[주요 이슈 브리핑]
■ 종부세 부메랑: 문재인 정부 시절 도입된 임대사업자 종부세 합산 배제 혜택이 2020년 폐지된 후 5년 만에 경정과세가 본격화됐다. 국세청이 8월 말부터 2021-2022년 귀속분 종부세를 40만 임대사업자에게 통보하고 있으며, 한 임대사업자는 6채 보유로 5000만 원이 넘는 세금을 추가로 내야 하는 상황에 직면했다.
■ 세제 동결론: 김용범 대통령실 정책실장이 “당분간 부동산 세제 정책이 필요한 상황이 아니다”라며 세제 현상유지 방침을 명확히 했다. 과거 정부의 성급하고 과한 세금 정책 대신 강력한 수요 억제책과 효과적인 공급 대책으로 부동산 시장을 관리하겠다는 입장을 밝혔다.
■ 공급 역설: 정부가 공공임대주택 공급 확대를 추진하고 있지만 현재 6만 가구가 공실 상태로 방치되고 미임대율이 5.2%까지 상승했다. 2026년도 예산안에서 임대주택 융자 예산은 15.9% 늘리고 분양주택 융자는 71% 대폭 삭감했지만 실제 수요자들의 외면으로 정책 실효성에 의문이 제기되고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 5년 만의 ‘종부세 고지서’…1만 임대사업자 날벼락
- 핵심 요약: 2021-2022년 종부세 경정과세로 국내 임대사업자 40만 명이 수천만 원 추가 부담에 직면하게 됐다. 문재인 정부 시절인 2017년 임대사업자에게 주어진 종부세 합산 배제 혜택이 2020년 9월 폐지됐지만, 국세청이 이를 제대로 고지하지 않아 납세자들이 뒤늦게 세금 폭탄을 맞게 된 상황이다. 경기도 평촌에 거주하는 한 임대사업자는 총 6채 보유로 5000만 원이 넘는 종부세를 추가로 납부해야 하는 상황에 처했다. 2021년 귀속분의 경우 공정시장가액비율 95%가 적용되고 종부세의 20%에 해당하는 농어촌특별세까지 별도 납부해야 해 실제 세 부담이 더욱 클 것으로 예상된다. 국세청은 “법에 정한 절차에 따라 과세 전 적부심사 청구 외에는 구제할 방법이 없다”는 입장을 밝혔다.
2. “부동산 세제 바꿀때 아냐…대주주 양도세 기준은 조만간 결정”
- 핵심 요약: 김용범 대통령실 정책실장이 부동산 세제 정책에 대해 현상유지 방침을 분명히 했다. 김 실장은 한국방송기자클럽 토론회에서 “당분간 세제 정책이 필요한 상황은 아니다”라며 “과거 정부에서 세금이 주된 수단으로 쓰였을 때 성급하고 과한 측면이 있었다”고 밝혔다. 현재 종부세 합산이나 양도세 감면 등을 고려해야 할 상황이 아니라는 판단 하에 실제 투기 억제는 강력한 수요 대책과 효과적인 공급 대책으로 추진하겠다고 설명했다. 정부는 올해 6월 수도권 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 수요 억제책에 이어 이달 7일 LH가 주택 용지를 직접 시행하는 공급 대책을 발표한 바 있다. 한편 주식 양도소득세를 내는 대주주 기준에 대해서는 “가까운 시일 내 최종 결정이 이뤄질 것”이라고 밝혔다.
3. 임대주택 늘린다지만…수요자 외면에 공실만 6만 가구 육박
- 핵심 요약: 정부가 9·7 부동산 공급 대책에서 공공임대주택 공급 확대를 제시한 가운데 공실 상태로 방치된 공공임대주택이 급증하고 있는 것으로 나타났다. 안태준 더불어민주당 의원실 분석에 따르면 올해 7월 기준 6개월 이상 미임대 공공임대주택은 5만 8448가구로 2020년 2만 4820호 대비 135% 증가했다. 미임대율도 2020년 2.3%에서 2025년 5.2%로 지속 상승했으며, 평택고덕 신도시의 한 임대주택은 1600가구 중 291가구가 공실로 남아 18.2%의 미임대율을 기록했다. 미임대에 따른 임대료 손실은 최근 5년간 3289억 원에 달했다. 정부는 9·7 대책을 통해 서울 주요 입지 노후 영구임대주택 재건축으로 2030년까지 수도권에서 2만 3000가구를 공급하고, LH 보유 공공 택지에 6만 가구를 추가 공급하겠다고 밝혔다. 2026년도 예산안에서는 주택도시기금의 임대주택 융자와 출자액이 각각 15.9%, 182.4% 증가한 반면 분양주택 융자 예산은 71% 감소했다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 새마을금고, PF정리 속도…2000억 규모 부실 사업장 처리
- 핵심 요약: 새마을금고가 올해 7월 출범한 부실채권 전담 자회사를 통해 부동산 PF 부실 정리에 속도를 내고 있다. 지난달 말 기준 새마을금고중앙회의 자회사인 MG새마을금고자산관리회사(MG AMCO)에 매각 신청이 접수된 새마을금고 PF 사업장은 총 5곳으로 2000억 원이 넘는 규모다. 일산새마을금고가 대주단으로 참여한 802억 4100만 원 규모 사업장이 가장 먼저 접수됐으며, 한강새마을금고도 3분기 안에 각각 849억 5000만 원, 295억 3500만 원 규모의 PF 사업장 두 곳을 정리하기로 했다. 새마을금고는 올 상반기에만 1조 3287억 원의 순손실을 기록해 창립 이래 최대 규모 손실을 냈다. 올 6월 말 기준 연체율은 8.37%, 부실채권인 고정이하여신 비율은 10.37%로 상승했다. 신협 역시 올 하반기 총 2조 원 규모의 부실채권을 정리할 계획이며, 현재 8%대까지 치솟은 연체율을 7%대 수준으로 관리한다는 목표를 세웠다.
5. ‘한화(000880)포레나 울산무거’ 25층 스카이라운지에 대형 게스트하우스까지
- 핵심 요약: 한화 건설부문이 울산광역시 남구 무거동에 울산의 첫 번째 ‘포레나’ 브랜드 아파트를 분양한다. ‘한화포레나 울산무거’는 지하 3층지상 25층, 8개 동, 전용면적 84166㎡ 총 816가구의 대단지로 조성된다. 주택형별로는 84㎡ A~C 타입이 72%를 차지하는 등 지역 내 인기가 많은 중대형 주택형 위주로 구성됐다. 해당 지역은 한화포레나 울산무거 외에도 이미 공급을 마친 삼호재건축, 개발을 앞둔 무거삼호지구 등 추가적인 대규모 브랜드타운 공급이 예정돼 있다. 단지는 무거동을 비롯해 신정·옥동으로 편리하게 오갈 수 있는 트리플 생활권 입지를 갖췄으며, 차량으로 10분이면 옥동 학원가로 이동할 수 있다. 특히 25층에 스카이라운지가 들어서고, 축구장 절반 크기인 약 3600㎡의 면적에 게스트하우스, 런드리카페 등 다양한 커뮤니티시설을 조성할 예정이다. 견본주택은 울산광역시 남구 달동 979번지에 곧 개관할 계획이며 입주는 2028년 하반기 예정이다.
6. 하이일드펀드 감소…비우량채 자금 마른다
- 핵심 요약: 신용등급 BBB등급 이하의 비우량채에 주로 투자하는 하이일드펀드 재원이 줄어들고 있다. 금융투자협회에 따르면 국내 공·사모 하이일드펀드 재원은 1조 1140억 원으로 지난해 9월 초 1조 2524억 원과 비교해 11.1% 감소했다. 하이일드펀드 규모는 2023년 4분기 5548억 원에서 2024년 3분기 1조 2219억 원까지 꾸준히 증가해왔으나 지난해 말을 기점으로 줄어들기 시작했다. 재원 감소의 주 원인은 세제 혜택 종료로 꼽힌다. 정부는 2023년 6월~2024년 12월 하이일드펀드 투자자를 금융소득 종합과세 대상에서 제외해 분리 과세 혜택을 줬지만 올해부터 이 제도가 사라졌다. 하나증권 보고서에 따르면 하이일드펀드는 BBB등급 이하 무보증사채 발행잔액의 18.3%, A3등급 이하 단기사채 발행잔액의 38.3%를 소화한다. 펀드 축소에 따라 최근 여천NCC 사태 등으로 악화일로를 달리는 비우량 채권 시장이 더욱 얼어붙을 가능성이 높다.
[자주 묻는 질문]
Q. 종부세 경정과세 통지를 받았는데 어떻게 대응해야 합니까?
A. 적부심사 청구가 유일한 구제 방법이지만 성공 가능성은 제한적입니다. 2021-2022년 종부세 경정과세 통지를 받으시면 우선 세무 전문가와 상담을 통해 적부심사 청구 가능성을 검토하셔야 합니다. 다만 법에 정한 절차에 따른 과세라는 점에서 구제 가능성은 높지 않으며, 2021년분의 경우 공정시장가액비율 95% 적용으로 세 부담이 매우 클 수 있습니다. 현실적으로는 향후 임대 수익률을 재계산하고 보유 부동산 구조 조정을 통한 종부세 부담 경감 방안을 검토하는 것이 필요합니다.
Q. 정부의 세제 현상유지 정책이 부동산 투자 환경에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 추가적인 세제 부담 증가 위험은 낮아졌으나 기존 규제는 그대로 유지됩니다. 정부가 “당분간 부동산 세제 정책이 필요한 상황이 아니다”라고 밝혀 종부세나 양도세 추가 강화 가능성은 현저히 줄어들었습니다. 대신 수도권 주택담보대출 한도 6억 원 제한과 같은 기존 대출 규제는 그대로 유지될 전망입니다. 대주주 양도세 기준을 현재 10억 원에서 50억 원으로 완화하는 방안이 검토되고 있어 일부 투자 여건 개선도 기대됩니다. 전반적으로는 현재 세제 부담 수준에서 중장기 투자 계획을 수립할 수 있는 예측 가능한 환경이 조성되고 있습니다.
Q. 공공임대주택 대폭 확대가 민간 임대 투자에 어떤 영향을 줄까요?
A. 단기적 영향은 제한적이나 중장기적으로 저소득층 임대 시장 경쟁이 심화될 전망입니다. 현재 6만 가구가 공실 상태이고 미임대율이 5.2%까지 상승한 상황에서 당장은 정부 공급 확대의 실질적 영향력이 크지 않을 수 있습니다. 하지만 2026년 임대주택 융자 예산이 15.9% 증가하고 수도권에 2만 3000가구 추가 공급 계획이 본격 실행되면 장기적으로는 저소득층 대상 임대 시장에서 경쟁이 심화될 것으로 예상됩니다. 따라서 공공임대 공급이 집중되는 지역을 피하고 중산층 이상을 대상으로 한 차별화된 임대 서비스 제공에 집중하는 전략이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 종부세 경정과세 대응: 2021-2022년 귀속분 과세 대상 여부 즉시 확인, 적부심사 청구 가능성 검토 및 보유 구조 조정 방안 모색
✓ 세제 정책 변화 모니터링: 정부 세제 현상유지 기조 지속성 추적, 대주주 양도세 기준 완화 확정 시점과 세부 조건 파악
✓ 공공임대 영향 분석: 대규모 공급 예정 지역 회피, 중산층 대상 차별화된 임대 서비스 개발 필요성 검토
✓ 금융 환경 리스크 관리: 상호금융권 PF 대출 조건 악화 대비 기존 대출 연장 가능성 점검, 신규 자금 조달 루트 다변화
✓ 지방 투자 기회 발굴: 울산 등 지방 대도시 브랜드 아파트 투자 매력도 평가, 공급 부족 지역 중심 선별 투자 검토
[키워드 TOP 5]
종부세 경정과세, 부동산 세제 현상유지, 공공임대주택 확대, PF 부실 정리, 하이일드펀드 감소, AI PRISM, AI 프리즘
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