올해 2분기 오피스 매매 거래 중 절반은 직접 사용할 목적으로 매입한 ‘기업 실수요자’가 차지한 것으로 나타났다. 투자 수요보다 자가 사옥 마련이나 확장을 위한 실수요 거래가 눈에 띄게 늘어난 셈이다.
6일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아(대표이사 이수정)는 '2분기 서울 프라임 오피스 리포트'를 발행했다.
2분기 서울 오피스 거래 규모는 5000억 원 이상 대형 거래들이 여럿 종결되며 약 5조 8000억 원을 기록했다. 1분기를 포함한 상반기 전체 거래 규모는 8조 5000억 원으로 지난해 총 거래 규모의 73% 수준을 이미 달성한 것으로 나타났다.
주요 거래 사례에는 CJ올리브영이 매입한 서울역 인근 KDB생명타워, KB부동산신탁이 운용중인 리츠의 주식을 인수하는 방식으로 빗썸이 매입한 강남N타워, 약 8971억원의 매매 가격으로 상반기 최고 거래규모를 기록한 SI타워 등이 있다.
2분기 기준 약 49%의 오피스 매입이 전략적 투자자(SI) 및 실수요자로부터 발생했다. 이는 최근 3년간 평균인 약 26% 대비 두 배 가까이 늘어난 수준으로, 시장 내 실수요 기반의 투자 수요가 견조하게 유지되는 것으로 분석된다.
국내 SI 및 실수요자의 약진이 이어지며, 지난해에 이어 외국계 자본의 서울 오피스 시장 투자는 제한적인 것으로 나타났다. 해외투자자의 상반기 프라임 오피스 투자는 GIC가 지분투자자로 참여한 구로의 ‘지밸리플라자’ 한 건에 그쳤다. 다만 올 3분기를 기점으로 프라임급 오피스에 대한 투자 검토가 활발해질 전망이다.
서울 프라임 오피스 공실률은 전 분기 대비 0.6%포인트 증가한 4.0%로 조사됐다. 권역별로는 CBD(중심권역)와 YBD(여의도권역)의 공실률이 소폭 증가하여 각각 4.0%, 4.3%로 나타났으며, GDB(강남권역)는 2.3%로 매우 낮은 수준의 공실률이 지속되고 있다.
2분기 이전을 마친 주요 임차인에는 코리안리재보험과 스타벅스코리아, 한국은행 등이 있다. 코리안리재보험은 사옥 재건축사업에 들어가며 시그니쳐타워로 이동했다. 한국은행 또한 강남본부 재건축으로 인해 인근 아이콘 삼성으로 이전했다. 스타벅스코리아는 신세계아이앤씨와 함께 CBD에서 GDB 센터필드로 이전하며 SSG닷컴이 영등포로 이전하며 발생한 공실을 해소했다.
권역별 임대료의 경우 지난 분기에 이어 YBD의 임대료 상승률이 4.9%로 가장 두드러졌으며, CBD와 GBD의 임대료 상승률은 각각 2.8%, 2.7% 상승한 것으로 나타났다. 2023년 이후 물가 상승률 둔화에 따라 임대료 상승세가 둔화되고 있는 추세가 지속되고 있다.
이번 리포트를 발행한 홍지은 세빌스코리아 리서치컨설턴시본부 전무는 “서울 프라임 오피스 시장은 신용도 높은 우량 임차인과 매우 낮은 수준의 공실률로 인해 안정적 투자자산으로 여겨진다”며 “안정적 실물 자산에 대한 잠재매수자들의 관심은 하반기에도 이어질 전망”이라고 전했다.
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