[주요 이슈 브리핑]
■ 신도시 물량: 국토부가 1기 신도시 선도지구의 연내 도시계획위원회 의결을 올해 정비구역 지정으로 인정하면서 분당·평촌·산본 8개 선도지구가 안정적으로 지정을 마칠 수 있게 됐다. 분당 4곳, 산본 2곳, 평촌 2곳이 12월 중순 이후 도계위 심의를 목표로 일정을 조율 중이며, 정비구역 지정이 내년으로 미뤄질 경우 후속 단지 물량이 줄어들 수밖에 없었던 상황에서 이번 기준 완화로 내년 후속 단지 선정 기회가 온전히 확보되는 모습이다.
■ 영등포 개발: 서울시가 준공업지역 용적률을 250%에서 400%로 대폭 상향 조정하면서 영등포구 재건축이 탄력을 받고 있다. 양평동 신동아아파트는 30층 563가구에서 49층 777가구로, 국화아파트는 29층 354가구에서 42층 662가구로 확대되며 사업성이 크게 개선됐고, 국화아파트 102㎡가 13억 9000만 원, 신동아아파트 72㎡가 9억 3000만 원에 신고가를 경신하며 여의도 금융센터 배후지라는 입지 장점이 시세에 반영되는 상황이다.
■ 수주 경쟁: 정부와 서울시의 주택공급 확대 방침에 따라 정비사업이 활성화되면서 현대건설이 도시정비사업 연간 수주액 10조 5000억 원으로 업계 최초 10조 원을 돌파했다. 삼성물산도 9조 2388억 원으로 전년 대비 2.5배 급증했고, 포스코이앤씨와 GS건설을 포함한 상위 4개 건설사의 올해 수주액이 전년보다 13조 6000억 원 증가하며 강남 압구정 2구역, 개포주공 6·7단지 등 핵심 입지 대형 프로젝트를 중심으로 건설사 간 경쟁이 치열해지는 모습이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 선도지구 ‘정비구역 지정’ 인정범위 확대…분당 내년 1.2만 물량 확보
국토부가 1기 신도시 선도지구의 연내 도계위 의결을 올해 정비구역 지정으로 인정하면서 분당 4곳, 산본 2곳, 평촌 2곳 등 8개 선도지구가 안정적으로 연내 지정을 마칠 수 있게 됐다. 1기 신도시 재건축은 매년 정해진 물량 내에서만 정비구역을 지정하게 돼 있고 이월도 불가능해, 선도지구 지연이 후속 단지 기회를 직접 감소시키는 구조였다. 분당은 이주 대책이 미비해 내년 지정 물량이 1만 2000가구로 유지됐고 평촌은 7200가구, 산본은 3400가구로 증가분이 제한적이어서 주민들의 우려가 컸으나, 이번 기준 완화로 후속 재건축 단지 선정 기회가 확보되는 모습이다.
2. 용적률 400% 훈풍 타고 고밀개발…‘서남권 대장주’로 탈바꿈
서울시가 준공업지역 용적률을 250%에서 400%로 상향 조정하면서 영등포구 재건축이 탄력을 받고 있다. 양평동 신동아아파트는 30층 563가구에서 49층 777가구로 214가구 증가, 국화아파트는 29층 354가구에서 42층 662가구로 308가구 증가한다. 영등포구는 서울 전체 준공업지역의 25%가 집중돼 있고 여의도 금융센터 배후지라는 입지 장점을 갖췄으나 낮은 용적률 규제로 정비사업이 무산됐었다. 국화아파트 102㎡는 13억 9000만 원, 신동아아파트 72㎡는 9억 3000만 원에 신고가를 경신했으나, 착공까지 5~6년 이상 소요되고 건설공사비가 4년 새 29% 상승한 점은 고려해야 한다.
3. 부동산 불경기에 PF 늘린 증권사들
정부의 생산적 금융 정책에도 불구하고 메리츠·삼성·키움증권이 부동산PF 신용공여액을 대폭 늘렸다. 메리츠증권은 11월 말 3조 3952억 원으로 지난해 말 대비 20.7% 증가, 삼성증권은 7793억 원에서 1조 5121억 원으로 94% 급증, 키움증권은 1조 4077억 원에서 1조 6995억 원으로 20.7% 증가했다. 국내 24개 증권사의 부동산PF 총 신용공여액이 1.7% 증가한 것과 비교하면 두드러진다. 메리츠증권은 “신용공여 대부분이 기존 프로젝트 리파이낸싱이며 90% 이상이 선순위 대출로 안정적”이라고 설명했고, 중소형 증권사는 수익성 개선을 위해 부동산PF 투자가 불가피하다고 반론했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 현대건설, 정비수주액 10조 돌파…삼성물산도 전년비 2.5배
현대건설이 국내 건설업계 최초로 도시정비사업 연간 수주액 10조 5000억 원을 달성하며 2022년 기록(9조 3395억 원)보다 12% 이상 증가했다. 현대건설은 2019년부터 7년 연속 도시정비사업 수주액 1위를 차지했고, 사업비 2조 7489억 원 규모의 강남구 압구정 2구역 등 핵심 사업지를 잇달아 수주했다. 삼성물산은 올해 9조 2388억 원으로 전년(3조 6398억 원) 대비 2.5배 급증했고, 포스코이앤씨는 5조 9623억 원(전년비 26%↑), GS건설은 5조 4183억 원(74%↑)을 기록했다. 상위 4개 건설사의 올해 수주액이 전년보다 13조 6000억 원 증가하며 정비사업이 활성화되는 모습이다.
5. 日 정부, 외국인 부동산 소유 “국적등록 의무화” 추진
일본 정부가 2027 회계연도 중 외국인 부동산 소유 실태를 통합 관리하는 데이터베이스를 구축하고 부동산 취득 시 국적 제출 의무를 확대한다. 정보 등록 대상은 아파트 등 일반 부동산부터 산림, 농지, 국경 도서와 방위 시설 주변 등 중요 토지까지 폭넓게 포함된다. 현재 농지만 국적 신고가 필수이지만 일반 부동산까지 확대되고, 법인 취득 시 주요 주주·임원 국적 신고도 요구할 방침이다. 외국인의 일본 토지 매점과 투기 목적 구매가 아파트 가격 폭등으로 이어진다는 사회적 우려가 배경이며, 국적 정보 파악을 통해 세율 차등 부과, 취득 제한 조건 설정 등 정책 선택지가 다양해질 전망이다.
6. 스위스는 국민이 상속세 증세 막는데…韓은 대통령 공약도 국회서 뭉개
정부가 추진한 상속세제 개편안이 사실상 무산되면서 유산취득세 전환과 이재명 대통령 공약이었던 공제 한도 확대(현행 10억→18억 원)가 중장기 과제로 미뤄졌다. 국회 기획재정위원회는 세수 감소 우려와 부자 감세 프레임으로 상속세 과세 체계 전환 논의를 보류했다. 반면 스위스는 5000만 스위스프랑 이상 상속에 50% 과세하는 법안을 국민투표로 78% 반대로 부결시켰다. 한국 상속세율은 최대주주 할증 포함 50%로 일본(55%) 다음으로 높고, 지난해 순자산 100만 달러 이상 고액 자산가 순유출 국가 4위를 기록했다. 전문가들은 과도한 상속세로 가업승계 포기와 자본 유출이 지속될 우려가 있다고 지적한다.
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