[분양권 마이너스 프리미엄 의미ㆍ실태] 전매제한ㆍ공급넘치자 시장차별화

마이너스 프리미엄 아파트 분양권의 출현은 최근 분양권 전매제한, 오피스텔 공급과잉에 따른 여파로 분석된다. 또 `돈이 되지 않는 상품`은 철저하게 외면당하는 시장 차별화가 심화되고 있는 것은 이 같은 현상을 유발하고 있다.

실제로 수도권 지역의 대형평형 분양권은 입주가 다가왔음에도 불구, 분양권 이하에서 시세가 형성돼 있다. 보통 입주가 임박한 아파트 가격이 강세를 보이는 현상과 대조되는 것이다.

또 입주물량이 쏟아지면서 임대수요를 찾지 못해 공실이 늘고 있는 오피스텔도 잔금을 지불하지 못한 깡통매물, 연체이자로 인한 급매물이 나오고 있는 상황이다.

이에 따라 서울지역의 아파트 매물 역시 크게 늘었다. 정부의 `5ㆍ23부동산안정대책` 이전 28만1,000여 가구이던 매물이 7월 중순 현재 31만1,000여 개로 10.7%가 늘었다. 이에 반해 거래량은 지속적으로 감소하고 있는 것이다.

◇분양가 이하 매물 출현 = 스피드뱅크가 조사한 서울지역 아파트 208개 단지 741개평형의 아파트 분양권 중 웃돈이 1,000만원에도 못 미치는 곳은 총 77개평형(10.4%)에 달하고 있다. `마이너스 프리미엄`분양권도 5개 단지 14개 평형으로 나타났다.

마이너스 웃돈은 강남도 예외가 아니다. 지난해 5월 분양된 서초구서초동 신원센스빌 31평형은 분양가보다 118만~806만원정도 떨어진 4억1,150만원 선을 형성하고 있다. 분양권가격 상승률도 시중 금리에 못 미치고 있다. 분양 후 1년이 지나 전매가 한번 가능한 평형 가운데 양천구 신월동 신성미소지움 24평형은 상승률이 4.6%대로 분양당시 3년 만기 회사채 수익률(7%)에 크게 못 미쳤다.

수도권에서 `마이너스 웃돈`이 가장 뚜렷한 곳은 용인지역 대형평형. 용인 구성읍 마북리에 다음 달 입주하는 현대홈타운 56평형은 분양가에도 못 미치는 2억6,500만~2억8,500만원 선에 가격이 형성돼 있다. 인근 구성읍 상하리 쌍용스윗닷홈3차 46평형도 기준층은 분양가 보다 500만원 정도 겨우 오른 상태.

◇매매가 대비 전세가, 88년 이후 최저 = 전세가가 15주 연속 하락하고 있는 가운데 서울지역의 매매가 대비 전세가 비율이 지난 88년 이후 처음으로 45%선까지 떨어졌다. 부동산뱅크가 집계한 7월 중순 현재 전세가 비율은 45.55%에 불과했다. 지난 96년 전세가가 급등하면서 비율이 80%선까지 치솟았던 것에 비하면 35%포인트가 낮은 수치다.

지역별로는 서울송파구가 30.2%%로 가장 낮고, 강동(33.1%)ㆍ강남(35.1%)ㆍ서초(37.9%) 등이 그 뒤를 이었다. 재건축 단지가 몰려있는 지역일수록 비율이 낮게 나타났다. 전통적으로 전세가 비율이 높은 노원구, 도봉구 등도 60% 수준까지 하락했다.

신도시를 제외한 수도권도 비율이 7월 중순 현재 50.75%, 5개 신도시는 56.48%, 지방은 63.71%로 1개월에 2~3% 포인트 떨어졌다. 부동산뱅크 윤진섭 팀장은 “공급물량이 일시에 집중된 데다 올해가 홀수해로 전세를 얻으려는 수요가 적었다”며 “하지만 현재의 현상만 놓고 침체의 선행지표로 보기엔 다소 이르다”고 설명했다.

◇매물, 5ㆍ23조치 이후 10% 증가 = 거래가 소강상태에 머문 반면 매물은 지속적으로 증가, 매물 적체현상도 심각하다. 물론 최근 2주동안 거래량이 소폭 증가하기는 했지만 아직까지 정상적인 거래시스템은 회복 되지 않은 상태다.

특히 분양권 전매제한, 재건축 후분양 등을 내용으로 한 5ㆍ23조치 이후 매물은 두 달새 10.7% 늘었다. 스피드뱅크에 따르면 5ㆍ23조치 이전 서울의 전체 매물수는 28만1,000여 가구이던 것이 현재는 31만1,000여 가구로 급증했다. 홍순철 스피드뱅크 팀장은 “5ㆍ23조치 이후 꾸준히 늘던 매매물건은 최근 들어 더 빠른 속도로 늘고 있는 것으로 조사됐다”며 “매수세가 전반적을 약해진 만큼 이 같은 양상은 더 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

<이종배기자,이철균기자 [e-mail]>