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주택연금은 노후에 소득을 만들 수 있는 원천 중 하나다. 돈을 대출 받고 원리금을 분할 상환하는 모기지와는 달리 주택연금은 일정금액을 먼저 받고 사후에 정산하는 역(逆)모기지 방식이다. 이처럼 주택연금은 일반적인 연금과 다르기 때문에 현금흐름도 독특한 측면이 있다.
우선 현금흐름 방식이 일반연금과 반대다. 일반연금은 일시금 혹은 적립금을 통해 먼저 돈을 내고 난 뒤에 연금 형태로 나눠서 받는다. 반면 주택연금은 먼저 연금을 받고 사후에 이를 정산하는 후불제 성격을 갖고 있다. 주택연금으로 매월 받는 돈과 이자를 부채로 계산했다가 나중에 주택자산과 정산한다. 주택가치가 부채보다 많으면 차액을 돌려주고 부채가 주택가치보다 많으면 주택으로만 정산하면 된다.
두 번째로 주거비용이라는 암묵적인 현금흐름을 감안해야 한다. 주택에 살면서 주택연금을 받기 때문에 거주에 필요한 현금을 암묵적으로 받고 있는 셈이다. 주택을 팔아서 그 돈으로 연금을 받는 경우 연금에서 월세를 지불해야 하기 때문이다. 따라서 주택연금을 통한 현금흐름에는 자신이 받는 명시적인 연금뿐만 아니라 주택거주 비용을 암묵적으로 더해서 생각해야 한다.
세 번째로 현금흐름에 옵션이 내재돼 있다. 가입자는 주택가격이 하락해 부채를 밑돌더라도 정해진 연금을 받고 반면에 주택가격이 많이 상승할 때 주택을 매각하거나 주택연금 해지 후 재가입을 통해 추가적으로 이익을 볼 수 있다. 물론 이를 감안해 담보가치 대비 대출의 비중을 낮추기 때문에 옵션의 가치가 크지는 않다. 하지만 주택가격의 변동폭이 클 때는 옵션 가치가 높아질 수 있다.
마지막으로 일반연금과 달리 현금흐름의 변동이 가능하다. 일반연금은 연금이 개시되면 정해진 현금흐름을 받아야만 한다. 스스로 이를 변화시킬 수 없다. 반면에 주택연금은 역모기지가 본질이기 때문에 대출계약 해지가 가능하다. 지금까지 받은 돈과 이자에 해당하는 부채를 갚으면 계약을 해지할 수 있다. 또는 가입시에 연금수령 한도의 50% 이내에서 인출 한도를 미리 설정하면 연금 이외의 금액을 수시로 인출할 수 있다.
일반적인 연금은 가입자의 집단(pooling)을 형성하고 이들이 연계돼 있기 때문에 중도에 이탈하기가 어렵다. 하지만 주택연금은 개별적인 대출이기 때문에 타인과 연계될 필요가 없다. 현금흐름이 일반연금과 달리 유연성이 있다는 의미다. 유연성이 있는 만큼 연금 수령금액은 낮다. 여러 연금으로 노후 소득을 마련할 때는 주택연금이 갖는 현금흐름의 특징을 잘 살려 연금 포트폴리오를 구축하면 좋다.
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