[서경 부동산교실] Q: 재건축 팔기전 새주택 구입

2년 전 회사원 K 씨는 재건축 아파트를 매수, 거주하고 있는데 다음달이면 철거가 시작되고 이주를 해야 한다. 그 동안 아파트 가격이 상승해 주위의 부러움을 샀지만, 새로 이사 갈 집과 세금문제로 새로운 고민을 하고 있다. 만약 재건축 아파트를 매도 한다면 비과세를 받을 수 있는지, 또 다른 주택을 추가로 매수하게 되면 향후 1가구2주택으로 양도세가 중과되는 것은 아닌지 걱정하고 있다. 재개발 또는 재건축 주택은 세법규정이 매우 복잡하고 다양해서 매입시점부터 세금문제를 꼼꼼하게 따져보고 의사결정을 해야 한다. 원칙적으로 재개발 또는 재건축 조합원의 입주권에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는다. 다만 관리처분계획인가일 현재 비과세 요건을 충족했다면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 즉, 관리처분계획인가일을 기준으로 1가구1주택 비과세 요건에 맞으면 양도세가 과세되지 않는다는 얘기다. 이때 관리처분계획인가일은 물론 입주권을 처분하는 시점에도 다른 주택이 없어야 한다. 만약, 입주권 외에 주택을 새로 매수한 경우에는 1년 이내에 입주권을 처분하는 경우에 한해서 비과세 혜택을 받을 수 있다. K 씨의 경우 3년 이상 보유하지 못했으므로 지금 입주권을 처분하게 되면 양도세를 내야 한다. 하지만 재건축 아파트가 완공되고 난 이후에는 언제든지 처분해도 양도세가 없다. 왜냐하면 재건축이 진행되기 전에 구입한 주택의 보유기간은 공사 전 주택의 보유기간에 공사기간을 합산하여 계산하기 때문이다. 한편 재건축 공사 중 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우에는 일정한 요건 하에 대체주택에 대한 양도세 비과세가 가능하다. 즉, 재건축 주택이 완공되기 전 또는 완공 후 1년 이내에 1년 이상 거주한 대체주택을 처분하는 경우 양도세가 과세되지 않는 것이다. 이때 완공된 재건축 주택으로 세대원 전원이 이사하여 반드시 1년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이사 후 1년 이상 거주하지 않으면 나중에 양도세가 추징될 수 있으므로 유의해야 한다.