과천 주공 재건축단지 수익성은?

수도권 최대 재건축 단지인 경기도 과천시 주공 아파트 재건축 사업이 가시화 되면서 투자자들의 이목을 끌고 있다. 현재 3단지와 11단지가 건축심 의ㆍ사업승인신청 중에 있으며 이르면 올해 말 건물 철거 및 이주에 들어갈 예정이다.

주공 3ㆍ11단지의 경우 일반분양 물량이 40여 가구에 불과, 사실상 조합원 지분을 매입하는 것이 최선의 투자 방법이다. 따라서 입주 후 아파트 값이 어느 선에서 결정되느냐에 따라 3ㆍ11단지의 수익성이 판가름 난다.

이들 단지의 수익성을 분석한 결과 입주시점을 오는 2007년으로 가정했을때 33평형 기준으로 평당 매매가가 2,000만원 선에만 형성되면 수익성을 갖춘 것으로 볼 수 있다.

◇33평형 입주 시 비용은 얼마나 되나=조합원이 33평형을 입주할 때 추가부담금은 추후 관리처분 총회에서 최종 결정이 되겠지만 3ㆍ11단지의 경우 일반분양 물량이 거의 없어 사업 초기 대략적으로 나온 추가부담금과 나중 에 확정될 금액과 별 차이가 없을 것으로 보인다.

주공 3단지 13평형 조합원이 33평형에 입주 시 납부할 추정 추가부담금은1억6,300만원이다. 11단지 15평형 조합원이 동일 평형 신청시 부담할 금액 은 1억3,000만원선. 3단지 13평형 현 시세가 3억원으로 추가부담금을 더하 면 4억6,300만원이 총 투자금액이 된다. 11단지 15평형의 33평형 입주시 투자금액은 5억3,000만원이다.

금융기회 비용(연 5%)을 고려하면 입주 때(2007년 예정)까지 소요되는 총투자비용은 3단지 13평형은 5억원선, 11단지 15평형은 6억원선으로 추정되 고 있다.

◇평당 2,000만원만 넘으면 O.K= 입주 후 33평형 시세가 평당 2,000만원 선에 형성되면 적잖은 투자수익을 올릴 수 있다. 평당 2,000만원이면 33평 형 시세가 6억6,000만원이 된다. 금융기회 비용을 감안한 총 투자비용과 비교해 볼 때 최저 6,000만원, 최고 1억원 정도의 시세차익이 예상된다.

현 시세가 평당 2,300만원 대에 형성된 점을 감안해 볼 때 입주 후 이보다 는 더 높을 것으로 추정된다. 시공사인 삼성물산의 한 관계자는 “입주 후 가치를 고려해 볼 때 현재 매입해도 늦지 않았다”며 “과천에 내집마련을 희망하는 수요자라면 지분 매입을 적극 검토해 보는 것이 좋다”고 설명했 다.

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