[주요 이슈 브리핑]
■ 규제 회귀: 정부가 15일께 서울 성동·마포·광진구 등 한강벨트 지역과 경기 과천, 성남 분당을 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정할 전망이다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 자치구는 2023년 1월 규제지역에서 해제됐는데 2년 9개월 만에 주요 지역이 또 묶이는 셈이다. 규제지역 포함 시 1주택 이상 소유자의 주택담보인정비율(LTV)이 30%까지 축소되고 조정대상지역은 취득세가 최대 12% 중과되며 1세대 1주택 비과세에 2년 실거주 요건이 추가된다.
■ 대출 옥죄기: 금융위원회가 총부채원리금상환비율(DSR) 한도를 현행 40%에서 35% 수준으로 낮추고 전세대출을 DSR에 포함시키는 방안을 검토하고 있다. 2015년 46조 원이었던 전세대출 규모는 지난해 말 200조 원까지 불어났으며 10년간 연평균 전세대출 증가율은 18.5%로 같은 기간 가계대출 증가율 5.8%를 3배 이상 앞질렀다. 이에 따라 주택담보대출 한도를 6억 원에서 4억 원 수준까지 줄일 여지도 있으며 9월 5대 은행의 가계대출 증가액은 1조 1964억 원으로 6·27 대책이 나왔던 6월 6조 7536억 원의 5분의 1 수준에 불과한 모습이다.
■ 세제 조정: 정부가 3차 부동산 대책을 통해 보유세 직접 인상 없이 세금 부담을 강화하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 현재 공동주택의 공시가격은 시세의 평균 69% 수준이며 종합부동산세 과세표준을 산출할 때 활용되는 공정가액비율은 1주택자의 경우 60%로 과표가 시세의 41%에 불과하다. 다만 내년 6월 지방선거를 앞둔 여론의 향배가 변수로 작용하면서 규제지역 확대를 통한 간접적 증세로 수요를 누르는 전략을 쓸 가능성이 큰 것으로 알려졌다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 한강벨트·과천·분당, 규제지역 지정 유력
- 핵심 요약: 정부가 6·27 대책과 9·7 대책에도 집값이 좀처럼 안정세를 보이지 않자 추가 대책 마련에 나섰다. 박수현 더불어민주당 수석대변인은 12일 국무총리 공관에서 열린 고위당정협의회가 끝난 뒤 “당정은 주택 시장 안정을 위한 근본적이고 종합적인 대책이 필요하다는 공감대를 형성했다”고 밝혔다. 정부는 서울 성동·마포·광진구 등 한강벨트 지역과 경기 과천, 성남 분당 등을 규제지역으로 대거 묶을 것으로 보인다. 또한 ‘풍선 효과’를 막기 위해 서울 전역에 대한 규제지역 지정 가능성도 심도 있게 논의하는 것으로 전해졌다. 규제지역에 포함되면 1주택 이상 소유자의 LTV가 30%까지 축소되고 양도세 비과세 요건 등이 대폭 강화될 가능성도 제기된다.
2. DSR 추가 강화 검토…갭투자 ‘원천봉쇄’
- 핵심 요약: 서울 한강벨트를 중심으로 부동산 가격이 다시 들썩이면서 금융 당국이 DSR 규제 강화 카드를 검토하고 있다. 금융 당국 안팎에서는 전세대출을 DSR에 포함시키는 방안이 거론되고 있으며 이 규제가 시행되면 대출이 있는 차주는 전세대출 한도가 상대적으로 줄어들면서 갭투자(전세를 낀 매매)가 어려워지는 효과가 있다. 디딤돌·버팀목 대출 등 각종 정책 모기지 상품도 DSR 산정에 포함하는 안이 함께 거론된다. 한편 시장에서는 대출 한도를 6억 원에서 4억 원까지 축소하는 방안과 주택이 특정 가격을 초과할 경우 LTV 0%를 적용해 대출을 내주지 않는 방안도 거론된다. 9월 5대 은행의 가계대출 증가액은 1조 1964억 원으로 6·27 대책이 나왔던 6월 6조 7536억 원의 5분의 1 수준에 불과하다.
3. 내년 지방선거 부담에…보유세 인상은 남겨둘 듯
- 핵심 요약: 정부가 3차 부동산 대책을 통해 보유세 직접 인상 없이 세금 부담을 강화하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 당정대는 다음 주 발표할 부동산 대책에 포함될 세제 대책의 수위를 놓고 막판 조율을 하고 있으며 공시가격 현실화나 공정시장가액비율 상향 등의 카드를 꺼내 들 가능성도 있다. 현재 공동주택의 공시가격은 시세의 평균 69% 수준이며 종합부동산세 과세표준을 산출할 때 활용되는 공정가액비율은 1주택자의 경우 60%다. 이에 따라 과표가 시세의 41%에 불과한 상황이다. 다만 내년 6월 지방선거를 앞둔 여론의 향배가 변수로 작용하고 있다. 조정 대상 지역으로 지정되면 주택 수에 따라 취득세가 최대 12% 중과되고 1세대 1주택 비과세 요건도 2년 보유 요건에 2년 실거주 요건이 추가된다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 올림픽선수기자촌 “9200가구로 재건축”…‘올림픽 3대장’ 정비 잰걸음
- 핵심 요약: 서울 동남권의 대표 아파트 단지 중 하나인 송파구 방이동 올림픽선수기자촌이 정비사업에 속도를 낸다. 2016년 말 재건축 사업을 추진한 지 9년 만에 재건축조합설립추진위가 구성돼 정비사업이 본궤도에 올랐다. 올림픽선수기자촌 주민 재건축 추진 단체인 재건축추진단은 법적 요건인 동의율 50% 이상을 확보해 지난달 30일 관할 송파구청에 재건축 추진위원회 구성을 신청했다. 현재 3종 일반주거지역에 속한 단지는 재건축 사업을 통해 현재 용적률 137%, 최고 24층, 5540가구에서 용적률 270%, 최고 49층, 9200가구로 탈바꿈할 예정이다. 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 7월 30일 전용 면적 83㎡가 29억 3000만 원의 신고가로 매매가 이뤄졌다. 올림픽선수기자촌 재건축은 송파구 일대 노후 아파트 단지의 정비사업에도 촉진제가 될 것으로 전망된다.
5. 힐스테이트이수역센트럴 등 전국 7곳서 4987가구 분양
- 핵심 요약: 추석 연휴를 마친 10월 셋째 주에는 서울 동작구 사당동 힐스테이트이수역센트럴 등 전국 7개 단지 4987가구(일반분양 1351가구)가 분양에 돌입한다. 힐스테이트이수역센트럴은 현대건설(000720)이 서울 동작구 사당동 일대에 지하 4층지상 25층, 11개 동, 총 931가구 규모로 조성하는 단지다. 이 중 전용면적 4484㎡ 170가구가 일반 분양 물량이며 지하철 7호선 이수역, 4호선 총신대입구역이 도보권이다. 대우건설(047040)은 경기 고양시 일산동구 식사동 일원에서 지역주택사업을 통해 식사푸르지오파크센트를 분양한다. 지하 2층지상 최고 36층, 4개 동, 총 458가구 규모로 조성되며 이 중 전용면적 74·84㎡ 36가구를 일반 분양한다. 롯데건설이 청주시 흥덕구 강서동에 공급하는 청주롯데캐슬시그니처는 지하 4층지상 29층, 10개 동, 총 962가구 규모의 대단지로 조성된다.
6. 갭투자 부추기는 주금공…전세보증 4년간 2.8조 확대
- 핵심 요약: 한국주택금융공사가 향후 4년간 전세보증금반환보증 공급을 2조 8000억 원가량 확대하기로 했다. 국회 정무위원회 소속 이인영 더불어민주당 의원이 주금공으로부터 제출받은 자료에 따르면 주금공은 올해 전세보증금반환보증 공급 목표치를 10조 6000억 원으로 세웠다. 2029년에는 13조 4000억 원으로 올해와 비교하면 약 26.4%(2조 8000억 원)가 늘어나는 셈이다. 전세보증금반환보증은 임대인이 보증금을 상환하지 못할 때 보증기관이 이를 대신 갚아주는 제도다. 출시 첫해인 2020년 취급액이 2941억 원에 불과했지만 전세사기 사고가 겹치면서 지난해 9조 2666억 원까지 불어났다. 시장에서는 주금공의 전세보증금반환보증 확대가 갭 투자 수요를 뒷받침하고 있다는 분석이 나온다.
[자주 묻는 질문]
Q. 한강벨트와 과천·분당이 규제지역으로 지정되면 어떤 변화가 생기나요?
A. LTV 30% 축소와 취득세 중과, 양도세 비과세 요건 강화 등이 적용됩니다. 규제지역 지정 시 1주택 이상 소유자의 LTV가 30%까지 축소되고 조정대상지역은 취득세가 최대 12% 중과됩니다. 또한 1세대 1주택 비과세에 2년 보유 요건에 2년 실거주 요건이 추가되며 다주택자 양도세는 기본세율에 최대 30%포인트가 중과됩니다. 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 자치구가 2023년 1월 규제지역에서 해제됐는데 2년 9개월 만에 주요 지역이 다시 묶이는 상황입니다.
Q. DSR이 35%로 강화되고 전세대출까지 포함되면 대출이 얼마나 줄어드나요?
A. 전세대출 한도가 상대적으로 줄어들면서 갭투자가 사실상 어려워집니다. 현행 40%인 DSR 한도가 35%로 조여지고 전세대출까지 DSR에 포함되면 대출이 있는 차주는 전세대출 여력이 감소합니다. 2015년 46조 원이었던 전세대출 규모는 지난해 말 200조 원까지 불어났으며 10년간 연평균 전세대출 증가율은 18.5%로 가계대출 증가율 5.8%를 3배 이상 앞질렀습니다. 주택담보대출 한도도 6억 원에서 4억 원 수준까지 줄어들 가능성이 있어 대출을 활용한 투자 구조의 재검토가 필요합니다.
Q. 올림픽선수기자촌 재건축이 송파구 부동산 시장에 어떤 영향을 미치나요?
A. 재건축 기대감으로 가격이 급등하고 인근 단지 정비사업에도 촉진 효과가 예상됩니다. 올림픽선수기자촌 전용 83㎡가 7개월 만에 7억 원 상승해 29억 3000만 원에 거래되며 재건축 기대감이 가격에 반영되고 있습니다. 현재 5540가구에서 9200가구로 확대되는 대규모 사업이 진행되고 있습니다. 또한 올림픽훼밀리타운과 아시아선수촌 등 올림픽 3대장으로 불리는 단지 전체의 정비사업이 속도를 낼 것으로 전망되며 송파구 일대 노후 아파트 단지의 재건축 추진에도 영향을 줄 것으로 보입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 규제지역 지정 임박: 한강벨트·과천·분당 등 15일께 투기과열지구와 조정대상지역 지정 예정, LTV 30% 축소와 취득세 최대 12% 중과 적용
✓ DSR 강화 검토: 현행 40%에서 35%로 축소 예정, 전세대출 DSR 포함 시 갭투자 사실상 차단, 주담대 한도 6억→4억 원 축소 가능성
✓ 세제 조정 방향: 공시가격 현실화와 공정가액비율 상향 가능성, 규제지역 확대를 통한 간접 증세 전략, 지방선거 앞두고 전면 증세는 신중
✓ 올림픽 3대장 재건축: 올림픽선수기자촌 추진위 구성 신청, 5540가구→9200가구 확대, 올림픽훼밀리타운·아시아선수촌 정비사업 촉진 효과
✓ 전세보증 확대: 주금공 전세보증금반환보증 4년간 2.8조 원 확대, 올해 10조 6000억 원에서 2029년 13조 4000억 원으로 26.4% 증가
[키워드 TOP 5]
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