상업용 건물 기준시가 고시 배경·산정방식

◎토지보다 상속·증여세적어 과표 현실화로 형평성 제고/내년부터 5대도시·수도권신도시 국한/신축건물가격 기준액 시가의 70%수준/시가산정, 건물면적×㎡당 금액으로국세청이 상업용건물의 기준시가를 고시한 배경은 과세형평성을 제고하자는데 있다. 상업용건물의 상속·증여세가 토지와 아파트를 상속·증여하는 경우에 비해 터무니없이 낮다는 여론이 반영된 것이다.

지금까지 상업용건물에 대한 과세기준은 실제거래가의 30∼40%선에서 고시되는 내무부 기준시가였다. 반면 토지나 아파트의 상속·증여시 과세 기준은 시가의 70%수준인 국세청기준시가여서 형평성에 위배된다는 논란이 끊이지 않았다.특히 토지나 아파트 거래 등 일반서민생활과 밀접한 세목에 대한 과세기준은 높고 부유한 계층의 거래가 상대적으로 많은 상업용건물의 세금은 적게 매겨진다는 문제가 있었다.

국세청의 이번 조치는 이같은 여론을 반영, 상업용건물에 대한 과표현실화를 통한 과세 형평성 제고 및 상속·증여세에 있어서 부의 재분배 기능을 높이기 위해 작년말 관련 세법을 개정한데 따른 후속 조치의 일환이다.

따라서 이번 조치의 대상은 5대도시와 수도권신도시에 위치한 상업용건물의 소유주 등에 국한된다. 이들은 내년부터 상업용건물 등을 상속·양도하는 경우 현재보다 세부담이 늘어나게 된다. 특히 시가산출이 애매했던 건물의 소유주들의 부담이 증가하게 됐다.

지금도 상속세나 양도세 과세기준은 원칙적으로 시가에 의하도록 돼 있기 때문에 시가가 불분명한 경우에만 보충적으로 이 기준시가가 활용된다. 그러나 대부분의 경우 시가가 반영되지 않고 내무부 기준시가가 과세기준이 되어왔다. 따라서 실질적으로 상업용 건물 소유주들의 세부담이 시가반영율 증가폭만큼 높아지게 됐다. 다만 이번 조치는 상속과 증여에만 해당된다. 양도소득세, 취득세, 등록세, 재산세 등 다른 세목에는 적용되지 않는 것이다.

실제 상속과 증여가 이뤄지지 않는 경우 국세청이 새로 마련한 상업용건물 기준시가는 큰 의미가 없다고 할 수 있다.

국세청은 최초로 고시하는 기준시가가 국민의 재산권을 침해할 우려가 있다는 판단 아래 공정성 확보에 주력했다. 1년여 준비과정을 거쳐 마련된 기준시가가 건물 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 참작한 일정한 산식으로 산출된 것도 객관성과 공정성을 의식했기 때문이다.

상업용건물의 기준시가 계산산식은 평가대상건물의 면적(㎡)에 ㎡당 금액을 곱한 금액이다.

건물신축가격 기준액은 매년 건설교통부 표준건축비, 재정경제원 예산 단가, 한국감정원 신축단가 등 건물 신축가격 수준을 참작해 산정되며 98년 1월1일 고시 건물신축가격 기준액은 시가의 70%수준인 ㎡당 40만원으로 결정됐다.

또 신축건물, 대형건물, 호화건물은 가격을 높게 산정하고 노후건물, 소형건물, 제조업 관련시설 건물은 가격을 낮게 산정해 공평성을 기했다.

예를 들어 서울시 광진구 광장동에 지난 90년 신축된 2천㎡의 일반사무실을 내년 3월1일 상속할 때 얼마를 내야할 지 알아본다. 이 사무실은 철근콘크리트조로 지상 5층건물이며 공시지가는 상속개시일 현재 ㎡당 4백만원.

이때의 적용지수를 보면 구조지수는 1백(철근콘크리트조), 용도지수는 1백2(일반사무실), 위치지수 1백2(공시지가 3백만∼5백만원), 조정률 1백(연면적 3천㎡미만), 잔가율 0.82(Ⅰ그룹적용, 90년 신축건물)가 된다.

이에 따라 ㎡당 금액은 40만원×1.0×1.O×1.02×1.0×0.82로 33만4천원이 되고 여기에 건물면적 2천㎡를 곱하면 기준시가는 6억6천8백만원으로 나온다.

이같은 산식을 적용하면 서울 강남의 P센터는 기준시가가 ㎡당 68만원으로 시가반영률이 70.2%이며 부산의 L호텔은 60만4천원으로 시가반영률이 71.5%로 나타났다.

서울의 고급빌딩과 백화점의 기준시가는 대략 ㎡당 60만∼70만원, 근린점포는 40만원, 공장.창고는 20만원선이 된다. 부산의 관광호텔은 ㎡당 60만원, 인천의 일반병원은 40만원, 대전의 여관은 35만원정도로 계산되지만 신축연도나 개별재산의 특성 등에 따라 달라진다.<권홍우 기자>