다음 달부터 가계부채를 잡는 ‘대출규제 3종 세트’가 완성된다. 기존의 총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio)을 강화한 신(新) DTI가 도입되고, 지난 14일부터 집값 급등 지역의 고가·다주택자를 겨냥해 담보인정비율(LTV·Loan To value ratio)을 0%로 낮춘 데 이어 다음 달 총체적상환능력비율(DSR·Debt Service Ratio)이 관리지표로 도입되기 때문이다.
금융당국은 올해 1월 31일부터 신 DTI를 시행했다. 소득 대비 부채비율을 따질 때 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식하던 것에 더해 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡힌다. 대출 기한을 늘려 DTI 수치를 낮추는 것을 방지하기 위해 두 번째 주택담보대출의 만기는 최장 15년으로 제한됐다. 주로 다주택자 대출을 겨냥한 조치다.
이 같은 신 DTI가 시행된 지 약 8개월 만에 ‘9·13 대책’의 일환으로 LTV도 전격 강화됐다. 신 DTI가 다주택자에 집중했다면, 이번 LTV 강화는 특정 지역·계층을 겨냥한다. 규제지역(투기과열지구·투기지역·조정대상지역)에서 집이 두 채 이상인 경우 LTV는 0%이며, 두 채 중 한 채라도 이사 등의 사유가 없어도 마찬가지다. 공시가격이 9억원을 넘는 집을 실거주 이외의 용도로 사도 역시 LTV 0%가 적용된다.
이어 한 달 만에 DSR 규제가 강제성을 띤 관리지표로 도입될 예정이다. DSR은 가계대출의 원리금 상환액을 모두 더해 소득으로 나눈 값이다. 신용대출 원리금이나 전세보증금대출 이자까지 주택담보대출 원리금과 합쳐 심사한다. 신 DTI보다 부채 인식 범위가 한층 넓어지므로 LTV·DTI 규제를 우회하는 길을 차단할 수 있게 된다.
금융당국은 DSR가 70∼80% 등 일정 비율을 넘는 경우 위험성이 큰 고(高) DSR 대출로 분류할 방침이다. 고 DSR 대출은 전체 대출의 일정 비중을 넘지 못하게 된다. 금융당국 관계자는 9·13 대책으로 전세대출에 소득 제한이 걸린 상황에 신용대출마저 빡빡해진 만큼 “집값 상승을 노리고 돈을 여기저기서 마구 빌려다 부동산에 투자하는 게 한층 어려워질 것”이라고 전망하고 있다.
DSR에 이어 발표될 임대업이자상환비율(RTI·Rent To Interest) 강화 방안도 부동산으로 흐르는 자산을 차단하는데 목적을 둔다. RTI는 부동산 임대업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 값으로 주택에 1.25배, 주택이 아니면 1.5배로 차등 적용됐다. 이를 일괄적으로 상향하거나, 예외승인 요건을 대폭 늘리는 방향의 개선 방안이 나올 가능성이 크다.
이처럼 대출규제 강화가 금리 상승기와 맞물린다면 파급효과가 커진다. 한국은행의 기준금리가 동결돼 있지만 미국의 기준금리가 연달아 상승해 시장금리도 뛴 상황이다. 무리하게 빚을 낸 대출자들의 이자상환 부담이 점점 무거워지고 있다.
대출규제가 대폭 강화된 상황에서 올해 말 세법 개정안 통과로 보유세가 늘면 이를 버티지 못한 매물부터 시장에 나올 수 있다고 금융당국과 일부 전문가들은 예측한다.
다만 투기심리를 억누르기에는 월 수십만∼수백만원의 이자·조세부담만으로는 문제를 해결할 수 없다는 의견도 만만치 않다. 이미 집값은 뛸 만큼 뛰었고, 대출은 늘어날 만큼 늘어난 상황에 신규대출을 규제하는 게 효과가 있냐고 묻는 것이다. 최종구 금융위원장도 “그동안 부동산 금융규제는 주택시장을 뒤쫓아 왔다. 시장이 과열된 지역을 중심으로 사후적으로 금융 이용을 제한하는 접근방식을 취해왔다”고 말할 정도다.
한 시중은행 관계자는 “대출규제가 집값 안정 효과를 거두려면 기존 대출분에도 차츰 부담을 가하는 방식이라야 가능할 것”이라며 “신규대출만 억누르면 부동산 투자로 돈 벌 사람은 다 벌어놓고 사다리를 걷어차는 행위로 비칠 수 있다”고 말했다. /이다원인턴기자 dwlee618@sedaily.com
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