서울시장 선거에서 오세훈 국민의힘 후보가 당선 되면서 서울의 부동산 정책도 일대 변화가 예고되고 있다. 그는 후보 시절 “이 정부는 너무나 쉬운 길을 택했다. 무조건 재건축, 재개발을 전부 다 억제해버린 것"이라며 "제가 지정했던 700여개 재개발 지구 중에 약 400개를 박원순 시장이 해제를 해버렸다. 그 바람에 이런 주택시장 대참사가 벌어졌다”고 했다. 질타의 밑바탕에는 현재 정부와 서울시가 추진하는 주택 정책의 방향 자체를 다시 틀어야한다는 인식이 녹아있다. 그 핵심은 민간 재개발·재건축 규제 완화다.
집값 전망에 대해서는 재건축을 중심으로 다시 들썩 거릴 수 있다는 지적이 나온다. 서울 집값이 들썩이면 수도권 외곽은 타격을 받을 것이라는 전망도 있다. 일각에서는 오히려 규제 완화가 빠른 공급 시그널로 인식 되면서 가격 하락 및 안정에 도움이 될 수 있다는 의견도 나오고 있다.
공약 내용을 보면 유세 기간 동안 정비사업 규제를 역설했다. 용적률 규제 완화 등 부동산 규제를 풀어 재개발·재건축을 활성화하는 방식으로 주택 정책을 추진한다는 계획이다. 그는 시장 취임 일주일 안으로 양천구 목동과 노원구 상계동 주요 재건축 단지 안전진단에 착수하겠다고 공언했다. 압구정동과 여의도 역시 취임과 동시에 시동을 걸 수 있는 단지로 꼽기도 했다. 오 후보가 내건 '5년 간 36만호' 공약 수치에도 재개발·재건축 활성화와 뉴타운 정상화를 통한 18만5,000가구 공급이 포함돼 있다.
시장은 이미 기대감이 반영되는 분위기다. 오 후보가 곧바로 추진 가능한 지역으로 콕 찍었던 압구정 지역의 현대아파트 7차 전용면적 245.2㎡(80평형·11층)는 최근 80억원에 거래됐다. 지난해 10월 27일 같은 평형(9층)이 67억 원에 거래된 것에 비해 6개월 새 무려 13억 원(19.4%)이 뛰었다. 이번 정부의 잇따른 규제로 인한 '똘똘한 한채' 선호현상에, 오 후보 취임 시 재건축 규제 완화 기대감이 더해져 생긴 현상이라는 게 정비업계의 평가다.
민간 정비 사업의 규제 완화가 추진될 경우 현재 정부와 서울시가 추진하는 공공재개발 사업 역시 영향을 받게 될 전망이다. 공공재개발은 용적률을 법적 상한용적률의 120%까지 높여주고 분양가상한제 적용에서 제외하는 등의 인센티브를 주는 제도다. 대신 LH나 SH가 정비사업에 참여하고 늘어나는 용적률의 20~50%를 공공임대주택 등으로 공급한다. 만약 오 후보 취임 후 민간 재개발의 용적률 상한이 높아지고 노후도·동의율 등 진입 규제가 완화되면 공공재개발의 매력이 상쇄될 수 있다.
이른바 '35층 룰'도 풀릴 가능성이 높다. 35층 룰은 서울시내 어디에서든 주거용 건물은 층수를 35층 이하로 제한하는 규제로 '2030서울플랜'으로 불리는 '서울도시기본계획'에서 나와있다. 서울시는 연말까지 '2040 서울플랜' 수립 중인만큼 오 시장이 취임할 경우 높이 규제가 완화될 것으로 보인다.
다만 △소득이 없는 1세대 1주택자에 대한 재산세 전면 감면 △재산세 감면 특례 기준 완화 등 정부와의 조율이 필요한 부분은 추후 협의 과정을 지켜봐야 할 부분이다. 더불어민주당이 절대다수를 차지한 시의회 설득도 정책 추진의 관건이다. 용적률이나 정비사업 동의율·노후도 규제 완화 등 시의회의 동의가 필요하기 때문이다.
/김흥록 기자 rok@sedaily.com
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