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Q = 저는 이사를 자주 하거나, 분양형 빌라 개발사업 방식으로 투자를 해왔습니다. 주거시장이 비관적일 것이라는 얘기가 많은 것 같습니다. 앞으로 현재의 투자 방식을 고수해도 괜찮은지, 만약 바꾼다면 어떤 분야를 선택해야 하는지 궁금합니다.
A = 과거 호황과 불황, 일시적 처방의 정책이 반복되어 개발과 매매 과정에서 수익이 발생했습니다. 향후 단기적, 국지적으로는 수익창출이 가능하겠지만, 장기적으로는 투자형태의 전환이 필요할 것으로 보입니다.
향후 주택경기를 예측해 보면, 수요 측면으로는 저출산에 따른 인구증가 둔화, 1·2인 가구 증가 등의 변화가 있습니다. 공급 측면에서는 주택재고의 충족과 가격의 하향 안정화 추세입니다. 또 최근 주택 청약률 감소와 건설업체의 신규공급 물량의 하향조정 계획, 임대주택 공급확대 등의 변화가 진행 중입니다.
따라서 부동산 시장은 주거용뿐만 아니라, 상업용도 개발과 매매 중심에서 운영 중심의 임대로 변화하고 있습니다. 임대사업은 장기적이고 지속 가능한 수익모델이며, 지금처럼 저금리와 저성장 시기에 가장 적합한 투자형태의 하나라고 볼 수 있습니다. 따라서 임대사업 분야로의 전환을 고려할 필요가 있습니다.
임대사업은 투자 회수기간이 길고 관리에 많은 노력이 필요한 전문적인 분야이기도 합니다. 예를 들어, 각종 임대차 행정과 계약이행, 임차인과의 관계관리 등의 일상적인 관리도 있지만, 개보수, 공실, 연체, 명도, 민원과 분쟁 등 비전문가가 대응하기 어려운 비정기적이거나 위험관리 분야도 있습니다. 임대사업으로의 전환을 위해서는 향후 발생될 각종 위험을 미리 예방하는 수준 높은 경영관점의 관리가 필요합니다. 또 임대수익률이 향후 매각가치를 반영하므로, 부동산의 물리적·수익적 가치의 하락방지와 가치향상에 대한 투자목표의 설정이 요구됩니다.
정호진 빌딩경영플래너 대표
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