[주요 이슈 브리핑]
■ 토허제 역효과: 서울 전역과 경기 12곳에 토지거래허가제가 전격 시행됐으나 집값 안정 효과는 나타나지 않고 매물 잠김과 풍선효과만 확산되는 모습이다. 2020년 잠삼대청 토허구역 규제 시행 전 2년간 잠실 아파트 거래량은 4456건에 달했지만 규제 이후 814건으로 82% 급감했으며, 이 같은 거래 위축은 인근 지역의 주택 가격 불안을 야기하는 풍선효과로 이어졌다.
■ 취득세 부담: 한국의 취득세 최고세율은 12%로 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높고 주택 수와 지역에 따라 취득세 체계도 복잡하게 설계돼 거래 비용을 높이는 상황이다. 2022년 한국의 국내총생산(GDP) 대비 부동산 거래세 비중은 1.01%로 호주(1.39%) 다음으로 가장 높고 OECD 평균(0.49%)의 두 배를 넘어섰으며, 서울 20억 원 아파트 1채 취득 시 세금 6000만 원인 반면 5억 원 아파트 3채 취득 시 1억 500만 원으로 치솟는 역전 현상이 나타나고 있다.
■ 정책 공방: 더불어민주당이 한정애 정책위의장을 위원장으로 하는 주택시장안정화TF를 구성하고 보유세 인상은 검토하지 않는다고 선을 그은 가운데 국민의힘은 장동혁 대표 직속 부동산정책 정상화 특별위원회를 발족했다. 민주당은 12월까지 시·군·구별 구체적 공급 세부 계획을 마련해 시장 불안을 잠재우겠다는 입장인 반면, 국민의힘은 “이재명 정부가 문재인 정부에서 실패했던 정책을 답습하고 있다”며 강도 높은 비판에 나섰다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. “토허구역, 수요 억제책으로 변질…집값 안정 대신 풍선효과만”
서울 전역과 경기 지역 12곳에 대한 토지거래허가제가 전격 시행되면서 제도의 합당성과 효용성에 대한 비판이 확산되고 있다. 토지거래허가제는 1978년 최초 도입 이후 여러 정부에서 투기 억제수단으로 활용했는데 주택시장 안정과 관련해선 유의미한 효과를 내지 못한 것으로 조사됐다. 이창무 한양대 도시공학과 교수가 서울 잠삼대청 일대 14.4㎢의 토지거래허가구역 지정 전후의 시장 변화를 분석한 결과에 따르면 2020년 첫 구역 지정 직후에는 일정 부분 효과가 있었지만 갈수록 가격안정 효과가 희석됐다. 여의도연구소에 따르면 토허구역 규제가 시행되기 직전 2년간 잠실 아파트 거래량은 4456건에 달했는데 규제 이후에는 814건으로 82% 급감했으며, 이 같은 거래 위축은 풍선효과로 이어져 인근 지역의 주택 가격이 불안해지는 현상으로 이어졌다. 박기주 여의도연구소 연구위원은 “주택가격 안정을 위해 토허구역을 지정한다면 주택법 등에 근거해 지정 기준을 마련해야 하는데 투기과열지구 등 규제지역과 달리 토허구역에 대한 주택 지정 기준이 마련돼 있지 않다”고 지적했다.
2. 韓 취득세율 세계 최고…“거래비용 부담에 시장까지 왜곡”
한국은 취득세 최고세율이 12%에 달해 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 가장 높고 주택 수와 지역에 따라 취득세 체계도 복잡하게 설계돼 자칫 잘못하면 자금 마련 계획까지 꼬일 수 있다. 현행 체계에서 서울의 20억 원 아파트를 매입할 경우 물어야 하는 세금은 6000만 원이지만 5억 원의 아파트 3채를 매입한다고 가정하면 납부해야 할 취득세는 1억 500만 원으로 치솟게 된다. 2022년 한국의 부동산 거래세 비중은 GDP 대비 1.01%로 호주(1.39%) 다음으로 가장 높고 OECD 평균(0.49%)의 두 배를 넘어섰다. OECD는 2023년 보고서를 통해 한국을 비롯한 회원국들에 취득세 등 부동산 거래세 부담을 낮추고 보유세 중심으로 세제를 개편해야 한다고 권고했다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “보유세가 올라서 보유를 하는 데 부담이 된다면 집을 팔고 싶을 수도 있는데 비용이 너무 많이 들면 차라리 보유하겠다고 생각해서 매물 잠김 현상이 계속 있을 수밖에 없다”고 강조했다.
3. 與 “보유세 인상 없다”…野 “文정부 실패 정책 답습”
10·15 부동산 대책에 대한 싸늘한 수도권 민심을 확인한 더불어민주당이 관련 후속 대응을 논의할 태스크포스(TF)를 긴급히 꾸리고 대책 마련에 착수했다. 민주당은 한정애 정책위의장을 위원장으로 하는 주택시장안정화TF를 구성하고 서울 전역과 경기 주요 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 시장 공급량이 급격히 줄어들 것이라는 우려에 대응해 12월까지 시·군·구별 구체적인 공급 세부 계획을 마련하겠다는 입장이다. 한 정책위의장은 “후속 세제는 전혀 고려하거나 검토하지 않는다”고 선을 그으며 보유세 인상 가능성을 차단했다. 반면 국민의힘은 장동혁 대표를 위원장으로 하는 ‘부동산정책 정상화 특별위원회’를 구성하고 공세에 나섰다. 장 대표는 “이재명 정부가 문재인 정부에서 실패했던 정책을 답습하고 있는데 이대로는 부동산 가격을 잡지 못하고 부작용만 커질 수 있다”고 지적했다. 국민의힘 서울시당은 주거사다리 정상화 특별위원회(주사위)를 구성하고 서울 권역별로 규제 영향을 분석해 핀셋 대응에 나선다는 계획이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 집값 안정되면 사라더니…국토부 차관은 ‘판교 대장 아파트’ 전세 끼고 매수
이재명 정부의 주거 정책을 총괄하는 이상경 국토교통부 1차관이 전세를 끼고 집을 매수하는 갭 투자 논란에 휩싸였다. 관보와 법원 부동산 등기사항증명서 등에 따르면 이 차관의 배우자는 지난해 7월 성남시 백현동 판교푸르지오그랑블 전용 117㎡를 33억 5000만 원에 매수했다. 이후 소유권 이전 등기 전인 지난해 10월 5일 14억 8000만 원에 전세 계약을 체결해 세입자를 들였다. 현재 이 차관이 거주하는 집은 경기 성남시 수정구 고등동 판교밸리호반써밋 전용면적 84㎡로, 이 차관은 2017년 8월 이 주택을 6억 4511만 원에 매입한 후 올해 6월 11억 4500만 원에 매도해 약 5억 원의 시세 차익을 남겼다. 시장에서는 이 차관의 주택 매입 방식이 전형적인 갭 투자라고 보고 있으며, 이 차관이 올해 6월 판교밸리호반써밋을 매도하고 여기서 세입자로 살고 있는 것도 매수자의 갭 투자를 허용한 것이나 마찬가지라는 지적이다. 국토부 관계자는 “더 큰 집으로 이사하기 위해 백현동 주택을 매수했지만 입주 시점이 맞지 않아 부득이하게 원래 살던 고등동 집에 전세로 살게 된 것”이라고 해명했다.
5. 李대통령 ‘집값 폭등’ 겨냥 “투기수요 철저히 억제”
코스피가 연일 사상 최고치를 경신하는 가운데 이재명 대통령이 관계부처에 “국민 경제를 왜곡하는 투기 차단에 총력을 기울여달라”고 주문했다. 이 대통령은 국무회의에서 최근 코스피 랠리를 거론하며 “주식시장이 정상화 흐름을 타는 것”이라고 진단하고 “비생산적인 분야에 집중됐던 과거의 투자 방식에서 벗어나 국민들의 자산 증식 수단이 차츰 다양화·견실화되는 과정이라고 생각한다”고 평가했다. 또한 “가용한 정책 수단 역량을 집중 투입해 경고등이 켜진 비생산적 투기 수요를 철저히 억제해야 한다”며 “그래야 합리적이고 지속 가능한 투자 문화가 정착되고 경제 산업과 국민 자산의 동반 성장이 실현될 수 있다”고 밝혔다. 이 대통령은 부동산 시장에 몰린 자금을 주식시장으로 옮겨와 생산적 금융 흐름을 만들어야 한다고 줄곧 강조해왔으며, 이날 각 부처에 투기 수요 억제를 지시한 것도 주택 수요 압력에 따라 집값이 가파르게 상승하는 상황을 방지하고 주식시장을 더 활성화시키겠다는 의지로 풀이된다.
6. 카뱅, 초강력 규제 와중에 사업자용 부동산대출 출시
정부가 부동산 가격 급등을 이유로 강도 높은 대출 규제를 적용하는 상황에서 카카오뱅크가 개인사업자용 부동산담보대출을 출시했다. 카카오뱅크는 개인사업자 대출 상품에 부동산담보대출을 추가했다고 밝혔으며, 이 상품의 최대한도는 10억 원으로 이날 기준금리는 연 3.776~6.062% 수준이다. 대출 기간은 자금 목적에 따라 최장 20년까지 설정할 수 있으며 공동주택과 오피스텔·집합상가 등 다양한 담보물이 인정된다. 시장에서는 중저신용자 신용대출에 주력해야 할 인터넷은행이 부동산 대출을 늘리는 데 대한 우려의 목소리가 높다. 최근에는 당국의 대출 규제를 적용받지 않는 대부 업체에서 고금리로 자금을 빌린 뒤 허위 서류를 만들어 사업자 대출로 갈아타는 꼼수도 늘고 있기 때문이다. 앞서 사업자 부동산담보대출을 선보인 케이뱅크는 출시 14개월 만에 취급액 4000억 원을 돌파했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 토허제 지역 부동산 지금 투자해도 될까요?
A. 단기 투자는 신중하게 접근하셔야 합니다. 2020년 잠삼대청 토허구역 규제 후 거래량이 82% 급감했고 가격안정 효과는 희석된 반면 매물 잠김과 풍선효과는 뚜렷하게 나타났습니다. 서울 전역과 경기 12곳에 대한 토허제가 시행된 만큼 규제 구역 내에서는 거래 제약과 유동성 위험이 크므로 신중히 접근하시되, 인근 비규제 지역의 수혜 가능성과 향후 규제 해제 시점을 면밀히 분석하시는 것이 바람직합니다.
Q. 높은 취득세 부담 어떻게 대응해야 하나요?
A. 거래 비용을 감안한 보유 전략 수립이 필요합니다. 한국의 취득세 최고세율 12%는 OECD 최고 수준이며, 자산 가치보다 가구 수 중심으로 세금을 매기다 보니 역전 현상이 발생하고 있습니다. GDP 대비 거래세 부담이 OECD 평균의 두 배를 넘어 매물 잠김을 부추기는 만큼, 다주택 투자보다 단일 주택 중심으로 접근하시고 빈번한 거래보다 보유를 통해 거래 비용 부담을 줄이시는 것이 유리하며, 향후 OECD 권고에 따른 세제 개편 가능성도 지속 모니터링하셔야 합니다.
Q. 정부 정책 방향 어떻게 전망하시나요?
A. 투기 억제 기조는 지속되나 공급 확대와 보유세 배제로 투트랙 전략이 예상됩니다. 이재명 대통령께서 “비생산적 투기 수요를 철저히 억제해야 한다”고 강조하신 만큼 토허제 등 수요 억제 정책은 지속될 것으로 보입니다. 민주당은 주택시장안정화TF를 통해 12월까지 시·군·구별 구체적 공급 계획을 마련하고 보유세 인상은 검토하지 않는다고 밝혔으며, 국민의힘은 규제 정상화 특위를 발족해 정책 변화를 추진 중입니다. 수요 억제와 공급 확대의 투트랙 정책 속에서 공급 계획 구체화 시점과 여야 정책 대결 결과를 지속 모니터링하시며 안정적인 접근이 중요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 토허구역 거래 제약: 잠실 거래량 규제 전 4456건에서 규제 후 814건으로 82% 급감, 인근 지역 풍선효과 발생
✓ 취득세 부담 분석: 20억 원 아파트 1채 취득세 6000만 원 vs 5억 원 아파트 3채 1억 500만 원으로 역전
✓ 정책 변화 모니터링: 민주당 TF의 12월 공급 계획 발표 시점 주목, 보유세 인상은 검토하지 않는다는 입장 확인
✓ 사업자 대출 동향: 카카오뱅크 사업자 부동산담보대출 출시, 최대한도 10억 원에 기준금리 연 3.776~6.062%
✓ 투기 억제 기조: 이재명 대통령 “비생산적 투기 수요 철저히 억제” 지시, 주식시장 활성화 의지 표명
[키워드 TOP 5]
토지거래허가제, 취득세율 12%, 주택시장안정화TF, 매물 잠김 현상, 거래량 급감, AI PRISM, AI 프리즘
관련기사
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
derrida@sedaily.com
