[주요 이슈 브리핑]
■ 보유세 증세: 한국의 부동산 보유세 실효세율이 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반에 불과한 것으로 나타났다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 워싱턴DC 기자간담회에서 “고가의 집을 보유하는 데 부담이 크면 집을 팔 것이고 부동산 시장에도 유동성이 생길 것”이라며 보유세 강화 필요성을 강조했으며, 공시가격 17억 원 주택의 경우 단독명의는 종부세 150만 원을 내지만 공동명의는 0원으로 단독명의자의 세부담이 2배까지 높아질 수 있다.
■ 규제 예외: 10·15 부동산 대책으로 투기과열지구 내 관리처분계획 인가 후 조합원 지위 양도가 금지됐지만 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 22개 구역 2만 1522가구는 거래가 가능한 것으로 확인됐다. 노량진 6구역 조합원 매물은 20억 원을 넘어섰고 북아현 3구역은 한 달 새 프리미엄이 1억 원 상승해 10억 원을 돌파했으며, 이들 구역은 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 분양 일정을 앞당기려는 움직임이 활발하다.
■ 전월세난: 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전월세난이 가속화되고 있다. 서울의 아파트 월세통합가격지수는 지난달 101.51로 2015년 집계 이후 역대 최고치를 기록했으며, 전세 매물은 올해 초 대비 22.9% 감소했고 마포구 공덕더샵 전용면적 84㎡가 보증금 4억 원에 월세 300만 원에 거래되는 등 토허구역 실거주 의무 부여로 임대 매물이 더욱 줄어들 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 부동산 실효세율, OECD의 절반…“재산세 부담 2배까지 높일 수도”
우리나라 부동산 보유세 실효세율이 0.15%로 경제협력개발기구(OECD) 평균의 절반에도 못 미치는 것으로 나타났다. 토지+자유연구소가 지난달 말 발간한 보고서에 따르면 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율은 비교 가능한 회원국 30개국 중 20위에 그쳤으며, 이스라엘(1.24%), 그리스(0.94%), 미국(0.84%) 등보다 5~8배 낮았다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 워싱턴DC 기자간담회에서 “고가의 집을 보유하는 데 부담이 크면 집을 팔 것”이라며 부동산 보유세 강화가 응능부담 원칙에도 해당된다고 강조했다. 공시가격 17억 원 주택을 단독명의로 보유하면 종부세 150만 원을 내야 하지만 부부 공동명의는 0원으로, 보유세 강화 시 단독명의자만 세부담이 급증하는 구조적 문제가 지적되고 있다.
2. 조합원 지위 양도 금지에도…서울 재개발 2.1만가구 거래 가능
정부의 투기과열지구 확대 지정으로 관리처분계획 인가를 받은 재개발 사업장의 조합원 지위 양도가 금지됐지만 2만 1500가구는 규제 대상에서 벗어난 것으로 확인됐다. 서울시에 따르면 올해 8월 말 기준 관리처분계획이 인가된 재개발 사업장 75개 구역 5만 577가구 중 2018년 1월 24일 이전에 사업시행계획 인가를 받은 곳은 22개 구역 2만 1522가구로 전체의 약 42.5% 수준이다. 도시 및 주거환경정비법이 2017년 10월 개정되면서 투기과열지구 내 재개발 사업 시행 시 관리처분계획 인가 후 조합원 매물 거래가 금지됐으나, 부칙에 따라 2018년 1월 25일 이후 사업시행계획 인가를 신청한 경우부터 적용된다. 노량진 6구역 조합원 매물은 현재 초기투자금액이 20억 원을 넘어섰고, 북아현 3구역은 이달 초 프리미엄이 9억 8000만 원에서 한 달 새 1억 원이 올라 10억 원을 넘긴 상황이다.
3. 20년간 28회 땜질개편 종부세…증여도 못해 단독명의만 稅폭탄
종합부동산세법은 2005년 제정 후 20년간 28회에 걸쳐 개정이 이뤄졌다. 공동명의자에게 절대적으로 불리한 종부세의 제도 설계는 노무현 정부 때로 거슬러 올라가며, 2005년 가구별 과세로 바뀌었다가 2008년 헌법재판소의 헌법 불합치 결정으로 다시 개인별 과세 방식으로 돌아갔다. 공시가격 17억 원짜리 1주택을 단독명의로 보유한 경우 종부세 150만 원을 내야 하지만 부부 공동명의는 한 푼도 내지 않아도 된다. 단독명의에서 공동명의로 전환하려면 공시가격 17억 원(시세 24억 원) 아파트의 경우 배우자에게 지분 50%를 떼줄 때 증여세 1억 2000만 원에 증여취득세를 별도로 내야 한다. 미국·영국 등이 사실상 부부 사이에 무제한 공제를 적용하는 것과 달리 한국의 배우자 공제 한도는 10년 단위로 최대 6억 원에 불과하며, 초과 액수는 최대 50%의 증여세를 물린다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 발길 끊긴 중개업소 개점휴업…‘문의전화 폭주’ 구청은 업무마비
서울과 경기 등 37개 지역에 대한 토지거래허가제가 전격 시행되면서 이들 지역의 부동산 시장이 잔뜩 움츠러들었다. 서울 마포구 아현동의 한 공인중개사는 “10·15 대책 발표 직후에도 매수 희망자가 많지 않았는데 토지허가거래제가 적용되면서 전화 문의마저 뚝 끊겼다”고 전했다. 서울경제신문이 주요 자치구의 토허구역 업무 인력을 조사한 결과 대부분의 구청에서 인력이 1~3명 수준인 것으로 나타났다. 노원구와 관악구, 성남 분당구, 과천시, 안양 동안구는 1명의 담당자가 토지거래 신청 업무를 모두 처리해야 하는 상황이다. 국토부는 토허구역 내 업무 처리 기준을 세워 기존 주택을 6개월 내 처분하도록 했고 실거주 시점은 구청의 토지거래 허가일로부터 4개월 이내로 정했으나, 지자체의 재량을 인정해 형평성 논란이 발생할 수 있다는 우려가 제기되고 있다.
5. 초강력 규제 전망에…‘10·15 대책’ 전 마통 46% 급증
정부의 10·15 부동산 대책 발표 직전 직장인과 개인사업자들의 신용한도대출(마이너스 통장) 약정액이 크게 늘어난 것으로 나타났다. KB국민은행과 하나은행의 마이너스 통장 신규 약정액은 이달 13일부터 15일까지 사흘간 911억 원으로 개별 은행별로 하루 평균 152억 원 늘어났으며, 두 은행의 지난달 일평균 약정액(104억 원)보다 45.6%나 급증했다. 금융 당국은 15일 주택담보대출 한도를 주택 가격에 따라 최대 4억 원 줄이고 1억 원 초과 신용대출 보유자에 대한 주택 구매를 제한한다고 밝혔다. 하지만 정부가 신용대출 한도 추가 삭감 대신 거래 제한 기한을 두는 페널티를 매기면서 구매 자금을 마이너스 통장 대출로 메우려던 사람들은 피해를 보게 됐다. 여신금융협회에 따르면 카드사 9곳의 카드론 잔액이 지난달 말 현재 41조 8375억 원으로 한 달 새 6109억 원 감소해 올 5월 이후 넉 달째 감소세를 이어가고 있다.
6. 전세 실종에…마포 국평이 월세 300만원대
서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 전월세난이 더 가속화할 것으로 전망된다. 한국부동산원에 따르면 서울의 아파트 월세통합가격지수(2025년 3월=100)는 지난달 101.51로 집계돼 2015년 집계 이후 역대 최고치를 기록했다. 부동산 정보 업체 아실에 따르면 19일 서울의 전세 매물은 2만 4542건으로 올해 1월 1일(3만 1814건)보다 22.9%나 줄었으며, 구별 감소율은 강동구 75.4%, 광진구 62.2%, 관악구 62%, 성북구 52.8%에 달한다. 성북구 돈암동더샵의 전용면적 84㎡는 이달 보증금 8000만 원에 월세 200만 원에 거래가 이뤄졌고, 마포구 공덕더샵 전용 84㎡도 이달 10일 보증금 4억 원에 월세 300만 원에 거래됐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세 매물 자체가 줄어드는 와중에 최근 전월세 전환율은 5% 안팎에 달한다”며 “기준금리가 떨어졌기 때문에 임대인 입장에서는 보증금을 내줄 여력만 있다면 월세를 놓는 것이 유리해진 상황”이라고 설명했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 보유세가 강화되면 단독명의와 공동명의의 세금 차이가 얼마나 나나요?
A. 공시가격 17억 원 주택 기준 단독명의는 종부세 150만 원을 내시지만 공동명의는 0원입니다. 한국의 보유세 실효세율이 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반 수준이어서 정부가 증세를 추진할 가능성이 높습니다. 다만 단독명의에서 공동명의로 전환하시려면 시세 24억 원 주택의 경우 증여세 1억 2000만 원에 증여취득세를 추가로 내셔야 합니다. 종부세법이 20년간 28회 개정되며 예측 가능성이 낮아진 만큼, 장기적인 관점에서 보유 구조를 검토하시는 것이 필요합니다.
Q. 10·15 대책 이후에도 거래가 가능한 재개발 구역은 어디인가요?
A. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행계획 인가를 받은 22개 구역 2만 1522가구에서는 조합원 지위 양도가 가능합니다. 도시 및 주거환경정비법 부칙에 따라 2018년 1월 이전 인가 구역은 규제 예외에 해당됩니다. 노량진 2·6·8구역, 북아현 2·3구역, 증산 5구역, 금호 16구역 등이 대표적이며, 노량진 6구역 조합원 매물은 20억 원을 넘어섰고 북아현 3구역 프리미엄은 10억 원을 돌파했습니다. 이들 구역은 분양가 상한제 적용을 피하기 위해 분양 일정을 앞당기려는 움직임이 있어 사업 진행 상황을 지속적으로 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 토지거래허가구역 지정으로 전월세 시장은 어떻게 변하나요?
A. 전세 매물이 크게 줄고 월세 가격이 역대 최고 수준으로 상승하고 있습니다. 서울의 전세 매물은 올해 초 대비 22.9% 감소했고, 아파트 월세통합가격지수는 101.51로 2015년 집계 이후 최고치를 기록했습니다. 마포구 공덕더샵 전용면적 84㎡가 보증금 4억 원에 월세 300만 원, 성북구 돈암동더샵 84㎡가 보증금 8000만 원에 월세 200만 원에 거래되는 등 고액 월세가 속출하고 있습니다. 토허구역에서 집을 매수하면 2년간 실거주 의무가 부여되어 임대 매물이 더욱 줄어들 전망이며, 전월세 전환율이 5% 안팎에 달해 임대인 입장에서는 월세가 유리한 상황입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 보유세 실효세율 파악: 한국 0.15%로 OECD 평균 0.33%의 절반 수준, 공시가격 17억 원 주택 단독명의 종부세 150만 원
✓ 재개발 규제 예외 확인: 2018년 1월 25일 이전 사업시행인가 받은 22개 구역 2만 1522가구는 조합원 지위 양도 가능
✓ 증여세 부담 계산: 시세 24억 원 주택의 지분 50% 증여 시 증여세 1억 2000만 원에 증여취득세 별도 발생
✓ 토허구역 허가 절차 숙지: 기존 주택 6개월 내 처분, 토지거래 허가일로부터 4개월 이내 실거주 시작 필요
✓ 전월세 시장 모니터링: 서울 전세 매물 22.9% 감소, 월세통합가격지수 101.51로 역대 최고치 기록
[키워드 TOP 5]
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