[주요 이슈 브리핑]
■ 교통호재 지연: GTX-C 노선이 2023년 12월 실시계획 승인 이후 착공을 진행하지 못하면서 최대 수혜지로 꼽혔던 경기 의정부와 양주에 미분양이 속출하고 있다. 현대건설 컨소시엄이 공사비 증액을 요구하고 기획재정부가 물가특례 적용에 반대하면서 연내 착공은 사실상 물 건너갔으며, 올해 의정부와 양주의 집값 상승률은 각각 -0.94%와 -1.29%를 기록해 수도권 부동산 시장 훈풍 속에서도 역행하는 모습이다.
■ 지방 재정비: 대전시가 준공 후 30년 이상 지난 둔산 등 17개 장기택지지구 재정비에 본격 나섰다. 지난 7월 단독주택·유치원용지의 층수 제한 완화와 허용 용도 확대를 담은 지구단위계획 시행지침을 고시했으며, 노후계획도시정비법에 따라 안전진단 면제와 용적률·일조거리 완화 등 특례를 적용받을 수 있어 2026년 본격적인 도시 재편이 시작될 전망이다.
■ AI 거점화: 전남도가 이달 중 AI 추진단을 신설하고 오픈AI의 서남권 AI 데이터센터 유치에 박차를 가하고 있다. 샘 올트먼 오픈AI 최고경영자가 이재명 대통령을 만나 국내 AI 데이터센터 설립 의사를 밝힌 가운데 해남군 솔라시도 160만㎡ 부지가 최적 입지로 낙점됐으며, 교통·주거·의료 등 정주 여건 개선과 국제학교 건립 등 글로벌 친화 환경 조성이 추진되는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. GTX-C 기약 없이 늘어지자…‘불장’에도 미분양 발생한 의정부·양주
- 핵심 요약: 수도권광역급행철도 GTX-C 노선의 착공이 기한 없이 연기되면서 역 신설을 대대적으로 홍보했던 인접 아파트 단지의 수요가 급감하고 있다. 국토교통부가 문진석 더불어민주당 의원실에 제출한 자료에 따르면 GTX-C는 실시계획이 승인된 2023년 12월 이후 착공을 진행하지 못하고 있으며, 현대건설 컨소시엄이 공사비 증액을 요구하면서다. 올해 7월 분양한 힐스테이트 회룡역 파크뷰는 543가구 모집에 974개의 청약통장이 접수돼 평균 청약 경쟁률이 1.79대1에 그쳤고, 양주는 지난 6월 기준 미분양 아파트가 1774가구로 올해 1월 730가구에서 143% 증가했다. 이에 따라 올해 의정부와 양주의 집값 상승률은 각각 -0.94%와 -1.29%로 경기도 평균 -0.01%를 크게 밑돌았으며, GTX-C 창동역 정차가 예정된 도봉구도 올해 집값 상승률 0.36%로 서울 25개 자치구 중 최하위를 기록하는 모습이다.
2. 대전, 노후 택지지구·계획도시 재정비
- 핵심 요약: 대전시가 노후화된 택지개발지구 정비에 본격 나선다. 시는 둔산 등 17개 장기택지지구 재정비와 둔산·송촌 노후계획도시 정비를 두 축으로 삼아 체계적인 도시 재편을 추진한다고 9일 밝혔다. 먼저 장기택지지구 재정비는 택지개발사업 준공 후 30년 이상 지난 지구 17곳을 대상으로 지구단위계획을 새로 마련하며, 시는 지난 7월 단독주택·유치원용지의 층수 제한 완화와 허용 용도 확대를 담은 지구단위계획 시행지침을 고시했다. 노후계획도시 정비는 지난해 4월 제정된 노후계획도시정비법에 따라 본격화됐으며, 구역 내 다수 단지를 하나의 대단지로 조성하고 공공기여로 기반시설을 확충하면 안전진단 면제와 용적률·일조거리 완화 등 특례를 적용받을 수 있다. 시는 2025년까지 장기택지지구 정비를 마무리하고 2026년에는 노후계획도시 정비 기본계획을 수립해 본격적인 도시 재편에 나선다는 목표를 세운 상황이다.
3. 해양산업 AI 혁신 거점, 내년 부산서 닻 올린다
- 핵심 요약: 국가 해양 정책의 실증 거점 역할을 할 해양과학기술 산학연 협력센터가 내년부터 본격 가동된다. 9일 부산시에 따르면 총사업비 322억 원을 들여 영도구 동삼혁신지구에 건립 중인 센터가 올해 말 준공되며, 내년 상반기 개관을 목표로 한다. 센터는 연면적 1만 385㎡, 지하 1층에서 지상 7층 규모로 조성되며 입주기업 공간 37개실과 연구개발실 3개실, 코워킹 스페이스 등 다양한 시설을 갖춘다. 또한 연구개발 및 사업화 개념을 도입해 연구개발과 사업화 지원을 원스톱으로 연계하며, 부산시는 이번 센터를 전국 최초 해양수산 인공지능 데이터 기반 혁신성장 거점으로 육성한다는 구상을 세웠다. 해양 장비·소프트웨어·플랫폼을 포함한 융합형 신산업 생태계가 구축되면 부산은 물론 인근 울산·경남 지역까지 산업 연계 효과가 확산될 전망이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 상호금융권 “부동산 대손충당금 적립률 상향 미뤄달라”
- 핵심 요약: 상호금융권의 부동산·건설업 대손충당금 적립률 상향 조치를 앞두고 업계가 6개월 유예를 요구했다. 9일 금융계에 따르면 농업협동조합과 신용협동조합, 수산업협동조합 등 상호금융권은 당국에 부동산·건설업 충당금 적립률 상향 조치를 내년 6월로 미뤄달라고 건의했으며, 올해 연말부터 충당금이 현행 120%에서 130%로 상향될 예정이다. 금융위원회는 부동산 경기 둔화에 대비해 지난해 6월과 올해 6월 부동산·건설업 충당금 적립률을 각각 10%포인트씩 상향했으며, 업계는 손실흡수 능력 제고라는 취지에는 공감하지만 되레 시장 불안을 키우고 자금 공급 위축을 초래할 수 있다고 토로했다. 한편 행정안전부 소관의 새마을금고는 내년 초부터 130%로 상향되어 형평성 문제도 제기되고 있으나, 금융 당국은 건전성 제고를 위해 충당금 적립 유인이 큰 상황이라는 입장을 유지하는 모습이다.
5. 전남, AI 컨트롤타워 신설…‘서남권 데이터센터’ 구체화 속도
- 핵심 요약: 전남도가 도내 인공지능 사업 유치를 본격 추진하기 위한 컨트롤타워를 세운다. 9일 정부와 데이터센터 업계 등에 따르면 전남도는 이달 중 AI 추진단을 신설하며, AI 추진단은 태스크포스 형태로 만들어지며 AI 정책팀과 AI 사업팀 등 2개 팀으로 구성된다. 앞서 한국을 방문한 샘 올트먼 오픈AI 최고경영자는 1일 이재명 대통령을 만나 국내 AI 데이터센터 설립 의사를 밝혔고, 같은 날 김용범 대통령실 정책실장은 오픈AI가 SK그룹과 전남에 대규모 AI 데이터센터 구축을 추진한다고 발표했다. 전남도 내부에서는 오픈AI 데이터센터의 최적 입지로 해남군에 들어선 솔라시도를 낙점지은 상태이며, 해남군 산이면 160만㎡ 부지에 1GW 규모의 데이터센터 단지를 조성하는 중이다. 전남도는 교통·주거·의료 등 정주 여건을 개선하고 국제학교 건립 등 글로벌 친화 환경을 조성해 외국 전문가와 글로벌 인재가 안정적으로 근무할 수 있는 기반 조성에 힘쓸 방침이다.
6. EU마저 쿼터 외 물량에 50% 관세…“현지가공·합작으로 시장 넓혀야”
- 핵심 요약: 한국 철강 산업이 벼랑 끝 위기에 몰리고 있다. EU 집행위원회가 7일 유럽 철강 업계 보호 대책을 담은 규정안을 발표하면서 국내 철강 업계는 9일 또 한 차례 쇼크를 우려하고 있으며, EU는 수입 철강 제품에 적용하는 글로벌 무관세 쿼터를 지난해 설정한 연간 3053만 톤에서 1830만 톤으로 47% 축소하고 쿼터 외 수입 물량에 대한 관세율을 현행 25%에서 50%로 인상할 계획이다. 한국무역협회에 따르면 올 1~8월 누적 기준 대미 철강 수출액은 8억 1000만 달러로 전년 동기보다 20.9% 감소했고, 우리나라는 지난해 EU에 393만 톤의 철강을 수출했으며 금액으로도 44억 8000만 달러에 달한다. 또한 국토교통부에 따르면 올 들어 8월까지 전국 주택 착공 물량은 14만 851가구로 지난해 같은 기간보다 19.1% 줄었으며, 설상가상으로 노사 갈등마저 벌어지며 생산 차질 우려까지 나오고 있는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. GTX-C 연계 지역 지금 투자해도 될까요?
A. 착공 확정 전까지는 신중한 관망이 필요하며, 미분양 단지는 착공 시점 기준으로 검토하시는 것이 바람직합니다. GTX-C는 2023년 12월 실시계획 승인 후 기약 없이 연기되며 의정부와 양주에 미분양이 급증했습니다. 양주는 올해 1월 730가구에서 6월 1774가구로 143% 폭증했고, 힐스테이트 회룡역 파크뷰는 청약 경쟁률 1.79대1에 그쳤습니다. 올해 의정부와 양주의 집값 상승률은 각각 -0.94%와 -1.29%로 하락세를 보이고 있어, 현재로서는 실제 착공 확정 시점을 기다린 후 투자 결정을 내리시는 것이 안전합니다. 다만 착공 확정 시 미분양 단지의 매수 기회는 선별적으로 검토하실 수 있습니다.
Q. 지방 광역시 노후 택지지구 재정비 투자 전망은 어떠한가요?
A. 대전을 시작으로 지방 광역시 재정비 모멘텀이 커지고 있으며, 특례 적용 단지는 투자 매력도가 높습니다. 대전시가 둔산 등 17개 장기택지지구와 노후계획도시 정비를 본격화하며 안전진단 면제, 용적률·일조거리 완화 등 특례가 적용됩니다. 2025년까지 장기택지지구 정비를 마무리하고 2026년 본격 재편에 나서는 만큼, 대전의 사례가 광주·대구 등 타 광역시로 확산될 가능성이 높습니다. 준공 후 30년 이상 경과한 노후 택지지구 중 특례 적용이 가능한 대단지를 우선적으로 발굴하시고, 용적률 상향과 일조권 완화로 인한 사업성 개선 효과를 면밀히 분석하시는 것이 필요합니다.
Q. 전남 AI 데이터센터 유치가 부동산 투자에 어떤 기회를 줄까요?
A. 중장기 관점에서 해남·장성 등 주변 지역의 정주 인프라 개선과 인력 유입으로 부동산 가치 상승이 예상됩니다. 전남도가 AI 추진단을 신설하고 오픈AI와 SK그룹의 서남권 AI 데이터센터 유치를 본격화하며 해남 솔라시도 160만㎡ 부지가 유력 후보지로 떠올랐습니다. 대형 데이터센터에는 다수의 전문 인력이 필요해 교통·주거·의료·국제학교 등 정주 여건 개선이 추진됩니다. 장성군에는 이미 범용 클라우드 데이터센터 입지가 확정됐고, 전남도는 글로벌 친화 환경 조성에 박차를 가하고 있어 중장기 관점에서 데이터센터 밸리 주변 지역의 부동산 투자 기회를 모색하실 수 있습니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ GTX-C 연계 지역 관망: 의정부·양주·도봉구 등 착공 불확실 지역은 실제 착공 확정 전까지 신중한 접근, 미분양 단지는 착공 시점 기준으로 선별 검토
✓ 지방 광역시 재정비: 대전 17개 장기택지지구 정비를 시작으로 광주·대구 등 타 지역 확산 가능성 모니터링, 안전진단 면제·용적률 완화 특례 적용 단지 주목
✓ AI·해양 산업 거점: 전남 해남·장성, 부산 영도 등 산업 거점 주변 부동산의 중장기 가치 변화 추적, 정주 여건 개선 속도와 인력 유입 모니터링
✓ 지역 금융 환경: 상호금융권 대출 심사 강화로 지방 투자 시 자금조달 조건 사전 확인, 충당금 적립률 상향으로 인한 대출 한도 변화 추적
✓ 산업 기반 리스크: 철강·조선 등 기반 산업 침체가 지역 부동산에 미치는 영향 분석, 산업단지 인근 투자는 고용 안정성 종합 검토
[키워드 TOP 5]
GTX-C 착공 연기, 의정부·양주 미분양, 대전 노후 택지지구, 전남 AI 데이터센터, 노후계획도시정비법, AI PRISM, AI 프리즘
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