[8·31 부동산대책 이후] 주택 소유별 稅부담 변화

1가구 1주택 보유자인 홍길동씨는 내년에 재산세가 올해 낸 세금과 거의 변동이 없다. 양도소득세도 기준시가를 토대로 신고하고 비과세 요건을 충족하면 한 푼도 내지 않아도 된다. 8ㆍ31 부동산대책이 시행된다 해도 1주택 보유자들은 당분간 크게 달라진 것이 없다. 반면 2주택 보유자인 김길동씨는 사정이 다르다. 내년부터 양도소득세 과표가 실거래가로 바뀐다. 2주택을 합쳐 기준시가가 6억원을 넘으면 종부세도 부담한다. 설상가상으로 오는 2007년 이후에는 양도세 세율이 50% 적용된다. 8ㆍ31 대책은 이처럼 1주택 보유자와 2주택 보유자 등 주택 보유 현황에 따라 세금을 달리 매기도록 하고 있다. ◇1가구 1주택 보유자= 4.0%에서 2.85%로 인하된다. 이에 따라 현재 실거래가로 거래세를 산정하는 주택거래신고지역의 경우 취득ㆍ등록세가 올해보다 크게 감소한다. 실거래가 신고지역인 강남구 대치동 5억원 아파트의 경우 올해 거래세로 2,000만원을 내야 하지만 내년에는 29% 감소한 1,425만원을 부담하면 된다. 재산세는 2년간 기준시가 변동이 없다면 2007년까지는 올해 낸 세금이 그대로 유지된다. 재산세는 2008년부터 과표적용률이 5%포인트씩 상승한다. 그 전까지는 현재 과표(공시지가×50%)가 유지되기 때문이다. 단 2008년 이후에는 과표가 매년 5%포인트씩 상승한다. 이로 인해 늘어나는 재산세 부담은 크지 않다. 기준시가 1억9,100만원인 아파트를 보면 재산세가 2007년까지는 22만6,000원, 5%포인트 과표가 상승하는 2008년에는 25만5,000원이다. 양도세를 살펴보면 1주택 보유자는 비과세 혜택이 유지된다. 즉 1주택 비과세 조건인 3년 보유(단 서울, 5대 신도시, 과천 등은 3년 보유 2년 거주 요건 충족) 요건만 충족하면 된다. 아울러 비과세 요건을 충족하지 못해도 9~36%의 차등세율이 적용된다. 한가지 알아둘 것은 1주택 보유자라도 2007년부터는 양도세 과표로 실거래가가 기준이 된다는 것. 2007년 이후에는 보유주택 수에 상관없이 실거래가로 세금을 산정해야 된다. 단 주의할 점이 있다. 1주택 보유자라도 기준시가 6억원 이상 주택을 소유했다면 사정이 달라진다. 재산세는 2007년까지는 현행대로 유지된다. 단 6억원 초과분에 대해서는 내년부터 종부세를 별도로 물어야 된다. 이는 종부세 대상 기준이 올해 기준시가 9억원에서 내년부터 6억원으로 강화되기 때문이다. 양도소득세는 현행대로 6억원 초과분에 대해서만 과세된다. ◇1가구 2주택 보유자= 2주택이나 1주택이나 다르지 않다. 2주택 보유자가 내년에 주택을 새롭게 취득한다고 가정해보자. 거래세율 인하 혜택은 주택 보유 수에 상관없이 주어진다. 때문에 2주택 보유자가 주택을 매입해도 2.85%의 취득ㆍ등록세 세율이 적용된다. 재산세 분야에서는 달라지는 사항이 적지않다. 우선 2주택 보유자의 경우 주택 총 합계 기준시가가 6억원을 초과하는지 살펴야 한다. 만약 6억원을 초과하지 않았다면 현재와 같이 종부세는 물지 않고 재산세만 부담하면 된다. 즉 6억원 이하인 경우 재산세로 납부하는 세금이 1주택 보유자와 크게 다르지 않다는 점이다. 반면 기준시가 6억원을 초과하면 사정이 달라진다. 내년부터는 종부세 과세 기준이 인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀌었다. 두 채의 주택가격이 기준시가 기준으로 6억원을 넘으면 종부세를 별도로 물어야 되는 셈이다. 양도소득세는 2주택 보유자에게 큰 짐으로 작용할 것으로 보인다. 8ㆍ31 대책에 따르면 2주택 보유자는 양도세 과표가 당장 내년부터 실거래가로 전환된다. 아울러 2007년 이후부터는 세율이 종전 9~36%에서 50%로 바뀌게 되기 때문이다. 50%의 세율이 적용되면 현행보다 세 부담이 투기지역은 2~3배, 비투기지역은 3~4배 증가할 것으로 예상되고 있다. 단 2주택 보유자라도 다음의 요건을 충족하면 중과 대상에서 제외될 수 있다. 서울 등 수도권은 기준시가 1억원 이하, 기타 지역은 3억원 이하 주택이 그것이다. 만약 소유한 두 채의 주택이 이 같은 기준을 만족했다고 가정해보자. 내년부터 양도세는 실거래가로 과세되지만 2007년부터 적용되는 50% 세율 중과세는 피할 수 있다. 아울러 2주택 보유자가 내년이 아닌 올해 중으로 투기지역 내 주택 1채를 팔면 기준시가를 기준으로 양도소득세를 산정할 수 있다. ◇1가구 3주택 보유자= 3주택 보유자라고 해서 불이익이 주어지지 않는다. 1주택과 2주택 보유자와 마찬가지로 새 주택 취득시에는 2.85%의 세율이 적용된다. 취득ㆍ등록세 세율 인하는 개인간의 거래시에는 공통으로 적용된다. 재산세도 2주택 보유자와 동일하다. 3주택의 기준시가 총 합계가 6억원 이하면 올해 납부하는 보유세나 내년에 부담하는 세금이나 큰 차이가 없다. 반대로 6억원을 초과하면 2주택 보유자와 동일하게 재산세 외에 종부세를 별도로 부담해야 된다. 3주택 보유자의 경우 소형 주택만 보유했다고 해도 주택의 총 기준시가 합계액이 6억원을 넘을 것으로 보인다. 따라서 3주택 보유자의 경우 내년부터 보유세(재산세와 종부세 합계) 부담액이 늘 수밖에 없을 것으로 보인다. 예를 들어 3채 주택의 총 합계액이 7억원이라고 가정해보자. 올해는 재산세 149만원을 부담하면 됐다. 하지만 내년부터는 재산세는 149만원을 그대로 부담하나 추가로 종부세로 55만원을 내야 된다. 양도세는 현행과 동일하다. 현 소득세법은 3주택 이상에 대해서는 실거래가를 기준으로 60%의 세율을 적용하고 있다. 이 기준은 그대로 유지된다. ◇1가구 4주택 이상=취득ㆍ등록세는 동일하다. 재산세도 4채 주택 합계액이 6억원을 넘으면 내년부터 종부세를 추가로 물어야 된다. 양도세도 60%의 세율이 적용된다. 단 4주택 이상 보유자로 임대주택사업자로 등록했다고 하면 사정이 달라진다. 임대주택은 종부세를 물지 않기 때문이다. 때문에 4주택 이상 다주택 보유자들은 임대주택 사업제도를 적극 활용할 필요가 있다.