총부채상환비율(DTI·Debt To Income ratio) 규제를 강화한 신(新) DTI가 내년 1월부터 수도권과 투기지역 등에서 우선적으로 시행된다.
금융위원회와 금융감독원은 26일 신 DTI의 구체적 계산식을 뼈대로 하는 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 지난달 24일 내놓은 ‘가계부채 종합대책’의 후속 대책이다.
이번 발표에 따르면 신 DTI 시행으로 다주택자와 무주택자의 대출 가능 금액은 줄 수도, 늘어날 수도 있다. 신 DTI는 다주택자의 주택담보대출에 대해 기존 주택담보대출의 원금까지 원리금 상환액으로 잡는다. 이에 따라 전반적인 대출 가능금액은 줄어든다.
다만 대출자의 주택 보유 여부, 나이 등에 따라 대출 가능 금액에 차이가 발생한다. 금융당국은 금리 3.24%에 원리금 균등분할상환인 주택담보대출의 대출가능금액이 신 DTI에 따라 어떻게 달라지는지를 예시를 통해 설명했다. 주택담보대출 외에 다른 대출은 없다고 가정했다.
주택담보대출을 1건 보유한 A씨(연소득 7,000만원)가 30년 만기로 조정대상지역 아파트를 하나 더 사려고 하는 경우를 살펴보자. 다른 대출이 없는 A씨의 기존 주택담보대출은 원금 1억8,000만원, 금리 3.5%, 20년 분할상환이다.
조정대상지역은 DTI가 50%지만, 주택담보대출이 2건 이상이기 때문에 40%로 낮춰 적용된다. 이렇게 해서 받을 수 있는 대출은 최대 3억8,900만원이다. A씨가 추가적인 주택담보대출이 어느 정도 되는지 산정하려면 먼저 신 DTI에 따라 기존 주택을 2년 안에 처분할지를 선택해야 한다.
처분할 경우에는 신규 주택담보대출의 만기 제한(15년)이 적용되지 않는다. 그렇지 않을 경우 실제 만기와 무관하게 DTI를 계산할 때 만기가 제한된다.
처분 조건부로 대출할 경우 3억8,900만원이던 대출 한도는 2억9,700만원으로 9,200만원(23.7%) 줄어든다. 기존 대출의 원금(1억8,000만원)을 대출기간(20년)으로 나눈 900만원(연간 원금 상환액)이 DTI 분자에 추가되기 때문이다.
기존 주택을 처분하지 않을 경우 대출 가능 금액은 절반 이하로 확 줄어든다. 만기 제한이 붙기 때문이다. 다시 말해 새로 받으려는 대출의 만기를 은행과 30년으로 약정 하더라도 DTI를 계산할 때는 15년 안에 다 갚아야 하는 것으로 계산된다. 대출 한도는 1억8,400만원으로 2억500만원(52.7%) 줄어든다.
연 소득 1억원에 주택담보대출 1건을 갖고 있는 B씨의 경우를 살펴보자. 그는 투기지역 아파트를 사면서 만기 30년 대출을 받으려고 한다. 기존 주택담보대출은 원금 2억원, 금리 3.0%, 20년 분할상환으로 가정했다.
일단 B씨는 2년 이내 기존 주택을 처분한다는 조건을 붙여야 대출을 받을 수 있다. 투기지역은 DTI가 40%다. B씨의 2건 이상 주택담보대출에 해당하므로 DTI는 30%로 더 낮아진다. 이렇게 해서 추가 대출 한도는 4억1,100만원으로 나왔다.
신 DTI가 시행되면 B씨의 대출 한도는 3억2,000만원으로 9,100만원(22.1%) 줄어든다. 기존 대출의 원금 2억원을 20년으로 나눈 1,000만원이 역시 DTI 분자로 반영되기 때문이다. A씨와 B씨처럼 대출가능금액이 줄어드는 경우만 발생하는 것은 아니다. 신 DTI는 분모인 연간 소득의 계산 방식도 변경되기 때문이다.
30세 직장인 C씨는 지난해 3,500만원, 올해 4,000만원이 증빙 소득이다. 아직 집을 마련하지 못한 그는 당연히 주택담보대출도 없다. 내년에 조정대상지역 아파트를 사면서 만기 20년으로 대출을 받으려 한다.
현재 C씨가 받을 수 있는 대출은 최대 2억9,400만원이다. 신 DTI에 따라 은행은 C 씨의 장래예상소득을 계산한다.
가장 최근 소득은 4,000만원이지만, 앞으로 소득이 늘어날 것으로 보고 1.31을 곱한다. 이 비율은 은행마다 조금씩 다를 수 있다. 이렇게 추정된 장래예상소득은 5,239만원이다. C씨는 기존 주택담보대출이 없는 무주택자이기 때문에 신 DTI에 따른 대출가능금액 감소 영향이 없다. 장래예상소득 증가분만 반영된 C씨의 대출 한도는 3억8,500만원으로 9,100만원(31.0%) 증가한다. /정순구기자 soon9@sedaily.com
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