▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 대출규제 여파로 임대시장 구조 변화: 6·27 대출규제 시행 한 달 만에 서울 아파트 월세수급지수가 103.2를 기록하며 3년 8개월 만에 최고치를 나타냈다. 전세 물건은 3.4% 감소한 반면 월세 물건은 2.4% 증가해 ‘전세의 월세화’ 현상이 급속히 확산되고 있으며, 투자자들은 임대 수익 구조 변화에 따른 수익성 재평가와 임대 전략 조정이 필요한 시점이다.
■ 강남·강북 전세시장 양극화 심화: 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 강남권 신축 전세는 메이플자이 59㎡가 14억 원에서 10억 5500만 원으로 3억 원 넘게 급락했다. 반면 강북권 휘경자이디센시아 59㎡는 4억 2000만 원에서 6억 원으로 1억 8000만 원 상승해 뚜렷한 대조를 보이며, 투자자들은 지역별 전세시장 여건 변화를 면밀히 분석한 차별화된 투자 전략이 요구되는 상황이다.
■ 신규 분양시장 활성화 신호: 전국 5개 단지 2006 가구가 분양을 시작하며 부산 가야역롯데캐슬스카이엘 805가구, 경기 왕숙 푸르지오더퍼스트 1147 가구 등이 시장에 출시됐다. 특히 3기 신도시와 공공택지 분양가상한제 적용 단지들이 포함되어 있어 안정적 수익을 추구하는 투자자들에게는 상대적으로 부담이 적은 진입 기회를 제공하고 있다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. ‘전세의 월세화’ 확산…전셋값은 강북 오르고 강남 내렸다
- 핵심 요약: 6·27 대출 규제 시행 한 달 만에 서울 아파트 월세수급지수가 3년 8개월 만에 최고치를 나타냈다. 서울 아파트 전세 물건은 2만 411건으로 3.4% 감소했지만 월세 물건은 1만 9242건으로 2.4% 증가했다. 한 부동산전문위원은 “6·27 대출 규제로 집주인이 신축 아파트에서 거주할 방법은 전액 현금 또는 일부 보증금을 월세로 돌려 사는 방법밖에 없어 월세 거래가 늘어날 수밖에 없다”고 설명했다. ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지로 인해 강남과 강북의 전세 시장이 상반된 흐름을 보여주고 있다. 실제 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 전용면적 59㎡이 저번 달 대비 3억 원 넘게 하락했지만 동대문구 휘경동 ‘휘경자이디센시아’ 전용 59㎡ 전세값은 같은 시기 1억 8000만 원 상승했다.
2. [분양캘린더] 부산 ‘가야역롯데캐슬스카이엘’ 등 2006가구 분양
- 핵심 요약: 7월 다섯째 주 전국 5개 단지 총 2006가구가 분양을 시작한다. 부산 가야역롯데캐슬스카이엘은 805가구 규모로 지하철 2호선 가야역 도보 이용이 가능하고 서면 상권과 인접해 있다. 경기 남양주 왕숙 푸르지오더퍼스트는 1147가구 중 301가구가 일반분양 물량으로 공공택지 분양가상한제가 적용된다. 이 지구는 GTX-B 노선 신설과 서울 지하철 9호선 연장이 예정되어 있고 서울외곽순환고속도로, 세종포천고속도로 등 광역 교통망 이용이 가능하다. 군포 대야미역 금강펜테리움레이크포레는 502가구 규모로 그린벨트 해제 지역에 조성되며 서울 지하철 4호선 대야미역과 인접해 있다.
3. 조세부담률 8년來 최저…“손쉬운 법인세만 올리는 건 미봉책”
- 핵심 요약: 지난해 조세부담률이 17.6%로 2016년 이후 가장 낮은 수준을 기록하며 정부가 법인세 인상과 조세 정상화에 나선다. 당장 법인세 최고세율은 현행 24%에서 25%로 1%포인트 높아진다. 이 인상은 2022년 세법 개정에 따른 인하분을 3년 만에 되돌리는 것이다. 상장 주식 양도소득세 부과 대주주 기준도 강화되는데 상장 주식 양도소득세 부과 대주주 기준을 ‘종목당 10억 원 이상’으로 환원하는 안이 거론된다. 금융투자소득세 도입 조건부로 인하된 증권거래세율은 현재 0.15%에서 0.18%로 복원될 것으로 전망된다. 다만 재계에서는 미국의 고율 상호관세 부과에 법인세 인상 부담까지 더해지면 국내 기업의 경쟁력이 돌이킬 수 없을 정도로 훼손될 수 있다는 지적이 나오고 있다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. “10년 이상 투자펀드, 세율 10% 미만으로”
- 핵심 요약: 금융투자협회가 10년 이상 장기 보유한 펀드에 10% 미만의 낮은 세율 적용과 매도 시 손실의 소득공제 방안을 정부에 건의한다. 현재 배당소득 분리과세는 직접투자만 해당되고 펀드를 통한 간접투자는 제외되어 최고세율이 25%와 49.5%로 차별이 발생한다. 운용 업계에서는 국내 투자자들이 주로 직접 투자 방식으로 단기 성과만 추구해 손실 가능성이 크고 기업의 장기 성장에도 도움이 되지 않아 장기 투자 활성화가 필요하다고 주장한다. 실제 세계은행 조사에 따르면 국내 투자자의 평균 주식 보유 기간은 6.5개월로 영국 47.4개월, 독일 17.5개월에 비해 현저히 짧다.
5. [동십자각] ‘권한 확대’ 한은의 이유 있는 항변
관련기사
- 핵심 요약: 한국은행이 새 정부의 금융 당국 조직 개편 논의에 맞춰 금융기관 감독권과 거시건전성 정책 권한 확대를 요구하고 있다. 현재 한은은 비은행 금융기관에 대한 감독 권한이 없고 DSR, LTV 등 거시건전성 정책 권한도 금융위원회가 보유하고 있다. 한은에 물가 안정과 금융 안정이라는 이중 책무가 부여돼 있지만 금리 결정 및 긴급 유동성 공급 외 금융 불안에 선대응할 수 있는 수단이 없다. 미국, 영국, EU 중앙은행이 폭넓은 감독권을 확보한 것과 대조적인 현상이다. 하지만 금융권에서는 금감원이 있는 상황에서 한은마저 감독권을 갖게 되면 중복 감독으로 부담이 커질 수 밖에 없다며 부정적인 입장을 보이고 있다.
6. [단독]시중銀 ‘GTX펀드’ 회계기준에 발목…AI인프라 투자도 ‘빨간불’
- 핵심 요약: 이재명 정부의 100조 펀드 계획에도 불구하고 정작 GTX 투자 펀드조차 회계기준에 발목이 잡혔다. 인프라 펀드 투자 시 명확하지 않은 회계 처리 기준으로 실적 변동성이 커질 수 있어 금융사들이 선뜻 나서지 못하기 때문이다. 금융계에 따르면 KB국민은행은 GTX-C 구간 사업비 조달을 위한 9000억 원 규모의 펀드 조성 작업을 마무리하지 못하고 있다. GTX-C 총사업비 4조 6000억 원 중 3조 4000억 원은 민간 프로젝트파이낸싱(PF)으로, 9000억 원은 인프라 펀드로 조달할 예정이다. PF에 참여한 금융사들을 고려해 인프라 펀드를 기타포괄손익으로 처리하는 방식으로 진행할 계획이었지만 한국회계기준원과 금융감독원의 공식적 해석이 없다는 점이 걸림돌이 됐다. 이 때문에 업계에서는 인프라 펀드 관련 항목을 기타포괄손익으로 했다 향후 금융 당국이 문제를 삼으면 난감해질 수 있다는 입장을 표했다.
[자주 묻는 질문]
Q. 6·27 대출규제로 부동산 투자 환경이 어떻게 바뀌었나요?
A. 전세시장 양극화와 월세 전환이 급속히 진행되고 있습니다. 서울 아파트 월세수급지수가 103.2로 3년 8개월 만에 최고치를 기록했으며, 전세 물건은 3.4% 감소한 반면 월세 물건은 2.4% 증가했습니다. 특히 강남권 신축 전세는 3억원 넘게 급락한 반면 강북권은 1억 8000만원 상승하는 등 지역별 차별화가 뚜렷해졌습니다.
Q. 신규 분양 물건들의 투자 매력도는 어떤가요?
A. 공공택지 분양가상한제 적용 단지들이 상대적으로 안정적인 투자 기회를 제공하고 있습니다. 이번 주 분양되는 2006가구 중 경기 왕숙 푸르지오더퍼스트와 군포 대야미역 금강펜테리움레이크포레 등이 공공택지 분양으로 가격 부담이 덜합니다. 특히 GTX-B 노선 신설과 지하철 9호선 연장이 예정된 왕숙지구는 교통 호재를 겸비하고 있어 중장기 투자 관점에서 매력적입니다. 다만 그린벨트 해제 지역의 경우 공급 물량 증가 가능성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.
Q. 세제 변화가 부동산 투자에 어떤 영향을 미칠까요?
A. 법인세 인상과 증권거래세 복원으로 부동산의 상대적 투자 매력도가 높아질 전망입니다. 법인세 최고세율이 24%에서 25%로, 증권거래세율이 0.15%에서 0.18%로 인상되고 상장 주식 양도소득세 대주주 기준이 50억원에서 10억원으로 강화됩니다. 금융투자협회가 10년 이상 장기 보유 펀드에 10% 미만 세율 적용을 건의하고 있지만 당장은 불확실한 상황입니다. 높은 금융소득종합과세 부담으로 주식 장기 투자 대신 부동산으로 자금이 이동하는 현상이 가속화될 가능성이 높아 부동산 투자자들에게는 우호적인 환경이 조성될 것으로 보입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 지역별 전세시장 모니터링: 강남권 전세 급락과 강북권 상승 추세 지속 여부 확인, 임대 수익 구조 변화에 따른 포트폴리오 재조정 검토
✓ 월세 전환 기회 활용: 전세의 월세화 확산으로 현금흐름 개선 가능성 분석, 월세수급지수 103.2 수준에서 임대료 인상 여력 점검
✓ 공공택지 분양 투자 기회: 분양가상한제 적용 신규 물건의 투자 매력도 평가, 교통호재와 개발계획 연계성 면밀히 검토
[키워드 TOP 5]
6·27 대출규제, 전세의 월세화, 신규 분양 2006가구, 법인세 인상, 인프라 펀드 회계기준, AI PRISM, AI 프리즘
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