의 전세금 3억 원이 걸린 집을 3억5000만 원에 낙찰 받으면, 차액인 5000만 원만 내면 된다. 3억원이 상계 처리가 되기 때문이다. 그러나 공매에서는 일단 낙찰가 전액인 3억 5000만 원을 현찰로 지불해야 한다. 공매는 상계의 법적 근거가 없기 때문이다. 이에 세입자들은 추후 변제 받더라도, 입찰 시 거액을 한 번에 조달해야 하는 부담에 직면한다. 김상훈 의원은 “전세사기는 예방 못지않게 피해구제도 중요하다”면서 “개정안을 통해 공매에서도 상계를 도입하여 전세사기 피해자들의 재정적 부담을 조금이나마 덜어드리려 한다”고 말했다. -
올해도 전세보증금 떼일 위험 해소 나선 부산시
사회 전국 2023.01.16 08:57:14부산시는 전세보증금을 떼일 위험을 줄이고 전세보증금반환보증 가입부담을 덜어주기 위해 ‘청년안심 전세보증금반환보증 보증료 지원사업’을 올해에도 이어간다고 16일 밝혔다. 이 사업은 전세계약 종료 후 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없는 경우 보증금 회수 조치를 해야 하는 청년의 법적 절차와 손실 위험에 대한 심리적·경제적 부담을 덜어주기 위한 제도로, 지난해에는 585명이 지원을 받았다. 신청일 기준 주민등록상 부산에 거주하는 만 19세 이상 만 34세 이하 청년, 연 소득 5000만 원 이하(배우자 소득 포함 시 8000만 원), 전세보증금 3억 원 이하 주거용 주택을 모두 충족하면 보증료 전액을 지원받을 수 있다. 다만 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대주택으로 등록된 주택일 경우에는 임대인이 ‘임대주택 임대보증금 보증’ 가입이 의무화돼 지원 대상에서 제외된다. 신청 기간은 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증, 한국주택금융공사 등에 보증가입을 한 후 16일부터 부산시 청년플랫폼에서 보증료 지원신청이 가능하다. 한편 3월부터는 HUG에 보증가입을 하면서 보증료 지원신청을 같이 할 수 있게끔 절차를 간소화할 예정이다. 시 관계자는 “청년에게 주거 안정과 재산권 보호를 위한 실질적인 안전장치 역할을 할 수 있는 법적 보호망을 제공하는 등 다양한 주거정책을 꾸준히 추진하겠다”고 말했다. 자세한 사항은 부산시 청년플랫폼을 참조하거나 청년희망정책과 청년생활팀 또는 주택도시보증공사로 문의하면 된다. -
“제2 빌라왕 막는다”…HUG, ‘깡통주택’ 전세대출 보증한도 낮췄다
부동산 건설업계 2023.01.16 08:50:51부채비율이 90%를 넘는 주택에 대한 전세대출 보증한도가 하향조정된다. 전세보증금이 주택 가격을 초과하는 이른바 ‘깡통주택’에 대한 전세계약을 사전에 차단해 임차인을 보호하고 전세시장을 정상화 하려는 의도로 분석된다. 16일 HUG에 따르면 이날부터 접수하는 전세금안심대출보증은 신청대상인 주택의 부채비율이 90%를 초과할 경우, 보증한도를 기존 80%(신혼부부·청년은 최대 90%까지)에서 60%로 20%p 낮춘다. 다만 부채비율이 90%이하인 주택은 원래대로 전세보증금의 80%이내까지 보증이 가능하다. HUG의 전세금안심대출보증은 임차인의 전세보증금 반환은 물론, 금융기관에 전세자금대출의 원리금 상환을 함께 책임지는 보증 상품이다. 이 상품을 취급하는 시중은행은 신한·국민·우리·NH농협·KEB하나·부산·기업·수협은행이다. HUG가 이처럼 보증한도를 낮춘 것은 전세사기 및 깡통전세 주택의 부정적 여파를 최소화 하는데 방점이 찍혀있다. 최근 인천 미추홀구와 서울 강서구 등에서 ‘빌라왕’으로 불리는 악성 임대인들이 HUG 보증을 악용해 다세대주택과 빌라를 수백, 수천 채 사들인 후 보증금을 반환하지 않은 채 사망하는 등 전세사기 피해자가 속출하고 있다. 한편 이번 조치는 HUG의 재정건전성 회복에도 도움이 될 것으로 전망된다. 최근 HUG의 전세보증금 반환보증 사고액도 증가하고 있다. ‘부채비율 구간별 전세금 보증 가입 및 사고 현황’ 자료에 따르면 HUG의 전세금 보증 가입 실적 중 부채비율 90% 초과 주택 비중은 2020년 22.4%에서 2021년 26.3%로 늘었다. 지난해 HUG가 임대인 대신 보증금을 지급한 대위변제액은 9241억원으로, 2021년 5040억원 대비 83.4% 급증하기도 했다. 그 결과 HUG의 재정건전성은 크게 낮아졌다. 재정건전성을 나타내는 지표 중 하나인 HUG의 보증배수는 지난해 말 54.5배로, 올해 말에는 59.7배까지 높아질 것으로 전망된다. 현재 주택도시기금법에 따르면 HUG가 보증할 수 있는 보증 총액한도는 자기자본의 60배까지여서 정부에서는 증자 등을 통해 HUG의 재정건전성을 확보하는 방안을 고려 중이다. -
"전세 사기보다 무서운 게 깡통 주택이죠"
사회 피플 2023.01.16 08:00:00“정부나, 국민이나 최근 일어나고 있는 전세의 문제를 사기로만 접근하려고 합니다. 더 큰 문제가 있죠. 깡통 전세입니다. 고금리와 경기 침체가 주택 시장을 강타하면서 위험은 더 커졌습니다. 다가올 위기에 대처할 방안을 찾는 게 급선무인데 이에 대한 고민은 잘 보이지 않아요. 정말 걱정입니다.” 최근 세입자들을 충격으로 몰고간 ‘빌라왕’ 사태와 관련해 최은영(사진) 한국도시연구소장은 15일 서울 광화문 사무실에서 서울경제와 만나 “주택 시장에 전례 없는 위기가 닥치고 있다”며 이같이 우려했다. 도시연구소는 우리나라 도시가 안고 있는 문제를 분석하고 이를 해결하기 위한 정책 제안을 하기 위해 만들어진 단체로, 민간 연구 기관으로는 드물게 주택 실거래가 데이터를 자체 보유하고 있다. 연구소를 이끌고 있는 최 소장은 통계청 통계개발원 출신으로 현재 주택도시보증공사(HUG) 비상임이사로 활동하고 있다. 최 소장은 사무실에 들어와 자리에 앉기도 전부터 “답답하다” “큰일이다”를 수차례 반복했다. 빌라왕 같은 대형 사건이 발생했는데도 대응할 방법이 별로 보이지 않기 때문이다. 위기는 이미 예견돼 있었다. 그는 “금리가 높아지고 주택 가격이 떨어지면 이 같은 사태가 나타날 수밖에 없다”며 “이미 문제는 발생했는데 대처할 만한 해결책이 보이지 않으니 답답하다는 소리가 나올 수밖에 없다”고 한탄했다. 징조는 이미 오래전부터 나타나고 있었다. 연구소 분석에 따르면 전국 주택 전세가율(전세가를 매매가로 나눈 비율)은 2022년 상반기 이미 87%를 넘어선 상태다. 빌라왕 같은 사태가 언제 터져도 전혀 이상하지 않은 구조라는 것이다. 여기에 세입자들의 무감각증도 가세했다. 예전에는 세입자들이 자기 돈으로 전세 자금을 마련했지만 지금은 금융기관 대출로 해결하는 경우가 상당수다. 게다가 HUG의 보증 한도도 90%에서 100%까지 올라간 상태다. 그는 “HUG 보증이 없었다면 세입자들이 전세가가 높은지, 낮은지를 두고 고심을 많이 했을 것”이라며 “하지만 지금은 보증을 믿고 위험에 대한 생각은 하지 않는다”고 지적했다. 더 심각한 문제는 전세사기가 앞으로 더 급증할 수 있다는 데 있다. 전세가 문제가 되는 근본적인 원인은 집값 하락이다. 주택 가격이 더 떨어지면 전세 비용과 대출금의 총액이 집값을 넘어서는 깡통 전세 대란이 올 수 있다. 신년에 깡통 전세가 2배로 급증할지도 모른다는 평가가 일각에서 제기되고 있기도 하다. 소유자가 사기 의도를 가지고 있지 않더라도 자신도 모르게 가해자로 내몰릴 수 있다는 의미다. 위험은 데이터로도 증명된다. 최 소장에 따르면 HUG 보증 사고액은 올해만 1조 원에 달했다. 시장 상황은 최악을 향해 달려가는데 정책 당국의 대처는 안일하기만 하다는 게 최 소장의 냉혹한 평가다. 주택 시장에 한파가 몰아닥치면서 서울 아파트조차 깡통 전세의 위기에 처했음에도 국토교통부 등은 이를 전국적인 현상이 아니라 지방의 지엽적인 문제로 바라보고 있다는 것이다. 그는 “정책 당국이 문제를 객관적으로 바라보기보다 낙관적으로만 보려고 한다”며 “그러다 보니 심각한 고민을 거친 대응 방안이 나오지 않는다”고 꼬집었다. 최 소장은 방향을 잃고 헤매는 주택 정책 역시 상황을 더욱 악화시키는 요인이라고 판단하고 있다. 정부는 한편으로 등록임대사업자에 대한 규제를 완화하면서도 다른 한편으로는 빌라왕 사태의 재발을 막기 위해 소수의 주택 매집을 막겠다는 입장을 밝히고 있다. 서로 다른 두 가치가 혼재돼 충돌하고 있는 셈이다. 그는 “문제는 실타래처럼 얽혀 있는데 정부 정책은 방향을 잃고 오락가락하고 있다”며 “이제라도 정책의 선택과 집중에 나서야 한다”고 지적했다. 최 소장이 생각하는 최우선 대안은 세입자가 주택의 선순위 채권 정보를 알 수 있도록 주택 소유주가 국세완납증명서를 계약 전 의무 제출하도록 하는 것이다. HUG의 보증 한도도 100%에서 80% 수준으로 낮춰야 한다는 입장이다. 그는 “정부도 국세완납증명서 의무 제출 내용을 담은 관련 법 개정안을 내놓았지만 사후 공개라는 치명적 약점을 가지고 있다”며 “의무 공개 시점을 사전으로 바꾸고 HUG 보증 한도를 줄여 수요자들로 하여금 전세 금융이 위험하다는 인식도 높일 필요가 있다”고 강조했다. -
"한국서 뭘 믿고 전세 사나요"…'빌라왕', 어떻게 돈 떼먹었나 [근면한월급]
부동산 부동산일반 2023.01.15 07:57:50안녕하세요 어썸머니 구독자 여러분. 재테크 뉴스레터 ＜코주부＞ 에디터 김개미입니다. 빌라나 오피스텔에 전세로 살고 계신 분들 요즘 뉴스 볼 때마다 가슴이 철렁하실텐데요. 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다가 숨진 이른바 ‘빌라왕' 김 모씨에 이어 빌라 등 60여 채를 보유한 20대 송 모씨도 사망하면서 전세금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출하고 있습니다. 국토교통부가 전세 사기 피해 의심 사례 106건을 경찰에 수사 의뢰했다고 하니 앞으로도 피해 사례는 더 늘어날 전망입니다. 이렇게 전세 사기가 기승을 부리면서 전세 보증보험의 필요성을 절감하는 분들이 많으실텐데요. 막상 가입하려고 보면 어디서 어떻게 가입해야할지 막막하진 않나요? 오늘 ＜근면한 월급＞에서는 전세 보증보험 상품별 차이와 가입 방법 등을 준비했습니다. 빌라왕 사건, 대체 어떻게 벌어진 일이야? 본격적인 내용에 들어가기 앞서 이른바 ‘빌라왕’ 사건이 뭔지 간단히 짚고 넘어갈게요. 규모만 다를 뿐, 빌라 전세 사기의 수법은 기본적으론 동일합니다. 바로 ‘무자본 갭투기’인데요. 자신의 돈은 한 푼도 들이지 않고, 세입자에게 집값보다 비싼 전세금을 받아 그 돈으로 집을 사는 방식입니다. 세입자가 나가려고 하면 보증금을 볼모로 더 높은 전세금을 치를 새로운 세입자를 데려올 것을 요구했죠. 보증금으로 ‘폭탄 돌리기’를 한 겁니다. 범인들은 이런 수법으로 빌라를 수백 채, 수천 채까지 늘렸습니다. 그런데 이 수많은 집을 한 사람이나 법인 한 곳의 명의로 소유하면 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지겠죠? 그래서 범인들은 전세입자와 계약을 맺은 즉시 집의 소유자를 이름 뿐인 유령 회사나 바지 사장의 명의로 바꿔버렸습니다. 이른바 ‘빌라의 신’ ‘빌라왕’이라고 불리며 화제가 되고 있는 이들도 알고 보면 조직적인 전세 사기에서 말단에 불과하며, 진짜 배후가 따로 있다는 얘기가 나오는 이유입니다. 이런 수법 때문에 피해자들은 등기부등본도 확인하고 집주인도 확인하고, 전세보증보험도 된다는 말을 듣고 계약을 했지만 속수무책으로 당할 수 밖에 없었습니다. 전세 보증 보험 가입해도 소용 없다? 결론부터 말씀드리면 절대 그렇지 않습니다. ‘빌라왕’ 김씨 보유 주택 세입자 중 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증 보험에 가입한 사람은 614명으로 절반을 넘었는데요. 그런데 이분들이 아직 전세금을 돌려받지 못하셨어요. 그래서 전세 보증 보험 가입해도 소용 없다는 얘기가 나오는데요. 지금 보증 보험에 가입하신 분들이 전세금을 돌려받지 못하고 있는 이유는. 빌라왕 김씨가 사망해버렸기 때문입니다. 이 경우 누군가 김 씨의 재산과 빚을 상속 받아야만 보증금 반환 절차가 진행될 수 있어요. 그래서 보통의 전세 보증금 사고보다 반환이 오래 걸리고 있는 거에요. 시간은 걸리지만 그래도 언젠가는 보증금을 돌려받을 수는 있습니다. 전세 보증보험에 가입하지 않은 경우라면 집을 경매에 부쳐야 해요. 하지만 요즘 부동산 시장이 좋지 않다 보니 경매를 해도 보증금을 100% 찾기는 어렵습니다. 참고로 HUG 보증 가입자들은 상속자가 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하시면 안됩니다. 상속인이 임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지된다는 점 꼭 기억하세요. 전세자금보증보험, 집주인 동의 필요하다? 전세자금 보증보험 가입을 망설이게 하는 질문들. ＜근면한 월급＞이 속시원하게 풀어드릴게요. 먼저 집주인 동의 여부. 집주인 동의와 상관 없이 세입자가 원하면 가입할 수 있습니다. 전세 계약을 맺을 당시 보험에 가입하지 않았더라도, 살면서 보험에 가입할 수도 있습니다. 계약 기간이 절반 이상 남아있다면 언제든 가입 가능. 서류 들고 은행 찾아갈 필요도 없습니다. 은행 모바일 어플에서도 가능하고 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험은 네이버 부동산, 카카오페이, KB국민카드 어플로도 가입할 수 있습니다. HUG, SGI, HF...어디서 가입하는 게 좋아요? 전세보증보험을 가입할 수 있는 곳은 총 세 곳입니다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI), 한국주택금융공사(HF)입니다. HF의 상품은 주택금융공사에서 전세대출을 받은 경우만 가입할 수 있습니다. 또 HF는 도시형 생활주택은 보증이 불가합니다. 다만 보험요율은 HF가 0.02%~0.40%로 낮은 편입니다. 가장 많은 분들이 가입하시는 상품은 HUG의 보험일텐데요. 다양한 주택 형태를 커버하고 네이버 부동산과 카카오페이 등 가입 채널도 다양한 편입니다. 단독·다가구 기준으로 HUG의 보험요율은 0.139%~0.154%입니다. SGI는 아파트를 제외한 일반 주택 기준으로 보험요율이 0.218%로 다소 높은 편입니다. 대신 HF나 HUG가 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하 전세만 가입 가능한 것과 달리 아파트는 금액 제한이 없으며 주택도 10억원 이하까지 보장합니다. 자 오늘은 이렇게 전세 보증보험에 대해서 알아봤습니다. 전세로 살고 계시는 분들 보증보험 꼭 신청하시고 발 뻗고 주무시기 바랍니다. 오늘의 콘텐츠가 유익하셨다면 좋아요, 구독 눌러주시고 재테크 뉴스레터 ＜코주부＞도 많은 관심부탁드립니다. -
전세·매매가격 차이 최대 …거래량 반등 시간 걸릴듯
부동산 주택 2023.01.12 17:59:42지난해 서울 아파트 전세가격이 가파르게 하락하면서 매매가격과의 차이가 역대 최대 수준으로 벌어진 것으로 나타났다. 12일 부동산R114에 따르면 지난해 기준 서울 아파트의 3.3㎡(평)당 매매 및 전세가격은 각각 4235만 원, 2076만 원으로 격차가 2159만 원에 달했다. 이는 부동산R114가 관련 조사를 시작한 2000년 이후 최대 격차다. 2017년만 해도 전세·매매가 격차는 785만 원에 그쳤으나 이후 급격히 뛰어오르는 매매가격을 전세가격이 따라잡지 못해 △2018년 1310만 원 △2019년 1561만 원 △2020년 1832만 원 △2021년 2127만 원으로 커졌다. 주택 가격 하락세가 가팔랐던 지난해 전세·매매가 격차가 벌어진 것은 전세가가 매매가보다도 큰 폭으로 떨어졌기 때문이다. 부동산R114 통계를 기준으로 지난해 서울 아파트 매매가격은 1.45%, 전세가격은 3.91% 하락했다. 서울 아파트 전세 시장은 지난해 초부터 꾸준히 약세를 보였는데 이는 금리 인상으로 전세자금대출 부담이 커지자 전세 수요가 월세 시장으로 이동하는 ‘전세의 월세화’ 현상이 심화됐기 때문으로 풀이된다. 공급 측면에서는 집주인들이 집값 하락기 주택을 처분하는 대신 전세를 놓아 매물이 꾸준히 늘어났다. 전세·매매가 격차가 역대 최대 수준까지 확대되면서 전세를 끼고 주택 매입을 매입하는 ‘갭 투자’가 더욱 어려워져 아파트 거래량 회복세가 더딜 것으로 전망된다. 지난해 서울 아파트 월별 거래량은 1000건을 밑돌 정도로 얼어붙었다. 최근 정부의 전방위적 규제 완화책에도 거래량이 본격적으로 반등하려면 시간이 다소 걸릴 것이라는 관측도 나온다. 정부는 3일 강남 3구(강남·서초·송파구) 및 용산구를 제외한 전국을 규제지역에서 해제하고 이달 30일부터 9억 원 이하 주택을 대상으로 한 정책금융 특례 보금자리론 상품을 출시하는 등 주택 시장의 연착륙 유도를 위한 정책을 쏟아내고 있으나 매수 심리는 여전히 얼어붙은 상황이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “실물경기 침체 우려가 크고 금리가 높아 매수 심리가 회복되는 데는 시간이 더 소요될 것으로 전망된다”고 말했다. -
전세·매매가 격차 사상최대…"집 사기 더 어려워졌다"
부동산 주택 2023.01.12 11:14:03‘전세의 월세화’ 현상에 따라 전세 가격 하락세가 가팔라지며 서울 아파트의 전세와 매매 가격 간 차이가 역대 최대 수준으로 벌어진 것으로 나타났다. 이 같은 전세·매매가 격차 확대는 집을 매입한 뒤 전세를 놓아 자금을 충당하는 이른바 ‘갭투자’를 어렵게 만들어 거래량 감소에 영향을 미친다. 정부가 각종 규제 완화책을 꺼내들고 있지만 사상 최저 수준을 기록하고 있는 아파트 거래량이 반등하는 데에는 다소 시간이 걸릴 것으로 전망된다. 12일 부동산R114에 따르면 지난해 기준 서울 아파트의 3.3㎡당 매매 및 전세 가격은 각각 4235만 원, 2076만 원으로 격차가 2159만 원에 달했다. 이는 부동산R114가 관련 조사를 시작한 2000년 이래 나온 최고치다. 2017년만 해도 전세·매매가 격차는 785만 원에 그쳤으나 이후 급격히 뛰어오르는 매매 가격을 전세 가격이 따라잡지 못해 △2018년 1310만 원 △2019년 1561만 원 △2020년 1832만 원 △2021년 2127만 원으로 커졌다. 주택 가격 하락세가 가팔랐던 지난해 전세·매매가 격차가 벌어진 것은 전세가가 매매가에 비해 큰 폭으로 떨어졌기 때문이다. 부동산R114 통계를 기준으로 지난해 서울 아파트 매매 가격은 1.45%, 전세 가격은 3.91% 하락했다. 서울 아파트 전세 시장은 지난해 초부터 꾸준히 약세를 보였는데 이는 높아진 금리에 따라 전세자금대출 부담이 늘어나며 전세 수요가 월세 시장으로 이동하는 ‘전세의 월세화’ 현상이 심화됐기 때문으로 풀이된다. 공급 측면에서는 집주인들이 집값 하락기 주택을 처분하는 대신 전세를 놓아 매물이 꾸준히 늘어났다. 전세·매매가 격차가 벌어지면서 전세를 놓아 주택 매입 자금을 충당하는 갭 투자가 어려워져 아파트 거래량 회복세가 더디게 나타날 것으로 전망된다. 전세·매매가 격차와 거래량은 ‘음의 상관관계’를 가져 전세·매매가 격차가 늘어나면 거래량이 줄어들고 반대의 경우에는 거래량이 늘어난다. 서울 아파트 3.3㎡당 매매·전세 가격 격차가 496만 원으로 낮았던 2015년에 서울 아파트 매매 거래량은 12만 225건을 기록해 2006년(12만 812건) 이래 최다 수준을 기록했으며, 격차가 사상 최대치를 기록한 지난해에는 월별 거래량이 1000건을 밑돌 정도로 거래 절벽 현상이 심화됐다. 이에 최근 정부의 전방위적인 규제 완화책에도 거래량이 본격적으로 반등하려면 시간이 다소 걸릴 것으로 전망된다. 정부는 1월 3일 강남 3구(강남·서초·송파구) 및 용산구를 제외한 전국 전 지역을 규제 지역에서 해제하고 이달 30일부터 9억 원 이하 주택을 대상으로 한 정책금융 특례보금자리론 상품을 출시하는 등 주택 시장의 연착륙 유도를 위한 정책을 쏟아내고 있으나 매수 심리는 여전히 얼어붙은 상황이다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 “고금리와 실물경기 침체 우려가 커 매수 심리가 회복되는 데에는 시간이 더 소요될 전망”이라고 말했다. -
호갱노노, 전세사기 예방 위한 '최근 역전세 분석' 서비스 시작
부동산 주택 2023.01.12 10:07:56프롭테크 기업 직방의 자회사 호갱노노가 전세사기 예방 등을 위해 ‘최근 역전세 분석’ 서비스를 제공한다고 12일 밝혔다. 이 서비스는 역전세가 발생한 아파트의 지도와 리스트로 제공해 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 물건을 사전에 확인할 수 있도록 하는 것이다. 호갱노노는 최근 3개월, 또는 6개월 동안 거래된 전세가격이 2년 전 같은 기간에 거래된 평균 전세가격보다 낮을 경우 역전세로 집계한다. 단 2년 전 같은 기간에 발생한 전세 거래가 1건 이하일 경우 집계 대상에서 제외한다. 호갱노노 관계자는 “전세사기 등 소비자 피해를 예방하기 위해서는 무엇보다 정확하고 투명한 부동산 정보를 실시간으로 쉽게 얻는 것이 중요하다”며 "이용자들의 알권리와 안전한 거래를 위해 프롭테크 기반의 서비스를 고도화할 예정이다"고 말했다. -
[단독] "전세대출 부담 줄인다" 우리은행 '신잔액 코픽스' 적용 재개
경제·금융 은행 2023.01.11 19:31:36고금리 장기화로 차주들의 대출 이자 부담이 커지자 우리은행은 한시적으로 중단했던 ‘신(新)잔액 코픽스’ 적용을 재개하고 고정금리형 전세자금대출 상품을 판매하기로 했다. 전세대출 상품은 대부분 변동금리형으로 이뤄져 있다 보니 금리 상승기에는 더 민감하게 작용할 수 있다는 판단 때문에 무주택자에 대한 우선적인 금융 지원에 나선 것으로 보인다. 11일 금융권에 따르면 우리은행은 13일부터 전세대출 상품에 대한 신잔액 코픽스 적용을 재개하고 우대금리를 제공하는 방식으로 사실상 금리를 인하한다. 우리은행이 2021년 변동형 주택담보대출과 전세대출에 대한 신잔액 코픽스 적용을 중단한 지 2년 만이다. 적용 대상은 △우리전세론(주택보증·서울보증·전세안심) △우리won전세대출(주택보증) △우리 스마트 전세론(서울보증) △I-TOUCH 전세론(서울보증·주택보증)이다. 신잔액 코픽스 적용이 재개되면서 전세대출금리는 사실상 낮아질 것으로 보인다. 전세대출상품과 변동형 주택담보대출 지표금리로는 신규 취급액 코픽스와 신잔액 코픽스가 활용되는데 신잔액이 신규 취급액 보다 금리가 더 낮기 때문이다. 11월 신 잔액 기준 코픽스는 2.65%로 신규 취급액 기준 코픽스인 4.34% 보다 1.69%포인트나 더 낮다. 여기에 우리은행은 일종의 우대금리인 ‘부수 거래 감면금리’ 최대 한도를 확대하고 일종의 가산금리인 본부조정금리를 조정하면서 전세대출 금리 인하 효과는 더욱 커질 것으로 보인다. 상품마다 금리 인하 폭은 다르지만 최대 연 0.70%포인트까지 낮출 수 있게 된다. 가령 우리은행은 우리전세론의 부수거래감면금리 최대한도를 연 0.60%포인트, 본부조정금리를 연 0.10%포인트로 해 금리를 최대 연 0.70%포인트 낮췄다. 아울러 고정형 전세자금대출 상품도 13일부터 판매 할 예정이다. 현재 5대 시중은행 중에서는 신한은행과 NH농협은행만 이 상품을 판매 중인데 우리은행까지 확대되면서 5대 은행 중 3곳에서 취급하게 됐다. 전세자금을 빌린 무주택자를 지원하기 위해 금융당국이 금리고정형 전세대출 상품 확대를 추진 중인 만큼 보폭을 맞춘 것으로 보인다. △우리전세론(주택보증·서울보증·전세안심) △우리won전세대출(주택보증) △우리 스마트 전세론(서울보증) △I-TOUCH 전세론(서울보증·주택보증) 이용 차주는 2년 고정금리로 대출을 받을 수 있다. 여기에 우리은행은 우대금리 확대 등의 방식으로 최대 연 1.80%포인트 추가 금리 인하 효과를 낼 예정이다. 가령 I-Touch전세론(주택보증)에 본부조정금리 연 1.80%포인트를 적용하면 그만큼 실질 금리는 낮아지는 효과를 낸다. 우리은행 관계자는 “신 잔액 코픽스 기준 전세대출 금리는 연 5%대 초반, 고정형 전세상품 금리는 4%대 후반에서 5%대 초반이 될 예정"이라고 말했다. 이날 신규 코픽스 기준 우리은행 전세대출 금리(우리전세론)는 6.01~6.41%다. -
공인중개사협회, 임대차 계약서에 '전세사기 방지' 특약 신설
부동산 주택 2023.01.11 16:22:54공인중개사가 최근 사회적 문제로 지목된 전세사기 근절을 위해 팔을 걷었다. 공인중개사협회는 주택 임대차 관련 계약서에 전세사기 방지 특약을 삽입하고, 사고 위험이 높은 매물 리스트를 공유할 계획이다. 한국공인중개사협회는 11일 서울 관악구 공인중개사협회회관 대회의장에서 전세사기 예방 및 근절 결의대회를 개최했다고 밝혔다. 이번 결의대회는 협회 차원의 전세사기 방지 방안 및 추진 계획을 발표하고, 국민 재산권을 보호하기 위한 결의를 다지는 자리로 마련됐다. 협회는 이달부터 주택 임대차 계약서에 전세사기 방지 관련 5개 특약을 삽입하기로 했다. 임대인은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 날의 다음 날까지 임차주택에 대한 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없다는 내용이 담겼다. 또 ‘임대인은 국세·지방세 체납, 근저당권 이자 체납 사실이 없음을 고지함’이라는 특약도 신설됐다. 임대인이 사전에 고지하지 않은 국세·지방세 체납 사실이 확인되면 임차인은 해당 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 별도의 손해배상 없이 임대인에게 수수된 금품은 원금으로 임차인에게 반환하도록 한 내용도 포함됐다. 임대인이 해당 주택의 매매계약을 체결하는 경우에는 사전에 임차인에게 고지하도록 했다. 협회는 이 밖에도 △공인중개사 윤리규정 제정 및 전회원 대상 교육·캠페인 전개 △협회 시세모니터 강화 △계약서 대서·대필 행위 지양 교육 및 홍보 △사고위험 매물 리스트 작성 관리 및 공유 △전세사기 방지 체크리스트 중개사무소 비치 △전세사기 의심 사례 제보 활성화 △임대인 신용정보 조회시스템의 ‘한방’ 부동산거래정보망 적용 △고의 사기·횡령 공제사고자에 대한 손해배상책임 협회공제가입 제한 등을 추진한다고 발표했다. 이종혁 공인중개사협회 회장은 “협회 소속 회원인 개업공인중개사들이 주로 사용하는 계약서에 전세사기를 예방할 수 있는 특약 보완과 체크리스트 등을 강화하는 등 안전장치를 추가해 나갈 것”이라며 “강화된 윤리 교육과 전세사기 방지 교육 등 내부 자정 활동과 제도적 장치 마련을 통해 국민재산권 보호를 앞장서겠다”고 말했다. 남영우 국토부 토지정책관은 “전세사기 TF팀을 통해 피해자 지원 방안과 전세사기 예방 대책에 대해 더욱 구체적으로 말씀드릴 수 있도록 하겠다”며 “정부가 여러 대책을 마련함에 있어 공인중개사의 역할을 다해주시길 부탁드린다”고 당부했다. -
올 성장률 3.0%서 1.7%로 낮춘 WB…"전세계 경제 면도날 위에 서 있다"
경제·금융 경제동향 2023.01.11 14:46:25세계은행(WB)이 올해 전 세계에 강력한 경기 한파가 덮칠 것이라고 경고했다. 올해 고물가·고금리 기조가 이어지는 가운데 기업의 투자 감소와 우크라이나 전쟁에 따른 불확실성 확대 등이 얽혀 경기에 긍정적인 요인이 보이지 않는다는 진단이다. 최근 미국 월가에서 이른바 ‘골디락스 시나리오(뜨겁지도 차갑지도 않은 이상적 경제 상황)’가 나올 정도로 낙관론이 번지고 있는 것과 비교하면 경기 하향에 무게가 강하게 실린 셈이다. WB는 11일(현지 시간) 발표한 ‘세계경제전망’을 통해 올해 전 세계 성장률이 1.7%에 그칠 것이라고 내다봤다. 이는 지난해 6월 전망치(3.0%)와 비교해 1.3%포인트 하향 조정된 수치다. 주요 국제기구 가운데 올해 전 세계 1%대 성장을 예고한 곳은 WB가 처음이다. 지난해 경제협력개발기구(OECD·11월)와 국제통화기금(IMF·10월)은 올해 세계 성장률을 각각 2.2%, 2.7%로 전망했다. 뒤집어 말하면 불과 두세 달 사이에 침체 그림자가 더 짙어진 것이다. WB는 매년 1월과 6월 두 차례에 걸쳐 세계경제전망을 내놓는데 우리나라 성장률은 별도로 발표하지 않는다. 이번 보고서 작성을 주도한 아이한 코세 WB 이코노미스트는 이날 파이낸셜타임스(FT)에 “전 세계 경제가 면도날 위에 서 있다”며 “6개월 전 우리가 예상한 최악의 가정들이 모두 현실화했고 금리 등 금융 여건이 더 빡빡해지면 미국과 유럽 주요국들이 리세션(경기 후퇴)에 진입하게 될 것”이라고 설명했다. 통상 리세션은 국내총생산(GDP)이 2분기 연속 마이너스성장하는 상황을 가리키는 경제 용어지만 사전적 정의와 별개로 경제주체들은 ‘심리적 리세션’을 겪을 가능성이 크다는 게 WB의 분석이다. WB는 특히 미국 경제가 올해 0.5% 성장하는 데 그쳐 상당한 고통을 겪을 것으로 내다봤다. 이는 지난해 6월 전망치(2.4%)와 비교해 1.9%포인트나 낮아진 수치다. IMF는 지난해 10월 미국의 올해 성장률을 1.0%로 제시했는데 이 수치와 비교해도 성장률이 절반으로 낮아졌다. WB는 미국의 △식량·에너지 가격 상승 △노동시장 경색 △재정 및 통화 긴축정책 등이 향후 저성장 요인이 될 것으로 전망됐다. 그나마 중국이 코로나19 봉쇄를 완화하고 있는 점은 긍정적으로 평가됐다. 올해 중국은 4.3% 성장해 지난해(2.7%) 대비 성장세가 반등할 것이라고 WB는 내다봤다. 다만 이마저도 지난해 6월 전망치(5.2%)와 비교하면 하향 조정된 수치다. WB는 이 밖에 올해 유로존(유로화 사용 20개국)이 우크라이나 전쟁과 에너지 수급 불안 등의 영향으로 제로(0)성장하고 인도는 6.6% 성장할 것으로 전망했다. 올해 주요 국가들의 투자도 바닥을 칠 것으로 분석됐다. WB는 2022~2024년 신흥국과 개발도상국에 대한 총투자가 평균 3.5% 증가에 그쳐 지난 20년간 투자 증가율의 절반에도 못 미칠 것으로 예상했다. WB는 “올해 미국·유럽·중국 등 주요국의 성장세가 잠재성장률 수준을 큰 폭으로 하회할 것으로 보인다”며 “가계부채 등 채무 부실화 방지에 중점을 두고 통화정책을 협의해가야 한다”고 제언했다.
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