[주요 이슈 브리핑]
■ 공실 대란: LH 관리 전국 건설임대 주택 중 6개월 이상 공실이 4만가구에 달했다. 까다로운 소득·자산 요건과 주택형 규모 미스매칭으로 경기도만 1만 3000여가구, 충남 5800여가구 등 전국적 공실이 확산되는 모습이다.
■ 디지털 혁신: 목동14단지가 전자투표로 3일만에 40% 동의율을 기록하며 재건축업계에 충격을 줬다. 기존 오프라인 방식이 3개월 걸리던 것과 비교해 획기적 시간 단축으로 정비사업 기간이 최대 1년 줄어드는 효과가 입증됐다.
■ 건설업 회복: 금호건설이 상반기 매출액 9992억 원, 영업이익 219억 원을 기록하며 3분기 연속 흑자를 달성했다. 3기 신도시 주요 사업을 잇달아 확보하며 공공주택 중심의 실적 개선세가 뚜렷해지는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 깐깐한 요건에 수요·공급 미스매칭…공공임대 공실만 4만가구
- 핵심 요약: LH가 관리하는 전국 건설임대 주택 98만 2867가구 중 6개월 이상 공실인 주택이 3만 9889가구에 달하는 것으로 나타났다. 경기도에서만 1만 3268가구의 빈집이 발생했으며, 서울 407가구, 인천 867가구를 비롯해 충남 5841가구, 전북 3202가구 등 전국적으로 공실이 확산됐다. 국민임대 주택의 경우 3인 가구는 월 소득 533만 원 이하, 4인 가구는 600만 원 이하여야 하고 자산 3억 3700만 원을 초과하면 청약할 수 없는 까다로운 요건이 주요 원인이다. 신혼부부 대상 전용 36㎡ 규모는 거주하기에 지나치게 좁아 경쟁률이 0.12대 1에 그치는 등 수요와 공급 간 심각한 미스매칭이 발생하고 있다. LH는 건설임대주택 공실로 2020년부터 지난해까지 약 1600억 원의 임대손실을 기록한 것으로 추정된다.
2. 재건축 단지, 전자투표 바람…“비용 절감에 속도도 빠르네”
- 핵심 요약: 약 3100가구 규모의 목동14단지 재건축 추진준비위원회가 신탁업자 지정동의서를 전자서비스로 진행한 결과 단 3일 만에 동의율 40%를 달성했다. 앞서 오프라인으로 진행한 정비구역 지정 동의는 의결 요건인 투표율 70%를 달성하는 데 3개월이 걸렸던 것과 비교해 획기적인 시간 단축이다. 전자투표 도입 시 정비사업이 최대 1년 단축되고 동의서 징구 예상 비용도 19억 5000만 원에서 9억 원으로 절반 이하로 줄어들 수 있다. 서초구 신동아 아파트와 압구정 5구역도 최근 전자투표와 온라인총회를 도입했으며, 분당 상록우성 등도 전자서명동의서를 검토 중이다. 6070대 고령층도 전자투표 참여율이 5060%로 서면투표 10%보다 높게 나타나는 등 활용도가 높은 모습이다.
3. 금호건설, 3개 분기 연속 흑자…공공주택 수주 성과에 하반기도 청신호
- 핵심 요약: 금호건설이 올해 상반기 연결기준 매출액 9992억 원, 영업이익 219억 원, 당기순이익 112억 원을 기록하며 지난해 4분기부터 3개 분기 연속 흑자행진을 이어갔다. 2분기 영업이익은 162억 원으로 전년 동기 적자에서 흑자로 전환했고, 영업이익률도 3%까지 회복됐다. 원가율은 93.6%로 낮아지며 수익성이 강화됐고, 공사미수금은 3036억 원에서 2993억 원으로 43억 원 감소했다. 의왕군포안산지구 7247억 원, 남양주 왕숙지구 5986억 원, 하남 교산지구 2570억 원, 광명 학온지구 3148억 원 등 3기 신도시 주요 사업을 잇달아 확보했다. 또한 서울 은평구 연신내역 도심 공공주택 복합개발 2244억 원도 따내며 사업 영역을 넓혔다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 12조 자본 급한 은행…‘상생 수렁’에 빠졌다
- 핵심 요약: 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)이 2028년까지 단계적으로 강화되는 국제금융 규제에 대응하기 위해 12조 원 규모의 자본확충이 필요한 것으로 확인됐다. 국제결제은행(BIS)의 바젤Ⅲ 기준에 맞춰 위험가중자산(RWA) 최저치를 현행 60%에서 2026년 65%, 2027년 70%, 2028년 72.5%까지 단계적으로 높여야 한다. 현 수준의 보통주자본(CET1) 비율을 유지하려면 약 11조 9600억 원의 추가 자본이 필요하다. 여기에 당정이 예고한 교육세 인상 1조 3000억 원, 보이스피싱 배상 1조 원, 배드뱅크 출자 4000억 원, 가산금리 산출 시 법정 비용 제외 3조 원 등 총 5조 7000억 원가량의 추가 부담이 예정돼 있다. 금융계에서는 이런 상황이 지속되면 은행의 건전성이 급락하고 생산적 금융에도 차질이 빚어질 수 있다는 우려를 표명하고 있다.
5. 해외 나갈 때마다 ‘아파트 쇼핑’ 이억원, 세금은 안 내서 압류
- 핵심 요약: 이억원 금융위원장 후보자가 기획재정부 재직 시절 해외 장기 파견을 앞두고 아파트를 사들이는 방법으로 재산을 불려온 것으로 확인됐다. 2013년 제네바 유엔대표부 공사참사관 파견 직전 강남구 개포동 소재 아파트를 8억 5000만 원에 매입했는데, 재건축을 거쳐 현재 시세가 50억 원에 육박한다. 2005년 미국투자공사 파견을 앞두고서도 강남 개포주공 소재 아파트를 3억 5000만 원에 매입한 뒤 실거주 없이 보유하다가 매각해 2억 원대의 차익을 거뒀다. 하지만 2013년부터 2015년까지 6번에 걸쳐 재산세 402만 원을 체납해 2015년 10월 개포동 아파트가 압류 처분을 받았고, 2003년에도 의왕시 소유 아파트를 재산세 체납으로 압수당한 바 있다. 세금 체납 기간이 늘어나면서 가산세도 약 55만 원이 붙었으나 그해 말 뒤늦게 가산세를 포함한 재산세 전액을 납부하며 압류 조치가 해제됐다.
6. 정부 이어 공공기관도 빚 ‘눈덩이’…4년 뒤엔 합산 채무 2600조
- 핵심 요약: 정부가 확장재정을 공식 선언한 가운데 공공기관 부채도 4년 뒤인 2029년 지금보다 120조 원 이상 늘어나 848조 원에 이를 것으로 집계됐다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 제8차 공공기관운영위원회에서 ‘2025~2029년 공공기관 중장기 재무관리 계획’을 의결한 결과다. 공공기관 부채는 올해 720조 2000억 원에서 매년 단계적으로 불어 2029년 847조 8000억 원에 이를 것으로 추산됐다. 중앙정부 국가채무는 이 기간 1301조 9000억 원에서 1788조 9000억 원으로 매년 100조 원 이상 늘어나 합산 부채가 2636조 7000억 원에 달하게 된다. 한국전력(015760)이 추진하는 서해안 에너지 고속도로 프로젝트는 2029년까지 1조 원이 투입되고 2030년 이후에도 11조 원 이상이 소요될 것으로 전망된다. 이재명 정부는 윤석열 정부 때 도입된 ‘재무위험기관 재정건전화 계획’을 이번 중장기 재무계획에는 반영하지 않기로 했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 공공임대 공실이 민간임대 투자에 어떤 영향을 미칩니까?
A. 4만 가구 공실로 민간임대의 상대적 경쟁력이 크게 향상되고 있습니다. 공공임대 입주요건이 3인 가구 월소득 533만 원 이하, 자산 3억 3700만 원 이하 등으로 까다로워 실질적 중산층 수요가 민간임대로 유입되고 있습니다. 특히 신혼부부용 36㎡는 거주 공간이 협소해 경쟁률이 0.12대 1에 그치는 등 해당 계층이 민간임대를 선호하는 추세입니다. 이에 따라 민간임대는 임대료 상승 여력과 안정적 수요 확보가 가능하나, 향후 정부의 공공임대 입주요건 완화 정책 변화는 지속 모니터링이 필요합니다.
Q. 재건축 전자투표 도입이 투자에 어떤 도움이 됩니까?
A. 사업 기간 1년 단축과 분담금 절반 절감으로 수익성이 크게 개선됩니다. 목동14단지 사례처럼 동의서 징구가 3일 만에 40% 달성되는 등 의사결정 속도가 획기적으로 빨라지고, 동의서 징구 비용도 19억 5000만 원에서 9억 원으로 절반 이하로 줄어듭니다. 60~70대 고령층도 전자투표 참여율이 서면투표보다 높아 실용성이 검증됐습니다. 올해 12월부터는 전자서명 동의와 온라인총회가 법령에 정식 반영되어 전국 확산이 가속화될 예정입니다.
Q. 은행 자본확충이 부동산 투자에 미치는 영향은 무엇입니까?
A. 12조 원 자본확충 압박으로 대출 조건 강화와 금리 상승 압력이 높아집니다. 5대 시중은행이 2028년까지 바젤Ⅲ 기준 대응을 위해 약 12조 원의 추가 자본이 필요하고, 교육세 인상·보이스피싱 배상 등 5조 7000억 원의 추가 부담까지 더해집니다. 이에 따라 은행들의 수익성 개선 압력으로 대출 심사가 까다로워지고 금리 인상 가능성이 높아져, 기존 변동금리 대출의 고정금리 전환을 검토하고 신규 투자 시 보수적인 레버리지 활용과 복수 금융기관 한도 확보를 통한 자금조달 리스크 분산이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 공공임대 공실 활용: 경기·충남·전북 등 4만 가구 공실 지역 중심 민간임대 수요 흡수 기회 모니터링
✓ 재건축 전자투표 확산: 목동14단지 등 선도 사례 벤치마킹, 사업 기간 단축과 분담금 절감 수혜 단지 발굴
✓ 건설업체 실적 개선: 금호건설 등 공공주택 수주 중심 업체 주목, 3기 신도시 참여 기업 선별 검토
✓ 은행 자본확충 대응: 12조 원 압박으로 대출 조건 변화 예상, 기존 변동금리 고정전환과 한도 사전 확보
✓ 정부 확장재정 수혜: 서해안 에너지 고속도로 등 SOC 투자 연관 지역 중장기 관점 분석
[키워드 TOP 5]
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