도심재개발 투자, 임대수익 얻고 개발수익도 노리고

도심재개발이 틈새 투자처로 주목 받고 있다.

도심재개발은 일반 주택재개발과 달리 일반주거지역 세분류에 따른 개발밀도제한을 받지 않는다. 또 4대문 내 도심재개발에 대해선 건축제한을 완화하는 내용의 서울시 도시계획조례 개정안이 이달초 입법예고 돼 수익성에 대한 기대감이 높아지고 있는 것.

이번 개정안은 4대문 내 도심재개발에 대해 용도 용적제를 적용하지 않고, 현행 용적률 상한선 800%도 향후 3년간 하향조정하지 않도록 하고 있다.

◇재개발지분 가격 급등 = 주요 도심재개발구역의 지분매매가격도 급등하고 있다. 용산구 용산동5가 `용산2지역`의 경우 올 초 평당 2,000만원 선이던 대지 20평이하의 지분가격이 지난 3월 구역지정 이후 2,200만~2,300만원까지 뛰었다. 그나마 매물이 없다는 게 현지 부동산중개업소들의 설명. 550여명의 조합원 중 80%이상이 외지인 일 정도로 이미 우량물건의 상당수가 한차례 이상 손바뀜 됐기 때문.

중구 황학동 황학구역도 연내에 관리처분인가를 받을 것이란 기대감으로 구역 내 삼일주상복합아파트 11평형이 올들어 3,000만원 뛴 1억3,000만~1억4,000만원에 거래된다.

동대문구 용두동 일대 도심재개발구역도 사정은 비슷해 지난해말 평당 550만~600만원선이던 조합원지분 가격이 현재 평당 700만원 선까지 올랐다.

◇구역 내 상가조합원 지분이 `알짜`= 상가가 밀집한 곳의 도심 재개발이라면 주택조합원보다는 상가조합원 지분을 매입하려는 수요가 많다. 상가점포는 철거되기 이전까지 고액의 월세를 받고 임대할 수 있기 때문이다.

이런 탓에 A급 상권의 상가조합원 지분가격은 평당 3,000만~4,000만원 정도로 일반주택의 매매가격보다 2배 이상 높다. 하지만 이를 임대하면 사업기간동안 연 8%이상의 임대수익을 얻을 수 있기 때문에 항상 매물보다 수요가 많은 편이다. 황학구역 내 상가점포만 해도 10평형대 상가조합원 점포가 3억~4억원 선의 시세를 형성하고 있지만, 월세수입이 450만~500만원에 달할 정도로 수익성이 좋아 매물 구하기가 쉽지 않다.

내집마련정보사 김영진 사장은 “도심재개발은 사업기간이 길기 때문에 임대수익 등을 통해 투자비용을 최소화 시키는 게 유리하다”며, “상가점포 임대에 따른 수익이 투자금융비용을 웃돈다면 매입할 만 하다”고 조언했다.

◇투자 시 주의할 사항 = 도심재개발 투자는 최소 5년 이상을 내다보고 실행해야 한다. 도심지 내에 위치한 탓에 인허가 기준이 까다로워 사업추진기간이 길기 때문이다.

주로 상업지역에 위치해 있다 보니 영업권 보상문제 등으로 인해 사업 막바지까지 진통을 겪는 일도 흔하다. 중구의 한 재개발사업장의 경우 지난 96년 사업승인을 받아놓고도 7년째 관리처분인가를 받지 못할 정도다.

상가조합원의 지분을 매입할 땐 해당 점포의 기존 임대계약 만기가 해당 재개발사업의 철거 이전에 끝나는 물건을 고르는 게 좋다. 그렇지 않으면 임차인 퇴거를 위해 영업권 보상 등 추가비용이 들어갈 수 있다.

<민병권기자 [e-mail]>