한국주택금융공사(HF)의 전세대출 보증 한도가 축소됨에 따라 2년 전 수도권에서 전세 계약이 체결된 연립·다세대 등 비아파트 주택을 중심으로 역전세 문제가 불거질 것이란 우려가 나온다. 기존 수도권 연립·다세대 주택 전세 계약 10건 중 3건은 신규 임차인이 동일 보증금만큼 전세대출을 받지 못하게 되면서 임대인의 보증금 반환에 어려움이 생기기 때문이다.
28일 주택도시보증공사(HUG)에 이어 한국주택금융공사(HF)도 이날부터 전세사기 예방을 위한 전세보증 심사 강화 기준을 시행함에 따라 전세자금 보증 심사에 공시가격 ‘126%룰’을 적용한다. 이는 은행 재원 일반 전세 자금 대출 보증과 무주택 청년 특례 전세 자금 보증 신청자를 대상으로, 임차 보증금과 선순위 채권(기존 대출)을 합친 금액이 집값의 90%를 넘을 경우 보증을 하지 않는다는 것을 의미한다. 주택 가격의 산정 기준은 공시가격의 140%다. 예를 들어 주택의 공시가격이 2억 원이면, HF는 해당 주택의 가격을 2억 원의 140%인 2억 8000만 원으로 평가하고, 이 금액의 90%인 2억 5000만 원(공시가격의 126%)까지만 보증 한도가 안전하다고 인정하는 것이다.
이에 따라 수도권 비아파트 시장에서는 역전세난 우려가 커졌다. 부동산 중개 플랫폼 집토스가 2020년부터 올해 8월까지의 수도권 연립·다세대 전월세 실거래가와 공동주택가격을 분석한 결과, 2023년 하반기에 계약이 체결된 수도권 연립·다세대 주택의 27.3%는 전세 대출금이 공시가격의 126%를 초과한다. 지역별로 전세 대출금이 공시가격의 126%를 초과해 체결된 전세 계약은 인천광역시가 45.9%로 가장 높은 가운데 경기도가 36.8%, 서울이 21.0% 순이다. 인천과 경기 지역 빌라 10곳 중 4곳 가까이가 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려워진 셈이다.
2021년과 2022년에 체결된 수도권 전세 계약을 기준으로 분석하면, 각각 53.1%와 56.3%라는 더 높은 비중의 계약이 현재 기준을 초과한다. 이는 HUG가 2023년부터 ‘126%룰’을 적용하면서 임대인들이 HUG 보증 가입이 가능한 수준으로 전세금을 맞추는 경향이 나타났기 때문으로 풀이된다. 집토스의 분석은 임대인이 법인이 아닌 개인이고 별도의 융자가 없는 조건을 가정한 것이어서, 실제 대출 불가 비중은 이보다 훨씬 높을 수 있다. 이재윤 집토스 대표는 “HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높이면서 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새로운 임차인을 구하기 어려워질 것”이라며 “이는 결국 기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수 있는 만큼 임차인과 임대인 모두의 주의가 필요한 시점”이라고 강조했다.
특히 임차인의 신용만 평가하는 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택은 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 동일 조건 대출 불가 비중은 더욱 높을 것으로 예상된다.
연립·다세대 주택 시장에서도 ‘전세의 월세화’가 가속화 할 것이란 의견도 나온다. HUG 관계자는 “매매가격과 전세보증금의 차이가 크지 않은 연립·다세대 주택은 전세사기 걱정으로 임차인들이 보증 기관의 전세자금 보증이 나와야 계약을 한다”며 “임대인들이 전세를 월세로 돌리는 식으로 대응할 것으로 예상된다”고 말했다.
한편 이날 오세훈 서울시장도 HUG 보증보험 가입 요건이 까다로워지면서 보증금 미반환 사태가 되풀이될 우려가 있다고 지적했다. 오 시장은 이날 서울시의회에서 열린 임시회 시정질문에서 “‘청년안심주택’의 보증금 미반환 사태와 관련해 재발 방지를 위해 입법 등 근본적 대책 마련이 필요하다”면서 “HUG가 주택담보대출비율(LTV) 기준을 과도하게 높여 신규 사업자가 가입하거나 보험갱신이 점점 어려워지고, 이러면 (보증금 미반환) 사고 발생 확률이 높아진다”고 우려했다. 이어 “이번 기회에 공론의 장에서 보증보험 가입을 엄격히 하는 HUG 입장이 과연 바람직한지 공론화 과정을 통해 토론해볼 여지가 있다”고 덧붙였다. 앞서 HUG는 2023년 2월 정부의 전세사기 방지 대책 발표에 맞춰 3개월의 유예기간을 거쳐 5월부터 전세자금 보증 한도를 공시가격의 126% 이내로 제한했다.
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