26일 정부에 따르면 국토교통부와 기획재정부·금융위원회 등 관계부처는 최근 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 지정을 늘리고 대출 규제를 강화하는 방안을 논의 중이다. 이번 주 서울 아파트 매매가격 상승률이 0.43%를 기록하며 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 오르는 등 시장 불안이 확산하자 단기 대책을 마련하기로 한 것이다. 진성준 더불어민주당 정책위의장이 이날 “서울 집값 동향이 심상치 않다”며 “조속한 정상화가 필요하다”고 지적한 점도 ‘핀셋 대책’을 서둘러 내놓은 데 영향을 준 것으로 보인다.
정부가 이번에 내놓는 방안은 규제지역 지정과 주택담보대출 축소 등이 핵심이 될 것으로 예상된다. 현재 투기과열지구와 조정대상지역으로 묶인 곳은 서울 강남 3구와 용산구에 불과하다. 정부는 이를 마포·성동·강동·동작·광진·영등포구 등 이른바 ‘한강 벨트’까지 확대할 것으로 예상된다. 또 재건축 호재로 올 들어 높은 주택 가격 상승률을 나타낸 양천구와 경기 남부권에서 아파트 가격 오름세가 두드러진 과천 등도 신규 대상에 포함될 가능성이 큰 것으로 보인다. 이들 지역은 조정대상지역 지정 요건인 3개월 평균 집값 상승률이 해당 시도 지역 물가 상승률의 1.3배를 훌쩍 뛰어넘은 상황이다. 또 아파트 청약 경쟁률 역시 5대1을 넘어선 데다 주택 보급률이 70~80% 수준으로 전국 평균에 못 미쳐 정량적 요건은 모두 갖춘 것으로 알려졌다.
국토부는 이르면 다음 주께 주거정책심의위원회 회의를 열고 규제지역을 확대하는 방안을 의결할 방침이다. 국토부 관계자는 “규제지역의 정량적 요건을 갖췄다고 기계적으로 지정하는 것은 아니다”라며 “주택 시장 흐름 등을 종합적으로 검토해 필요시 시장 안정화 조치를 할 수 있다”고 설명했다.
부동산 규제지역에 포함되면 주담대 인정비율이 줄고 세 부담이 늘어 단기적 효과는 나타날 수 있을 것으로 평가된다. 조정대상지역에 지정되면 무주택자라고 하더라도 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 50%로 대폭 낮아진다. 또 2주택자의 경우 취득세 중과율이 8%까지 높아져 세 부담이 커진다. 아파트 청약도 재당첨 제한 기간이 7년으로 늘어나고 수도권 주택은 3년의 전매제한을 받게 된다. 투기과열지구는 조정대상지역의 규제를 모두 적용받는 데다 청약 재당첨 제한 기간이 10년까지 늘어난다. 또 자금 조달 계획서는 물론 증빙 자료까지 제출해야 해 주택 매입 자금 원천이 모두 드러나게 된다. 부동산 업계의 한 관계자는 “문재인 정부에서 수도권과 지방 광역시의 학군지 등 규제지역을 지속적으로 확대했는데 단기적으로는 대출이 줄면서 가격 상승세가 꺾이는 효과가 있었다”며 “하지만 주택 공급 확대 등 근본적 처방이 나오지 않으면 ‘풍선효과’ 등으로 가격이 다시 불안해지는 현상이 나타났다”고 설명했다.
정부는 또 금융권을 통해 LTV와 총부채상환비율(DTI)도 강화할 것으로 전망된다. 문재인 정부는 2019년 말 ‘12·16 부동산 대책’에서 투기과열지구 내 15억 원 초과 주택에 대해 대출을 전면 금지하는 등 초강수를 둔 바 있다. 이는 2023년 1월 서울 대다수 지역이 규제지역에서 해제되며 자연스럽게 사라졌다. 정부는 다음 주께 내놓을 대출 규제와 관련해 15억 원 초과의 고가주택에 대해 대출을 금지하는 카드도 검토 중인 것으로 알려졌다. 하지만 서울 강남 3구는 물론 마포구 등 주요 자치구에서 평균 아파트 값이 15억 원을 넘은 만큼 이 같은 강력한 대출 규제에 대한 부작용과 반발이 만만치 않아 막판까지 고민할 것으로 보인다. 금융 당국은 앞서 시중은행 은행장들을 불러 2주택 이상 주담대 금지와 40·50년짜리 주담대 만기 축소를 지시하는 등 선제 조치에도 나섰다. 또 가계부채 증가 요인 중 하나인 전세자금대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 대출 규모를 축소하는 방안 등을 추가로 검토 중인 것으로 알려졌다.
정부 관계자는 “서울 주요 지역의 경우 선행지표인 거래량도 5년 평균치보다 높아진 상황”이라며 “앞서 부동산 시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF) 등에서 언급한 대로 필요시 시장 안정화 조치를 취할 것”이라고 설명했다.
정부가 부동산 규제지역을 확대하는 대책을 검토한 것은 서울 ‘한강 벨트’ 등 일부 지역의 집값 불안 흐름이 두드러지기 때문이다. 한국부동산원이 26일 발표한 6월 넷째 주(23일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과에 따르면 서울 매매가격 상승 폭은 1주일 새 0.36%에서 0.43%로 뛰었다. 서울 아파트 값은 올해 2월 초 상승 전환한 후 21주 연속 오름세를 이어가고 있다.
서울은 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 최고 상승률을 기록했다. 이달 19일에 2018년 9월 셋째 주(0.26%) 이후 최고치를 나타낸 뒤로도 상승 폭이 확대되는 양상이다. 강남구(0.75%→0.84%), 서초구(0.65%→0.77%), 송파구(0.70%→0.88%) 등 강남 3구는 전주보다 상승 폭을 더욱 키웠다. 3개 자치구 모두 2018년 1월 넷째 주(서초구 0.78%, 강남구 0.93%, 송파구 0.67%) 이후 상승률이 7년 5개월 만에 최고치다. ‘한강 벨트’로 평가받는 성동구(0.76%→0.99%)와 마포구(0.66%→0.98%)의 상승 폭은 1%에 육박하며 2012년 5월 집계 시작 이래 최대를 나타냈다. 광진구(0.42%→0.59%)도 상승 폭이 확대되면서 역대 최대를 기록했다. 강동구(0.69%→0.74%)와 동작구(0.49%→0.53%) 역시 크게 뛰면서 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 가장 큰 상승 폭을 보였다. 이 밖에 용산구(0.61%→0.74%), 양천구(0.38%→0.47%), 영등포(0.33%→0.48%) 등 다른 한강 일대 자치구의 상승 폭도 확대됐다.
부동산 시장 상승세가 서울 전역으로 확산하면서 성동·마포구 등은 토허구역 확대 지정으로 이어질 가능성도 제기된다. 오세훈 서울시장은 11일 시의회 정례회 시정질문에서 “토허구역 재지정 당시 성동·마포구 등 몇몇 자치구는 6개월 정도 살펴 풍선효과 발생 시 조치할 수 있게 여지를 뒀다”며 “성동구 부동산 값이 빠르게 올라 상당한 긴장 상태에서 지켜보고 있다”고 말했다.
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