[오피스텔 과세체계 일원화] 稅부담 50~200% 늘듯

2005년부터 오피스텔에 과세체제가 기준시가로 일원화되면 세금부담은 얼마나 늘어날까. 해답은 국세청이 내년 중 고시할 오피스텔에 대한 첫 기준시가를 시가에 근접시킬 것이냐에 따라 달라지지만 50~200%까지 늘어날 것으로 부동산 전문가들은 내다보고 있다.

◇과세 체제 어떻게 달라지나= 오피스텔에 대한 과세체계 는 지금까지 건물분 재산세와 토지분 종합토지세로 이원화된 보유세(지방세)와 거의 비슷하다. 대지분에 대해서는 개별공시지가로, 건물분에 대해서는 국세청이 고시하는 건물 기준시가로 과표를 각각 산정한 뒤 이를 합산하는 방식이다. 보유세가 세목별로 세금을 따로 내야 하는 것만 다를 뿐이다. 특히 건물의 기준시가는 재산세 과표체계처럼 평당 건물신축가격에다 구조ㆍ위치ㆍ용도 등 3가지 적용지수와 감가상각률 등을 감안한 뒤 면적을 다시 곱하는 복잡한 방식이어서 일반인으로서는 쉽게 산정할 수 없다.

그러나 2005년부터는 아파트와 같이 세금부과 기준금액이 토지와 건물가액을 합친 단일화 가격이 산정된다. 특히 동별ㆍ호수별로 정확한 기준시가가 고시돼 서울 강남의 특정 오피스텔의 동수와 호수만 알면 세금부과기준이 되는 기준시가가 얼마인지 쉽게 알 수 있게 되는 것이다. 국세청은 내년 중으로 전국의 오피스텔에 대해 첫 기준시가를 산정해 고시할 예정이다.

재정경제부의 한 관계자는 “오피스텔과 상가에 대한 과세체계를 일원화한 것은 과표현실화율이 지나치게 낮은 현행 별산과세의 문제점을 보완하기 위한 것”이라고 설명했다.

◇세부담은 얼마나 늘어나나=서울 강남 등 시가가 상대적으로 높은 지역일수록 세금부담이 늘어나는 것은 불문가지다. 이는 강남 등 가격이 높은 지역의 과표현실화율이 상대적이 낮기 때문으로 최근 보유세 과세체계 개편으로 세금부담이 강북은 줄고 강남은 늘어나는 것과 같은 이치다.

서울 강남구 삼성동 L오피스텔(23평형)의 사례를 보자. 현재 매매가는 1억7,000만원이다. 그러나 현행 방식으로 계산하면 토지분(1.5평)은 750만원(1.5X 500만원)이고 건물분 기준시가는 각종 산식을 합칠 경우 평당 120만원씩 총 2,760만원 정도가 된다. 결국 오피스텔의 과세표준은 3,510만원으로 시가의 20%에 불과하다. 서울 강북이나 지방은 40%선에 이르고 있다.

앞으로의 세금부담은 국세청이 시가현실화율을 어느 정도 올리느냐와 양도차액이 어느 정도인가에 따라 달라진다. 그러나 전문가들은 첫 해인 2005년에는 세금부담이 급격히 늘어나는 것을 막기 위해 과표 현실화율을 50% 안팎으로 조정하지 않을까 보고 있다. 이럴 경우 최소 50%, 최대 200%까지 세부담이 늘어날 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

<권구찬기자,이종배기자 [e-mail]>