[주요 이슈 브리핑]
■ 교통망 지연: 2기 신도시 7개 지구에서 걷힌 16조 2815억 원의 광역교통부담금 중 54%만 집행이 완료된 상황이다. 위례신도시는 2013년 입주 12년이 지났지만 위례신사선 개통 시기가 미지수이며, 양주 옥정은 7호선 연장이 2025년에서 2030년으로 미뤄졌다. 이에 따라 입주민들이 분양가에 포함된 1000만~2000만 원에 가까운 교통부담금을 냈음에도 불구하고 약속된 교통 인프라를 누리지 못하는 상황이 지속되고 있다.
■ 신도시 딜레마: 3기 신도시도 ‘선교통 후입주’를 목표로 했지만 당초 예정됐던 교통 인프라 구축은 뒷전으로 밀린 모습이다. GTX-A 창릉역은 설계 변경과 추가 공사 기간으로 2026년에서 2030년으로 미뤄졌고, 하남 교산지구 송파하남선은 2030년에서 2032년으로 연기됐다. 또한 입주시기부터 주요 교통망 개통까지 소요 기간을 분석한 결과 김포 한강 신도시와 판교를 제외하면 최소 평균 13년 이상이 소요되는 것으로 나타났다.
■ 공급 급감: 9월 전국 아파트 입주물량이 1만 1134가구로 8월 1만 6549가구보다 33% 감소했다. 수도권은 5695가구로 전월 9655가구보다 41% 급감했으며, 서울은 128가구에 그쳤다. 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고 소유권 이전 등기 전 세입자의 전세대출 이용이 불가능해지면서 신축 매수 수요가 위축되는 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 광역교통부담금 16조 걷고도…19년째 갇힌 ‘2기 섬도시’
- 핵심 요약: 2007년 동탄신도시 입주 시작 이후 18년이 지났지만 2기 신도시 교통 인프라 구축은 여전히 지지부진하다. 2기 신도시 7개 지구에서 걷힌 16조 2815억 원의 광역교통부담금 중 올해 5월까지 8조 7460억 원(54%)만 집행이 완료된 상태다. 지구별로 보면 화성 동탄1신도시만 100%를 사용했고 양주 옥정 63%, 평택 고덕 59%, 화성 동탄2신도시 53%, 인천 검단 49%, 위례 38%, 파주 운정 26% 등의 순이었다. 위례신도시의 경우 2013년 입주했지만 당초 계획됐던 ‘2021년 위례신사선 개통’은 하염없이 늦춰지고 있다. 시공사들이 사업성을 이유로 참여를 철회했지만 정부가 별다른 지원책을 내놓지 않았기 때문으로, 민자 사업이 물 건너간 위례신사선은 재정 사업으로 다시 추진되고 있지만 개통 시기는 여전히 미지수인 상황이다.
2. 입주부터 철도망 연결까지 최소 13년…‘교통 지옥’ 된 신도시
- 핵심 요약: ‘선교통 후입주’를 목표로 시작한 3기 신도시의 입주가 1년 앞으로 다가왔지만 당초 예정됐던 교통 인프라 구축은 뒷전으로 밀렸다. 고양창릉 지구에 설치될 예정인 GTX-A 창릉역은 설계 변경과 추가 공사 기간 등의 이유로 당초 2026년 목표에서 2030년까지 미뤄진 상태다. 하남 교산지구의 송파하남선은 당초 2030년에서 2032년으로 개통 시기가 늦어졌다. 주요 2기 신도시의 입주시기부터 주요 교통망이 개통되기까지 소요 기간을 분석한 결과 광역교통분담금 집행이 완료된 김포 한강 신도시와 판교 등을 제외하면 최소 평균 13년 이상이 소요된 것으로 나타났다. 3기 신도시 5곳의 광역교통부담금은 9조 7815억 원에 달하며, 가구당 부담금은 2기 신도시의 두 배 수준인 가구당 3000만~4000만 원으로 분양가에 포함될 전망이다. 고양창릉 3개 블록에선 본청약 결과 1401명 중 1028명만 계약을 진행해 약 26.6%가 포기한 상황이다.
3. 9월 전국 아파트 입주물량 1.1만 가구…8월보다 33% 줄어
- 핵심 요약: 올해 9월 전국 아파트 입주물량이 총 1만 1134가구로 예상되며 이는 8월 입주물량 1만 6549가구보다 5414가구(32.7%) 감소한 수치다. 지역별로 보면 9월 수도권 입주물량은 5695가구로 전월 입주물량인 9655가구보다 약 41% 감소했다. 서울은 128가구, 경기 4692가구, 인천 875가구가 입주할 예정이며 지방은 5439가구가 입주해 전월(6894가구)보다 21% 감소한 상황이다. 이는 2022년 1월(3491가구) 이후 가장 적은 입주물량으로 대구·광주·충북 등 5개 지역에서만 입주가 진행된다. 서울에서는 광진구 광장동 ‘포제스한강(128가구)’이 입주를 시작하며, 전용면적 3.3㎡당 평균 분양가가 1억 1500만 원에 달했다. 전용 84㎡ 분양가가 최고 44억 원으로 분양 승인 대상 일반 아파트 분양가로 역대 최고가였으나 100% 계약이 완료된 상태다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 현대건설, 압구정2구역 우선협상대상자로…‘100년 도시’ 청사진 제안
- 핵심 요약: 현대건설이 서울 강남구 압구정2구역 정비사업에 단독 입찰해 우선협상대상자로 선정됐다고 25일 밝혔다. 조합은 9월 27일 총회를 거쳐 시공사를 선정할 방침이며, 압구정2구역은 1982년 준공한 신현대 9·11·12차 아파트 1924가구를 최고 65층, 2571가구로 정비하는 사업이다. 압구정 6개 특별계획구역 중 가장 속도가 빠르며 공사비는 2조 7000억 원에 달한다. 삼성물산(028260)과 시공사 선정을 두고 맞대결이 예상됐지만, 삼성물산은 조합의 이례적인 대안 설계와 금융조건 제한 등을 이유로 이번 입찰에 참여하지 않았다. 현대건설은 입찰 제안서 ‘오운 더(OWN THE) 100’을 통해 압구정 현대아파트의 전통을 잇는 청사진을 제시했다. 100년을 이끌어 갈 ‘도시 속 도시’를 테마로 랜드마크 설계, 한강공원을 품은 숲 조경, 세대를 아우르는 올인원(AII-in-One) 커뮤니티, 편리한 서비스와 스마트한 일상, 아파트가 아닌 하나의 도시라는 ‘5대 비전’을 담았다.
5. 가계대출 2.5조↑…6·27 대책에 주춤
- 핵심 요약: ‘6·27 대책’의 여파로 이달 들어 가계대출 잔액이 2조 5000억 원가량 늘어나는 데 그쳤다. KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 이달 21일 기준 761조 5224억 원으로 지난달 말 대비 2조 5490억 원 증가했다. 주택담보대출이 2조 2794억 원 늘면서 전체 가계대출 증가 폭의 대부분을 차지했으며, 이달 초 공모주 청약의 여파로 1조 원 넘게 뛰었던 신용대출 증가 폭은 2072억 원으로 잦아들었다. 시장에서는 이대로라면 이달 가계대출 증가액이 3조 원 수준을 기록할 것이라는 전망이 나온다. 이는 올 들어 가계대출이 가장 크게 늘었던 6월(6조 7500억 원) 대비 절반 수준이며 지난해 8월(8조 3000억 원)보다 65%가량 줄어든 규모다. 정부의 고강도 규제에 가계대출 증가 폭은 당분간 갈수록 줄어들 것으로 전망되며, 금융 당국은 6·27 대책을 통해 수도권·규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대 최대 한도를 6억 원으로 제한했다.
6. “금리 먼저 내리면 집값 또 자극 우려” 신중론 우세
- 핵심 요약: 국내 경제 전문가들이 저성장 우려에도 한국은행의 금리 동결을 전망하는 것은 아직 부동산 시장이 불안하다고 보기 때문이다. 추세적으로 집값이 안정세를 보이고 있다는 지표가 아직 확인되지 않은 상황에서 미국보다 선제 인하할 경우 부동산 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’ 심리가 되살아나 주택 시장을 자극할 수 있다는 분석이다. 실제로 ‘6·27 부동산 대책’에 따라 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한됐음에도 서울 집값은 고가 아파트를 중심으로 여전히 상승세를 보이고 있다. 8월 셋째 주(18일 기준) 서울 아파트 가격은 전월 대비 0.93% 상승했으며 송파구(0.29%)·서초구(0.15%)·강남구(0.12%) 등 핵심 지역도 오름세를 이어갔다. 응답자들은 향후 금리 인하 시점으로 10월을 가장 많이 꼽았으며, 20명 중 15명(75%)이 10월을 예상했다. 연내 추가 금리 인하 횟수는 1회 인하(14명·70%)를 예상하는 시각이 많았고, 한국은행의 향후 정책 우선순위가 무엇인지 묻는 질문에 대해서는 ‘부동산 가격 및 가계대출 추이 검토’가 75%로 가장 많았다.
[자주 묻는 질문]
Q. 신도시 투자할 때 가장 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A. 교통 인프라 완성 시기와 실현 가능성을 반드시 확인하셔야 합니다. 2기 신도시의 경우 입주부터 주요 교통망 개통까지 평균 13년이 소요되고 있으며, 광역교통부담금 16조 2815억 원 중 54%만 집행이 완료된 상황입니다. 위례신도시처럼 2013년 입주했지만 위례신사선 개통이 계속 미뤄지고 있는 사례가 있고, 양주 옥정도 7호선 연장이 2025년에서 2030년으로 5년이나 연기됐습니다. 3기 신도시 역시 GTX-A 창릉역이 2026년에서 2030년으로, 하남 교산지구 송파하남선이 2030년에서 2032년으로 연기되는 등 ‘선교통 후입주’ 원칙이 지켜지지 않고 있습니다. 분양가에 포함된 교통부담금을 부담하고도 약속된 교통 인프라를 누리지 못할 가능성이 높아 투자 전 교통망 계획의 구체성과 실현 가능성을 면밀히 검토하셔야 합니다.
Q. 현재 대출 규제로 부동산 투자가 어려워졌나요?
A. 레버리지 활용에 제약이 생겼지만 시장 구조 변화도 주목하셔야 합니다. 6·27 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한되고 소유권 이전 등기 전 세입자의 전세대출도 금지되면서 레버리지 활용이 제약을 받고 있습니다. 8월 5대 은행 가계대출 증가액이 2조 5490억 원으로 6월 6조 7500억 원 대비 절반 수준으로 줄었으며, 다음 달부터 주담대 증가세가 본격 둔화될 전망입니다. 하지만 신축 매수 수요 위축으로 9월 아파트 입주물량이 33% 감소하면서 공급 부족 현상이 나타나고 있습니다. 특히 서울은 128가구에 그쳤지만 광진구 포제스한강처럼 전용 3.3㎡당 1억 1500만 원의 최고가 아파트도 100% 계약이 완료되는 등 고가 물건에 대한 수요는 여전한 상황입니다.
Q. 지금이 부동산 매수 적기인가요?
A. 시장 상황을 종합적으로 판단하여 선별적으로 접근하셔야 합니다. 공급 부족으로 기존 보유 자산의 가치 상승을 기대할 수 있지만 대출 규제 강화로 매수 수요가 위축되고 있는 상황입니다. 서울 고가 아파트는 여전히 상승세를 보이고 있어(8월 셋째 주 0.93% 상승) 한국은행이 금리 인하에 신중한 입장을 보이고 있습니다. 전문가 75%가 10월 금리 인하를 전망하고 있지만 부동산 시장 자극 우려로 신중론이 우세한 상황입니다. 한편 현대건설이 압구정2구역 우선협상대상자로 선정되는 등 강남권 재건축 시장이 본격화되고 있어 프리미엄 지역 대형 프로젝트에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 금리 변화와 시장 동향을 면밀히 모니터링하며 지역별·가격대별로 차별화된 접근이 필요한 시점입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 신도시 교통 인프라 점검: 2기 신도시 광역교통부담금 16조 2815억 원 중 54%만 집행 완료, 입주부터 교통망 개통까지 평균 13년 소요로 투자 전 교통계획 실현 가능성 면밀 검토
✓ 아파트 공급량 모니터링: 9월 전국 입주물량 1만 1134가구로 전월 대비 33% 감소, 서울 128가구에 그쳐 공급 부족 심화되나 11월과 12월 각각 2만 가구 이상 입주 예정으로 단기 변동성 존재
✓ 대출 규제 영향 파악: 주택담보대출 한도 6억 원 제한과 소유권 이전 등기 전 세입자 전세대출 금지로 신축 매수 수요 위축, 8월 가계대출 증가 2조 5490억 원으로 6월 대비 절반 수준
✓ 재건축 시장 동향 추적: 현대건설 압구정2구역 우선협상 선정으로 2조 7000억 원 규모 대형 프로젝트 본격 추진, 강남권 프리미엄 재건축 시장 활성화 신호
✓ 금리 정책 방향성 파악: 전문가 75%가 10월 금리 인하 전망하나 서울 집값 0.93% 상승으로 한국은행 부동산 시장 자극 우려해 신중 기조 유지, 정책 우선순위 1위가 ‘부동산 가격 및 가계대출 추이 검토’
[키워드 TOP 5]
신도시 교통 인프라 지연, 광역교통부담금 미집행, 아파트 입주물량 급감, 압구정2구역 재건축, 주택담보대출 규제 강화, AI PRISM, AI 프리즘
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