주택 리모델링을 추진 중인 수도권 아파트의 사업 좌초 현상이 확산하고 있다. 리모델링 공사비가 재건축 못지않게 상승해 비용 부담이 커지자 재건축으로 선회하는 사업장이 늘고 있기 때문이다. 리모델링 규제 완화 법안이 국회에서 우후죽순 발의됐지만, 법안 통과가 지지부진한 점도 시장에 상당한 영향을 미치는 것으로 풀이된다. 정비사업 전문가들은 리모델링이 도심 내 주거환경 개선과 원주민의 재정착 등 장점이 있는 만큼 규제 완화가 필요하다고 지적한다.
21일 정비 업계에 따르면 서울 용산구 동부이촌동 ‘이촌우성아파트 리모델링 조합’은 최근 총회를 열고 조합 해산을 결의했다. 리모델링 사업 지속 여부의 건에서 참석 조합원 107명 가운데 60명이 반대표를 던지며 조합의 존속 필요성이 사라진 것이다. 리모델링 조합은 설립 3년 만에 해산 수순을 밟게 됐다. 이 단지는 용적률이 320%를 넘어 재건축 사업성 확보가 어렵다는 이유로 리모델링을 추진해왔다. 하지만 평면, 커뮤니티 시설, 층고 등에서 재건축보다 낮은 품질의 아파트가 될 것이라는 의견이 조합 내부에 번진 것으로 알려졌다. 비싼 공사비로 인해 조합의 부담이 커진 점도 작용했다. 주거환경연구원에 따르면 리모델링 사업3.3㎡당 공사비는 지난해 890만 원으로 재건축 평당 공사비(820만 7000원)보다 비싼 것으로 나타났다.
성동구 응봉대림1차 아파트와 성동구 옥수동 극동아파트 역시 상황은 비슷하다. 응봉대림1차 아파트는 재건축준비위원회와 리모델링 조합이 합의에 이르면서 리모델링 조합 해산 절차가 진행 중이다. 극동아파트는 올 2월 리모델링 건축위원회 심의를 통과했지만 최근 들어 재건축 추진위가 발족해 재건축으로 선회하는 분위기가 감지된다.
분당 한솔마을 4·5·6단지는 하나의 통합 재건축 구역으로 묶였다가 리모델링과 재건축으로 분리될 위기에 처했다. 한솔마을 5단지가 오랜 법정 다툼 끝에 리모델링을 이어가기로 결론지었다. 반면, 4단지는 리모델링을 반대하며 단독 재건축을 추진하기로 했다. 성남시는 하나의 통합 재건축 구역에서 리모델링과 재건축을 각자 진행할 수 있는지 국토교통부에 문의하는 등 정비사업 전반이 혼란한 상황에 처했다.
정비업계는 리모델링과 관련 규제 장벽이 여전히 높은 점 등이 이 같은 분쟁의 원인이 되고 있다고 평가한다. 공사비 부담과 효용성 확대를 위해 수직증축, 내력벽 철거 허용 등 규제 완화가 시급하다는 지적이다. 리모델링의 가장 큰 규제 중 하나는 내력벅 철거 금지 조항이다. 내력벽은 건물의 하중을 견디는 벽으로 현재 가구 내 내력벽 철거는 허용되지만, 가구 간 내력벽 철거는 금지됐다. 이 때문에 성남 분당구 한솔마을 5단지에서는 법정 다툼으로 비화하기도 했다. 일부 단지에 복층 구조 설계가 이뤄지면서 소유주 반대가 거세게 발생한 것이다. 수직증축 역시 법적으로 허용됐을 뿐 실제 적용된 사례는 거의 없다. 2014년 주택법 개정으로 허용됐지만 10년 동안 실제 준공된 사례는 서울 송파구 ‘잠실 더샵 루벤’이 유일하다.
2차 안전성 검토 제도 개선도 이뤄져야 한다고 지적한다. 문진석 더불어민주당 의원과 강대식·권영진 국민의힘 의원 등이 발의한 주택법 일부 개정안에는 기존 가구 수 5% 이내 가구 분할 허용, 리모델링 지원센터 설립, 수직증축 리모델링 안전성 검토 절차 통합 등의 내용이 담겼다. 이와 별도로 박성준 민주당 의원은 주택법 개정안에서 임대동 소유자의 동의 없이도 리모델링 조합 설립이 가능하도록 하는 법안도 별도로 내놓았다. 이는 분양주택과 임대주택이 혼재한 단지에서 임대주택을 보유한 서울시 등이 리모델링 사업에 소극적으로 나오면서 사업이 지지부진한 점을 개선하기 위해 발의된 것이다.
정비업계의 한 관계자는 “주택 리모델링은 속도가 빠르다는 점에서 재건축이 어려운 단지의 정비사업 대안으로 손꼽힌다”며 “원주민의 재정착 비율도 높게 나타나는 등 여러 장점이 있지만, 각종 규제로 활성화가 어려운 상황”이라고 지적했다. 권대중 한성대 석좌교수는 “수직·좌우 증축을 전면 허용해야 리모델링 사업의 장점이 부각될 수 있을 것”이라고 했다.
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