올해 첫 상장리츠 시장의 포문을 여는 코람코더원리츠가 기관투자가를 대상으로 진행한 사전청약에서 흥행했다. 공실률이 1% 미만으로 낮은 하나금융투자빌딩을 기초자산으로 내세운 만큼 연 6.2%에 달하는 높은 배당률을 눈여겨본 러브콜이 몰렸다.
23일 투자은행(IB) 업계에 따르면 코람코더원리츠는 지난 21~22일 양일간 실시한 기관 수요예측에서 지난해 상장한 NH올원리츠(400760)(628.17대 1)의 경쟁률을 넘어서며 흥행했다. 하나금융투자 기준 약 800대 1 수준으로 미래에셋글로벌리츠(396690)(1019.58대 1) 이후 두 번째로 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다.
기초자산인 하나금융투자빌딩의 높은 수익성을 눈여겨본 투자자들이 몰렸다. 하나금융투자빌딩은 5호선과 9호선 환승역인 여의도역에 인접한 연면적 6만9,800㎡(약 2만1,100평) 규모의 프라임 오피스 빌딩이다. 위치상 서울 전역과 수도권 지역으로의 접근성이 뛰어나며 대중 교통 인프라가 우수하다는 장점이 있다.
향후 여의도 디지털금융특구 조성 계획에 따라 추가 인프라 확장과 광역 교통망 확보가 예상돼 부동산 자산으로서 가치 상승이 예상된다는 평가다. 특히 여의도 인접 빌딩의 평균 실질 NOC(Net Occupancy Cost, 전용면적당 임대비용) 대비 약 10% 낮은 가격으로 임대를 유지하고 있어 임차인의 이탈률이 현저히 낮다. 이에 따라 추후 임대료 상승 여력도 높은 만큼 매출이 추가적으로 늘어날 가능성이 있다.
현재 하나금융투자빌딩은 1994년 준공 이후 줄곧 하나금융그룹과 글로벌기업 한국3M, 인텔 코리아 등이 임차 중이다. 이들 주요 임차인들이 전체 임대면적의 93%를 사용하고 있어 그간 여의도 권역에 국제금융센터(IFC), 파크원 등 대규모 오피스가 공급됐음에도 유일하게 1%대 미만의 공실률을 유지하고 있다.
리츠 운용사인 코람코자산신탁은 하나금융투자빌딩의 안정적 임대를 기반으로 투자자들에게 공모가 기준 연 환산 6.2%대의 수익을 제공한다는 방침이다. 이에 더해 연 4회 분기 배당정책(결산월 2월, 5월, 8월, 11월)을 도입해 타 투자상품과 교차 배당이 가능하게 설계, 투자자의 원활한 현금 흐름을 보장하기로 했다.
특히 본격적인 금리 인상기에 접어든 가운데 금융 비용 조달에 대한 리스크도 줄였다. 코람코더원리츠는 지난 2020년 11월 최저수준의 고정 금리로 장기 부채 조달을 완료했다. 이에 따라 대출 만기일인 2025년까지 리파이낸싱에 따른 금리 변동성이 없어 상대적으로 시장 변화에 안정적이다.
코람코더원리츠의 공모가는 5,000원으로 1,950만 주를 공모해 총 975억 원을 조달할 계획이다. 다음달 2~3일 양일간 일반 청약을 거쳐 3월 중 코스피 시장에 상장할 예정이다. 대표 주관사는 삼성증권과 하나금융투자다.
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