[주요 이슈 브리핑]
■ 지산 붕괴: 코로나19 이후 웃돈까지 붙어 거래되던 지식산업센터가 심각한 위기에 봉착했다. 수도권 지식산업센터 1193개소 중 19%인 225개소가 미착공 또는 공사 중인 가운데 중도금·잔금 대출이 어려워지면서 일부 수분양자들은 위장 파산까지 감행하고 있다. 경매 물건은 2022년 403건에서 올해 2593건으로 폭증한 반면, 낙찰가율은 같은 기간 88.7%에서 57.7%로 급락하며 투자자들의 고민을 깊게 하고 있다.
■ 지방 위기: 광주 챔피언스시티 복합개발 사업에서 포스코이앤씨에 이어 대우건설마저 시공권을 포기하며 지방 부동산 시장의 심각성을 드러냈다. 광주 미분양 물량이 2021년 27가구에서 2025년 1분기 1366가구로 50배 급증한 것이 주요 원인으로, 시행사는 분양 일정을 내년 1분기로 연기하고 새 시공사를 찾는 상황이다. 건설업계는 지방 부동산 시장 침체가 더욱 심화될 것으로 전망하고 있다.
■ 균형 전략: 정부가 수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 등 5개 초광역권과 제주·강원·전북 등 3개 특별자치도를 중심으로 ‘5극3특’ 국가균형발전 전략을 발표했다. 각 권역별 60분 대중교통 생활권 구축과 비수도권 벤처투자 비중을 40%까지 확대하는 계획으로, 지역 거점도시 연결과 광역교통망 구축을 통해 균형발전을 촉진할 예정이다. 특별지자체 권한 강화와 지자체 간 광역연합 출범도 지원한다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 대출 막히고 수분양자는 위장 파산까지…‘지산대란’에 신탁사도 부실 비상등
- 핵심 요약: 지식산업센터 시장이 수요 감소와 대출 규제 강화로 심각한 위기를 맞고 있다. 산업단지공단 자료에 따르면 수도권 지식산업센터 1193개소 중 19%에 달하는 225개소가 미착공 또는 공사 중인 상황이다. 미분양 담보대출이 중단되면서 분양률이 낮은 사업장의 계약자는 계약금 10% 외에 나머지 90% 대금을 자기자본으로 납부해야 하는 어려움에 처했다. 중도금 대출 기준도 사업장 담보에서 개인 신용까지 반영하는 방식으로 변경되면서 자금 조달이 막히고 있다. 이러한 상황에서 경매 시장에 나온 지식산업센터는 2022년 403건에서 올해 2593건으로 급증했으며, 낙찰가율은 88.7%에서 57.7%로 반 토막 났다.
2. 대우건설도 시공권 포기…광주 챔피언스시티 사업 차질
- 핵심 요약: 포스코이앤씨에 이어 대우건설도 광주 챔피언스시티 복합 개발 사업에서 철수를 선언했다. 대우건설은 지난 25일 내부 투자 심의위원회에서 사업 철수를 결정했으며, 공동 시공사인 포스코이앤씨가 빠진 것이 부결의 결정적 요인으로 작용했다. 이로 인해 시행사인 챔피언스시티복합개발PFV는 올해 예정됐던 분양 일정을 내년 1분기로 연기하고 새로운 시공사 선정에 돌입할 계획이다. 건설업계는 광주의 미분양 물량이 2021년 27가구에서 2025년 1분기 1366가구로 약 50배 증가한 것이 시공사들의 사업 철수로 이어졌다고 분석하고 있다.
3. ‘5극 3특’ 권역별 60분 생활권 추진…벤처투자 40% 비수도권에
- 핵심 요약: 김경수 대통령직속 지방시대위원회 위원장은 30일 세종에서 첫 본회의를 열고 ‘5극3특 국가균형성장 추진 전략 설계도’를 확정 발표했다. 이는 수도권 일극 체제를 초광역권 5곳과 특별자치도 3곳 중심으로 재편하는 전략으로, 각 권역에 서울처럼 출퇴근, 통학 등이 편리한 ‘60분 대중교통 생활권’을 구축할 계획이다. 또한 비수도권 벤처투자 비중을 전체의 40%까지 늘리고, 권역별 메가시티 조성과 주력산업의 AI 연계를 추진한다. 이와 함께 대통령세종집무실, 국회세종의사당 등 행정수도 완성을 가속화하고, 거점도시를 잇는 광역철도와 고속철도망 구축을 빠르게 진행할 예정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 호남 태양광 전력 수도권으로…‘해남~장성’ 송전망 건설 빨라진다
- 핵심 요약: 호남에서 생산한 전력을 수도권으로 보내는 송전선망 건설에 탄력이 붙고 있다. 김민석 국무총리는 1일 첫 전력망위원회를 열고 신해남-신장성 345㎸ 송전선을 전력망특별법 적용 대상으로 지정할 예정이다. 이 송전선은 서남권의 잉여 전력을 수도권으로 보내는 육로 송전망의 출발점 역할을 하는 구간으로, 특별법 적용으로 공사 기간이 최대 4년 가까이 단축될 것으로 전망된다. 이에 발맞춰 기후환경에너지부도 1일부터 출범하며 전력망정책국을 신설하는 등 에너지고속도로 확보에 정책 역량을 집중하고 있다. 이 송전망은 2030년대 서해안 에너지고속도로가 구축되기 전까지 전남의 재생에너지를 수도권에 공급하는 중요한 역할을 담당할 예정이다.
5. 경기도, ‘초지대교~인천간 도로’ 전 구간 개통
- 핵심 요약: 경기 김포시 대곶면, 양촌읍을 거쳐 강화도와 인천시 금곡동을 연결하는 국지도 84호선 초지대교인천간 도로건설공사가 완료되어 10월 1일 낮 12시부터 전 구간 개통된다. 이 도로는 총 길이 7.88km, 폭 2027m(4~6차로), 교차로 8곳, 교량 7곳을 신설하는 사업으로 총 2538억 원이 투입됐다. 2015년 5월 공사를 시작해 2021년 12월 일부 구간을 우선 개통했으며, 이번에 지하차도가 포함된 나머지 구간(1.02㎞)도 개통하게 된다. 경기도는 이 도로가 개통되면 학운·양촌·대포 등 지역 산업단지 진입도로 역할로 물류비 절감뿐 아니라 김포시 광역교통망도 대폭 개선될 것으로 기대하고 있다.
6. 서부산권 거점 ‘에코델타시티역’ 신설 본궤도
- 핵심 요약: 부산 서부산권 교통망 확충의 핵심 사업인 ‘에코델타시티역’ 신설이 본격화됐다. 부산시는 30일 한국수자원공사·국가철도공단·한국철도공사와 부전마산 복선전철 구간 내 에코델타시티 역사 신설을 위한 업무협약을 체결했다. 에코델타시티역은 제2에코델타시티와 연계한 복합환승센터로 건설되며, 개통 시 부전마산 복선전철뿐 아니라 부산 도시철도 강서선, 가덕도 신공항 철도와 환승이 가능해진다. 시는 지난 3월 국토교통부로부터 역사 신설 승인을 받은 뒤 각 기관과 설계 및 운영에 관한 협의를 마쳤으며, 2028년 하반기 준공을 목표로 사업을 추진 중이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 지식산업센터 투자, 앞으로 어떻게 전개될까요?
A. 당분간 시장 상황 악화가 지속될 것으로 보입니다. 경매 매물이 2022년 403건에서 올해 2593건으로 폭증하고 낙찰가율은 88.7%에서 57.7%로 급락한 상황입니다. 중도금·잔금 대출도 제한되면서 분양자들이 개인 파산으로 위장하는 극단적 사례까지 발생하고 있습니다. 특히 수도권 지식산업센터 4곳 중 1곳은 신탁사가 맡고 있어 신탁사 부실 위험도 커지고 있습니다. 당분간 시장 회복은 기대하기 어렵고, 대출 규제가 완화되거나 산업 활동 목적 실수요가 회복되기 전까지는 신중한 관망이 필요한 상황입니다.
Q. 광주 등 지방 부동산 시장은 왜 이렇게 침체되었나요?
A. 인구 감소와 공급 과잉이 결합된 결과입니다. 광주의 경우 미분양 물량이 2021년 27가구에서 2025년 1분기 1366가구로 무려 50배 증가했습니다. 이는 지방 중소도시의 인구 유출과 수요 감소 추세가 지속되는 가운데 공급은 오히려 늘어난 결과입니다. 이로 인해 포스코이앤씨와 대우건설 같은 대형 건설사들이 챔피언스시티 복합개발 사업에서 시공권을 포기하는 상황까지 이어졌습니다. 시행사들은 분양 일정을 연기하고 새로운 시공사를 찾고 있지만, 수요 부족 문제가 해결되지 않는 한 회복은 쉽지 않을 전망입니다.
Q. 정부의 ‘5극3특’ 전략이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 장기적으로 지방 거점도시 부동산에 긍정적 영향을 줄 것입니다. 정부가 추진하는 ‘5극3특’ 전략은 수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 등 5개 초광역권과 제주·강원·전북 특별자치도를 중심으로 권역별 60분 대중교통 생활권을 구축하는 것입니다. 또한 비수도권 벤처투자 비중을 40%까지 늘리고, 거점도시를 잇는 광역철도와 고속철도망 구축을 추진합니다. 이러한 정책은 장기적으로 지방 거점도시의 접근성과 생활 편의성을 높여 인구 유입을 촉진하고, 그에 따라 해당 지역 부동산 가치에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 지식산업센터 위험도: 낙찰가율 57.7%로 하락, 경매 물건 2593건 급증 상황에서 보유 중인 물건은 현금흐름과 임차인 안정성 면밀히 점검 필요
✓ 지방 미분양 위험: 광주 등 미분양이 50배 증가한 지역은 대형 건설사마저 시공 포기하는 상황으로 신규 분양 투자 재검토와 기존 계약 물건 준공 지연 가능성 모니터링
✓ 균형발전 지역 기회: ‘5극3특’ 전략에 따른 권역별 60분 생활권 구축 지역과 정부 투자가 집중되는 혁신도시, 광역교통 요충지 중심으로 중장기 투자 검토
✓ 교통망 확충 효과: 김포-인천 연결 도로, 부산 에코델타시티역 등 교통 인프라 개선 지역의 물류 효율성 증가와 접근성 개선 효과 고려한 투자 접근
✓ 에너지 인프라 영향: 전남 해남-장성 송전선망 조기 구축 등 에너지 인프라 확충 지역의 산업 활성화 가능성과 연계한 장기적 투자 기회 탐색
[키워드 TOP 5]
지식산업센터 위기, 지방 미분양 급증, 5극3특 균형발전, 교통망 확충, 에너지 인프라, AI PRISM, AI 프리즘
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