㉔주택임대(중·간주임대료 계산)
주택을 월세가 아닌 전세로 주면 간주임대료라고 해서 월세로 환산한 임대소득을 내야 합니다. 전세보증금을 은행에 예치해 얻을 수 있는 소득을 일종의 월세로 간주해 임대료 수입을 환산하는 개념입니다. 소형 저가주택이 아닌 주택 세 채를 모두 전세를 주면 전세보증금을 월세로 환산해서 내야 하는 것이죠. 반전세일 경우 간주임대료와 월 임대료를 각각 산정해 수입 금액으로 합산해서 종합소득세를 신고해야 합니다. 이번 ㉔회에서는 간주임대료 계산을 포함한 임대소득세 산출 방법을 알아보겠습니다.
전세금 3억 원 일괄 공제…액수가 가장 큰 주택 한 채만 적용
임대수입을 산출할 때 월세는 간단합니다. 월세에다 12를 곱하면 일 년치 임대 수입이 나오는 것이죠. 이에 비해 전세금의 임대수입 계산은 다소 복잡하지만 월세에 비해 세 부담이 덜할 합니다. 전세 제도를 유지하기 위한 정책적 고려가 있기 때문입니다.
간주임대료는 시중의 전월세 전환율에 비해서는 훨씬 낮게 반영합니다. 전세 보증금에서 3억 원을 차감한 금액의 60%을 기준으로 정기예금이자율로 소득금액을 계산합니다. 지난해 임대소득분(올해 신고분)에 대한 고시 이율은 2.9%입니다. 올해 소득분(내년 신고분)은 3.5%입니다. 아래 도표는 국세청이 발간한 ‘주택과 세금’에 있는 간주임대료 계산 사례입니다. 이 사례는 한 사람이 A,B,C 등 세 채의 주택 임대를 준 것으로 월세와 전세가 혼재돼 있습니다. 소득세는 월세와 전세(간주임대료)를 모두 합산한 총 수입금액에 대해 부과됩니다.
여기서 세법상 적수라는 개념이 나옵니다. 도표 중간의 간주임대료 계산법(◈표)에서 적수가 등장합니다. 세법상 (보증금)적수는 보증금과 임대일을 곱한 수입니다. 이런 보증금 적수를 산식에 대입하면 월세로 환산한 임대 수입이 산출됩니다. 주의해야 할 것은 3억 원 공제는 보증금 액수(보증금 적수)가 가장 큰 단 한 채만 적용됩니다. 위 사례에서는 보증금이 가장 큰 C주택만 3억 원을 차감하고 60%를 곱했습니다.
부부는 주택 수를 산정할 때 합산하지만 세금을 낼 때는 각각 따로 내는데요, 이때 부부는 사업자가 다른 것으로 간주해 각각 3억 원씩 공제를 받습니다. 예컨대 A주택은 남편 명의(전세 5억 원), B주택은 아내 명의(전세 4억 원)인 상태에서 간주임대료를 계산할 때는 남편은 2억 원(5억 원-3억 원), 아내는 1억 원(4억 원-3억 원)에 대해 간주임대료를 내면 된다는 것입니다.
단독명의 A주택+공동명의 B주택 전세 땐…A·B 모두 3억 원씩 공제
복잡한 건 역시 공동소유 주택을 임대하는 경우입니다. 공동소유 주택의 경우도 3억 원 일괄 공제가 가능합니다. 그럼 단독 명의와 공동 명의의 주택이 혼재돼 있다면 어떻게 될까요. 공동사업장은 하나의 거주자로 간주해 단독 명의와 공동 명의 주택 모두 각각 3억 원씩 공제받을 수 있습니다(국세청 서면-2018-소득-3299). 가령 A주택은 아내 명의, B주택은 남편 명의, C주택은 부부 공동 명의(50대50)로 전세를 준다고 가정합시다. 이 경우라면 A, B, C 주택 모두 각각 3억 원을 차감한 전세금에 대해 간주임대료를 산출하면 됩니다.
하지만 아래 도표에서 보듯 부부 공동 명의 주택이 두 채라면 보증금이 큰 A주택과 단독 명의 C주택 3억 원을 차감합니다. 공동명의 주택의 지분 비율이 다르다 해서 두 채 모두 공제 받을 수 없습니다.
부부 공동소유는 세금 측면에서 유리하지만 건강보험료를 낼 때는 배우자도 피부양자 자격에서 박탈된다는 데 주의해야 합니다. 은퇴자에게 적지않은 부담이 되는 건보료는 피부양자 무임승차를 막기 위한 장치가 있습니다. 소득과 재산, 부양 등 세 가지 요건을 모두 충족돼야 피부양자 자격을 유지할 수 있는데요, 주택임대소득(수입-경비-공제)이 단 1원이라도 있다면 지역가입자로 전환돼 피부양자 자격을 박탈합니다. 이때 임대사업 등록 여부와 상관없이 무조건 제외됩니다. 직장인이라면 임대소득이 연간 2000만 원을 넘으면 근로소득과 별개로 임대소득에 대한 건보료를 추가로 내야 합니다. 앞서 공동소유 주택의 임대소득 귀속을 한 사람으로 정할 수 있다고 했는데요, 부부의 공동소유일 때는 한 사람에게 임대소득을 몰아줄 것인지 아니면 나눌 것인지 신중한 판단이 필요합니다.
공동 명의, 지분비율 달라도 한 채만 공제…구성원 다를 땐 ‘해석 사례’ 없어
만약 위 사례에서 남편과 시동생이 공동 명의로 소유한 주택 D를 전세 준다면 어떻게 될까요. 부부가 단독 명의로 각각 한 채씩, 부부 공동명 한 채에다 남편·동생 명의 한 채가 있다는 것이죠. 공동 사업장은 구성원이 동일하면 하나의 거주자로 보기 때문에 구성원이 다르면 별개의 공동 사업장으로 간주할 듯한데요, 아쉽게도 국세청의 공식 해석 사례가 없어 딱히 이거다할 결론을 내지 못합니다. 국세법령정보시스템을 검색해 봐도 해석과 결정, 판례 등이 없었습니다. 국세청은 “해석 사례가 없어 답변하기 어렵다”고만 전해왔습니다. 국세청은 인터넷과 전화 질의에 대한 답변을 공식 해석으로 간주하기 않습니다.
아래 도표는 임대수입 2000만 원 이하 때 선택할 수 있는 분리과세 때의 공제 제도입니다. 종합과세는 다른 소득과 합산하고 기장과 미기장에 따라 세액 산출 방식이 복잡해 여기서는 개인이 직접할 수 있는 분리과세 때의 계산법만 알아보겠습니다.
분리과세 때 임대수입 400만 원 이하면 세금 제로…등록사업자는 660만 원
등록과 미등록 임대사업에 따라 필요경비의 공제율과 공제 금액이 다릅니다. 역시 중요한 건 임대사업자로 등록했을 때의 세액 감면입니다. 과세표준과 세율을 곱해서 산출한 세액에서 세액공제를 제외한 것이 내야할 임대소득세입니다.
아래 도표는 분리과세 때 내야 할 세금을 계산하는 흐름도입니다. 세금 내는 기준 금액인 과세표준(소득금액)은 총임대수입액(월세+간주임대료)에서 필요 경비(50·60% 일괄 공제)와 공제 금액(200만·400만 원)을 뺀 금액입니다. 경비공제율과 기본공제액을 고려하면 미등록 임대 땐 연간 수입금액이 400만 원, 등록사업자인 경우 연간 수입 666만 원이 각각 과세 기준점이 됩니다. 여기서 분리과세 단일 세율 14%를 곱해서 산출한 세액에다 등록임대사업자 세액 감면까지 빼면 신고할 결정 세액이 나옵니다. 다음 ㉕회에서는 임대사업자 등록 요건과 세제 특례에 대해 알아보겠습니다.
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