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부동산 시장이 구조적 변화를 맞고 있다. 정부가 지방 미분양 해소를 위해 LH를 통한 직접 매입에 나서고 건설업계에 13조원 규모의 자금이 지원된다. 11년 만에 최대 수준인 2만1000여 가구를 넘어선 전국 악성 미분양 해소가 시급한 과제로 부상했다.
금융권의 가계대출 총량 관리는 더욱 강화될 전망이다. 올해 정책대출은 최소 60조원 규모로 예정된다. 시중은행의 주택담보대출 한도는 연간 23조원 수준으로 제한될 것으로 보인다. 이에 따라 투자자들의 신중한 시장 접근과 지역별 차별화된 전략 수립이 요구되는 상황이다.
■ LH, 지방 미분양 직접 매입 나서
전국 준공 후 미분양이 2만1480가구로 2013년 이후 11년 만에 최대치를 기록했다. 이 중 80%가 지방에 집중됨에 따라 LH가 3000가구를 직접 매입하기로 했다. 매입 물량은 분양가보다 낮은 가격에 매입해 세입자가 시세의 90% 수준에서 전세비를 내는 '든든전세주택'으로 활용된다. 향후 6개월간 지방 미분양 시장의 하방 압력이 완화될 것으로 전망된다.
■ 정부, 건설사에 유동성 수혈
정부는 시장안정프로그램을 통해 건설사에 최대 5조원의 유동성을 지원하기로 했다. 산업은행·기업은행·신용보증기금도 중소·중견 건설사를 대상으로 대출 4조원과 보증 4조원을 공급한다. 책임준공 기간 연장 및 채무인수 비율 차등화 방안은 3월에 발표될 예정이다. 시공사 신용위험 완화로 분양시장 안정화가 기대된다.
■ 가계대출 총량 규제 강화
올해 은행권 가계대출 증가 한도가 68조6700억원으로 제한된다. 정책대출도 최소 60조원 예정되어 있어 시중은행의 자체 주택담보대출 여력은 월 2조원 수준에 그칠 전망이다. 특히 하반기부터는 스트레스 DSR 3단계 규제가 시행되어 대출 문턱이 더욱 높아질 수 있는 만큼 상반기 중 자금조달 계획 수립이 중요해졌다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. "LH, ‘지방 악성 미분양’ 3000가구 사들인다
- 핵심 요약: LH가 지방 준공 후 비수도권 미분양 3000가구를 직접 매입한다. 분양가보다 낮은 가격으로 매입해 든든전세주택으로 공급할 예정이다. CR리츠도 5000가구 이상의 직접 매입을 검토 중이다.
관련기사
2. 건설업계에 13조원 자금 지원…‘책임준공’ 개선 방안 내달 공개
- 핵심 요약: 시장안정프로그램으로 건설사에 최대 5조원이 지원될 예정이다. 정책금융기관에서도 중소와 중견 건설사를 대상으로 8조원의 자금을 공급한다. 책임준공 개선안이 3월 발표될 예정이다.
3. 분양가 상승에…고양창릉 사전청약자 30% 포기
- 핵심: 고양창릉 A4·S5·S6블록 사전청약자의 27%가 본청약을 포기했다. 분양가가 3년새 최대 1억 원 가량 상승했다. 전용 84㎡의 경우 1억 가량 뛰었으나 지난달 7억 8000만원으로 거래돼 시세차익이 거의 없는 상황이다.
[시장 참고 뉴스]
4. 철도 지하화 4조 투입한다지만 …업계 ‘4년 뒤에나 집행’ 시큰둥
- 핵심 요약: 부산·대전·안산 철도 지하화에 4조원 이상이 투입될 예정이다. 기본계획 수립부터 실제 집행까지 3~4년이 소요될 것으로 분석된다. 세제·금융 혜택이 없어 효과가 제한적일 수 있다.
5. 은행 주담대 20% 줄여야…하반기 대출 문턱 높아진다
- 핵심 요약: 은행 자체 주담대 상품이 전년 대비 20% 이상 감소할 전망이다. 하반기부터 스트레스 DSR 규제가 강화된다. 올 7월부터 모든 지역에 1.5%포인트의 가산금리가 적용된다.
6. ‘부동산 영끌 투자’ 막히나…은행 가계대출 ‘月 2조’로 묶인다
- 핵심 요약: 시중은행의 가계대출 증가 한도가 월 평균 2조원으로 제한된다. 정책대출 최소 60조원 이상 공급 예정으로 은행 자체 주담대가 크게 줄어든다는 분석이다. 작년 대비 올 2금융권 대출도 증가세로 전환된다.
[키워드 TOP 5]
미분양 매입정책, 건설업계 유동성, 신도시 분양시장, 역세권 개발계획, 스트레스 DSR, AI PRISM, AI 프리즘
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