[주요 이슈 브리핑]
■ 분양권 양극화: 6·27 대책 시행 2개월간 서울 분양권·입주권 거래량이 225건에서 110건으로 48.9% 급감했다. 이에 따라 강남 3구 거래 비중은 9.3%에서 14.5%로 상승하며 현금 여력이 충분한 수요자들은 여전히 고가 거래를 이어가고 있는 모습이다.
■ 청약 과열: 대출 규제에도 불구하고 경기 과천 디에이치 아델스타가 52.3대 1 경쟁률로 전 주택형 1순위 마감됐다. 또한 서울 동대문구 제기동역 아이파크도 92.18대 1을 기록하며 우수 입지 단지의 청약 열기는 여전히 뜨거운 상황이다.
■ 지방 분양: 충남 천안 아이파크 시티 2단지가 1222가구 규모로 9월 분양을 앞두고 있다. 한편 단지는 신설 초등학교 부지와 맞닿아 녹지공간이 조성되고 HDC현대산업개발(294870)의 스마트홈 IoT 기술이 적용되는 모습이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 6·27대책 이후 서울 분양권·입주권 거래 ‘반토막’
- 핵심 요약: 6·27 대책 시행 후 2개월간 서울 분양권·입주권 거래량이 기존 225건에서 110건으로 절반 수준인 48.9%로 급감한 것으로 나타났다. 주택담보대출 상한을 6억 원으로 제한하는 대책이 분양권과 입주권 매매에도 적용되면서 대출 확보가 어려워진 수요자들이 이탈한 영향이다. 이에 따라 7월부터 시행된 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)까지 겹치면서 잔금 지급을 위한 대출 확보가 크게 어려워졌다. 하지만 전체 25개 자치구 중 강남 3구가 차지하는 비중은 9.3%에서 14.5%로 오히려 상승하며 현금 여력이 충분한 수요자들의 고가 거래는 지속되는 모습을 보였다. 또한 강남구 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 179.9㎡가 78억 6500만 원, 청담동 청담 르엘 84.9㎡가 55억 5000만 원에 거래되는 등 프리미엄 물건의 활발한 거래가 이어지고 있는 상황이다.
2. 대출 규제에도…여전히 뜨거운 서울·과천 청약
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 이후에도 경기 선호 지역과 서울 신규 분양 아파트들이 청약 시장에서 잇따라 좋은 성적을 내고 있다. 경기 과천시 디에이치 아델스타는 159가구 모집에 8315건의 청약 통장이 접수돼 평균 52.3대 1의 경쟁률을 보이며 8개 주택형이 모두 1순위에서 마감됐다. 이 단지는 전용 59㎡ 기준 최고 17억 6200만 원으로 곧 청약을 시작하는 서울 송파구 잠실 르엘 분양가보다 높았음에도 무난히 청약 흥행에 성공했다. 또한 6·27 규제의 잔금 대출 6억 원 제한을 처음 적용받은 서울 동대문구 제기동역 아이파크는 38가구 모집에 3503명이 신청해 평균 92.18대 1의 경쟁률을 기록했다. 한편 부동산R114에 따르면 내년 수도권 아파트 입주 예정 물량은 총 11만 1470가구로 올해 14만 5237가구보다 23.2% 줄어들 것으로 전망되는 모습이다.
3. 초품아에 수변공원형 광장까지…‘천안 아이파크 시티’ 2단지 분양
- 핵심 요약: 충남 천안시 서북구 부대동 일원에 조성되는 천안 아이파크 시티 2단지가 9월 분양을 앞두고 있어 관심이 모아지고 있다. 단지는 지하 2층~지상 34층, 11개 동, 1222가구 규모로 이 중 일반 분양 물량은 전용면적 84㎡ 563가구, 102㎡ 350가구, 118㎡ 64가구 등 977가구다. 단지는 남서쪽으로 신설 예정인 초등학교 부지와 맞닿아 있어 단지와 학교 부지 경계에 녹지 공간이 조성되고 어린이들은 이를 통해 안전하게 통학할 수 있다. 이에 따라 단지 내부에는 약 950m 길이의 산책로와 3300㎡ 규모의 수변공원형 광장이 배치되며 HDC현대산업개발의 스마트홈 사물인터넷(IoT) 기술이 적용될 예정이다. 또한 견본주택은 충남 아산시 배방읍 장재리에 9월 5일 문을 열며 청약 접수는 8일 특별 공급을 시작으로 진행되는 일정이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 건설투자 시급한데…GTX-B 등 SOC 집행 1조 원 밀렸다
- 핵심 요약: 국내 건설경기 침체가 장기화하는 가운데 정부가 올해 사회간접자본(SOC) 중 1조 원가량의 지출을 내년 이후로 미룬 것으로 나타났다. 올해 정부의 주요 SOC 사업 가운데 100억 원 이상 예산 지출이 감액된 사업은 7개로 감액된 금액만 9400억 원에 달한다. 수도권 광역급행철도(GTX)-B 노선의 재정 구간인 용산~상봉 구간이 당초 2968억 원 집행 예정이었으나 1222억 원 감액됐고, 부산 가덕도신공항은 올해 부지조성공사 착공이 사실상 무산되며 5223억 원의 자금 집행이 밀렸다. 이에 따라 포항-영덕 고속도로 건설 관련 1820억 원의 집행도 순연됐으며, 월곶-판교 복선 전철과 인덕원-동탄 복선 전철도 토지보상 문제 등으로 수백억 원의 예산 집행이 지연되는 상황이다. 한편 한국개발연구원(KDI)은 최근 수정 경제전망에서 올해 건설투자 증가율을 -8.1%로 제시했는데 이는 1998년 외환위기 이후 가장 낮은 수치인 모습이다.
5. 신협 조합 2곳중 1곳 상반기 적자…연체율 10% 이상도 최소 120곳
- 핵심 요약: 전국 신용협동조합 두 곳 가운데 한 곳은 지난해에 이어 올해도 상반기 적자를 낸 것으로 파악됐다. 전국 신협 단위조합 859곳 중 공시를 완료한 788곳의 상반기 영업보고서 분석 결과 404곳(51%)이 당기순손실을 냈다. 이들의 합산 적자 규모는 2752억 원으로 지난해 같은 기간보다 13%가량 적자 폭이 커졌다. 이에 따라 부산시의 사상신협은 올 상반기 212억 원의 손실을 내 적자 규모가 가장 컸고, 북부산신협과 경북 김천신협, 부산시중앙신협, 서울 동작신협 등도 100억 원 안팎의 손실을 냈다. 또한 788개 단위조합 중 대출 연체율이 10% 이상인 곳이 무려 123곳이었으며, 경남의 회원신협 대출 연체율은 33.67%에 이르는 등 심각한 상황이다. 한편 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 토지담보대출 부실 여파가 3년 넘게 지속되면서 순자본비율이 금융 당국 가이드라인 2%에 못 미치는 조합도 48곳으로 확인되는 모습이다.
6. 만기 6개월 남은 회사채까지 투매…비우량 채권시장 ‘비상등’
- 핵심 요약: 석유화학 채권 투자자들이 사채 금리에 육박하는 고금리로 자산을 투매하면서 채권 만기와 상환을 앞둔 기업들의 위기감도 고조되고 있다. 국내 주요 석유화학 기업은 내년 3월까지 4조 3000억 원 규모의 시장성 차입금을 상환해야 하는데 치솟는 유통금리로 인해 채권을 신규 발행해 기존 채권을 차환하기는 부담스러운 상황에 처했다. 여천NCC는 이달 중순 부도 위기를 겪은 후 채권 유통금리가 민평금리보다 1000bp(베이시스포인트) 이상 높아진 수준을 유지하고 있다. 이에 따라 한화솔루션(009830)은 3650억 원의 회사채와 1조 원의 기업어음(CP) 만기를 앞두고 있고, 한화토탈에너지스는 2300억 원의 회사채와 4200억 원의 CP를 상환해야 한다. 또한 올해 들어 국내 채권시장에서는 석유화학 외에도 건설·콘텐츠 등 취약 업종 기업들이 줄줄이 비우량 채권 발행에 실패하고 있어 산업계 전반으로 여진이 이어질까 촉각을 곤두세우고 있는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 6·27 대책 이후 분양권 투자는 어떻게 접근해야 하나요?
A. 현금 여력에 따른 차별화된 접근이 필요합니다. 대출 한도 6억 원 제한으로 분양권 거래량이 반토막 났지만 강남권은 현금 부자들의 고가 거래가 지속되고 있습니다. 현금 여력이 충분하시다면 강남권 프리미엄 물건에 집중하시되, 대출 의존도가 높으시다면 강남 외 지역의 합리적인 가격대 물건이나 기존 완공 주택 위주로 투자 방향을 조정하시는 것이 바람직합니다.
Q. 공급 감소 시기에 청약 전략은 어떻게 세우면 될까요?
A. 향후 공급 감소를 고려한 선별적 집중 전략이 필요합니다. 수도권 아파트 공급이 향후 2~3년간 대폭 줄어들 예정이어서 입지가 우수하고 분양가가 합리적인 단지에 대한 경쟁은 더욱 치열해질 전망입니다. 분양가 12억 원 이하 서울 소재 단지와 교통 접근성이 우수한 경기 지역 단지를 우선적으로 검토하시고, 청약 통장 관리와 자격 요건을 미리 준비하시는 것이 중요합니다.
Q. SOC 사업 지연이 부동산 투자에 어떤 영향을 주나요?
A. 개발 호재를 기대하는 투자 시 사업 진행 상황을 더욱 면밀히 검토해야 합니다. GTX-B, 가덕도신공항 등 대형 SOC 사업에서 상당한 규모의 예산이 이월되며 교통 개선을 기대하는 투자의 불확실성이 커졌습니다. 건설투자가 외환위기 이후 최저 수준으로 떨어진 만큼 개발 호재에 따른 투자를 고려하실 때에는 사업 진행 단계, 예산 확보 현황, 주민 동의 수준, 인허가 일정 등을 종합적으로 검토하신 후 투자 결정을 내리시는 것이 필요합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 분양권 투자 자금 계획: 6·27 대책으로 대출 한도 6억 원 제한, 현금 여력에 따른 지역별 투자 전략 수립 필요
✓ 청약 우선순위 설정: 향후 2~3년간 수도권 공급 23.2% 감소 예정, 입지 우수 단지 청약 적극 검토
✓ SOC 사업 진행 점검: GTX-B 등 핵심 사업 1조 원 예산 이월, 개발 호재 투자 시 사업 일정 면밀히 모니터링
✓ 금융기관 건전성 확인: 신협 51% 적자·연체율 10% 이상 123곳, PF 관련 투자 시 금융기관 상태 점검
✓ 건설사 재무상태 검토: 비우량 채권시장 위기로 자금 조달 어려움, 시공사 선정 시 재무 건전성 우선 고려
[키워드 TOP 5]
6·27 대책 분양권 거래, 청약 경쟁률, SOC 예산 이월, 신협 부실, 비우량 채권, AI PRISM, AI 프리즘
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