주택업계 재건축 자금조달 고심

대형주택업체들이 재건축사업의 자금 조달과 사업 재조정에 부심하고 있다.

올 하반기부터 시행된 재건축 후분양제도를 비롯해 각종 재건축관련 규제로 사업추진에 차질을 빚으면서 선투자자금이 묶여 부담을 느끼고 있고 신규 자금조달에 어려움을 겪고 있기 때문이다.

24일 주택업계에 따르면 삼성건설과 롯데건설, LG건설 등 대형주택업체들이 최근 재건축사업 자금 재조정에 골머리를 앓고 있다.

재건축조합 등에 대한 지원비용을 20~30%씩 줄이는 한편 이들 자금을 사업승인 및 착공ㆍ분양시점 등 사업추진 속도가 빠른 단지들에 우선적으로 지원하고 있다.

삼성물산 주택개발사업1부 조상훈 상무는 “그동안 재건축 사업 수주에 중점을 뒀던 사업전략을 바꿔 추가 수주는 최대한 선별적으로 하면서 기존 수주단지에 투하될 자금관리에 집중하는 방향으로 선회하고 있다”고 말했다.

◇건설사, 선투자자금에 부담 느껴= 건설업체가 재건축사업에 선투자하는 자금은 서울의 1,000가구 단지를 기준으로 30억원 이상이라는 게 업계 관계자의 설명. 연간 1~2억원씩 지원하는 조합운영비와 별도의 용역비(설계비용, 지구단위계획 수립 비용 등), 시공사 선정입찰시 사용한 홍보비용 등 사업초기 투입비용만을 계산할 때 30억원 정도이고 기타비용까지 고려할 경우 실제 투입비용은 이를 상회한다는 것이다. .

부동산114에 따르면 현재 사업승인신청 이전단계에 있는 서울지역 재건축아파트는 모두 67곳에 달한다. 이들 재건축조합 및 추진위원회는 모두 8만7,000여 가구의 아파트를 건립, 이중 조합원물량을 뺀 1만여가구를 일반분양할 계획이다. 따라서 1,000가구당 선투자비용을 최소 30억원으로 잡아도 2,610억원 이상이 초기에 투자된 셈이다.

◇후분양제로 선투자자금 증가= 더구나 이같은 초기투자비용 이외에도 시공비용도 건설사들의 부담요인으로 작용하고 있다. 올 하반기부터 투기과열지구에서 시행된 재건축 후분양제로 인해 골조공사 시점까지의 공사비용 대부분이 시공사의 선투자 자금으로 충당되기 때문.

대한주택건설협회 장철수 부회장은 “재건축 시공사들은 사업승인 후 바로 아파트를 선분양한 뒤 분양중도금 등을 통해 시공기성비용을 충당해왔지만 건설공정 80% 이후 분양토록한 재건축후분양제 여파로 최근 시공기성비용 충당에 부담을 느끼는 주택업체들이 늘고 있다”고 말했다.

특히 타격이 클 것으로 보이는 것은 일반분양물량이 많은 저밀도재건축아파트의 시공사다. LG건설의 한 관계자는 “프로젝트 파이낸싱 등의 방법으로 선투자금을 조달하는 방법도 있지만 최근 부동산시장 위축으로 금융권도 쉽게 돈을 빌려주지 않고 있다”며 “이 같은 상황이 지속된다면 사업성이 떨어지는 일부 재건축 사업은 무산될 수 도 있다”고 우려했다.

<민병권기자 [e-mail]>