[‘리츠 활성화’ 전면 제도 개편] 아파트 자금분산 집값안정 기대

내년부터 시행될 개정 `부동산투자회사법`은▲자본금을 낮춰 회사 설립을 자유롭게 하고

▲투자대상ㆍ회사형태ㆍ투자방법 등은 운영주체가 결정할 수 있도록 한다는 게 골자다.

투자자 보호 등 꼭 필요한 것만 유지하고 각종 규제는 풀어 다양한 리츠 상품 출시를 유도하고 설립 자본금을 줄여 시장 진입을 자유롭게 하여 리츠시장을 활성화 할 계획이다. 법 개정 배경에는

▲부동산 소득의 분배

▲주택 값 등 부동산 가격 안정

▲음성적인 부동산 개발의 제도권 흡수 등을 위해선 부동산 간접투자 시장 육성이 반드시 필요하다는 인식도 자리잡고 있다.

현행 리츠 수익률은 연 6~8%선. 새 제도가 시행되면 고수익을 내건 상품부터 안정적 이익을 제시한 상품 등 여러 상품이 등장할 것으로 보여 간접투자 시장으로 부동자금이 적잖이 몰릴 것으로 전망되고 있다.

◇구조조정 리츠 위주의 현행 법률 = 현행 부동산투자회사법의 가장 큰 문제는 구조조정 리츠(CR REITs)만 각종 혜택을 부여하고 있다는 점. CR 리츠만 페이퍼 컴퍼니로 운영토록 해 법인세를 면제 받을 수 있도록 한 것. 반면 일반 리츠는 일체의 세금감면 혜택이 없다.

당초 법 제정 당시 기업 구조조정 촉진을 위해

▲일반 리츠와 구조조정 리츠로만 나누고

▲구조조정 리츠만 세금 감면ㆍ면제 혜택을 주었기 때문이다.

아울러 개발사업은 물론 외부 차입도 금지하고 있는 게 현행 리츠 제도의 모습이다. 때문에 이 같은 현행 제도 하에선 리츠 시장 활성화를 기대하기 어렵다는 게 전문가들의 지적이다.

◇일반 리츠는 고사 = 증권거래소에 상장된 리츠 회사는 6곳. 교보메리, 리얼티 1호, 유러스, 코크렙 1ㆍ2ㆍ3호 등다. 문제는 이들 회사 모두 기업 구조조정 부동산만 전문으로 하는 CR 리츠들이란 점이다.

일반 부동산을 투자대상으로 하는 일반 리츠는 전무. 일반 리츠의 경우 법인세를 부담할 수 밖에 없다. 법인세 부담으로 인한 수익률 하락폭은 2% 정도 된다는 게 관련 전문가들의 설명이다

삼성경제연구소는 리츠 시장규모가 5년 안에 최소한 5조원, 많게는 45조~50조원에 달할 것으로 분석했다. 한국부동산분석학회 역시 5년 내에 25조원 규모의 시장을 형성할 것으로 예측했다.

그러나 결과는 지나친 규제와 구조조정 리츠에 편향된 지원 등으로 인해 현재 리츠 시장 규모가 5,000억원도 못 되고 있는 실정이다.

◇리츠, 고수익 투자상품으로 자리잡는다 = 새 제도가 시행되면 부동산 투자자금이 리츠 시장으로 대거 이동할 것으로 보인다. 현재 운영되고 있는 구조조정 리츠의 경우 수익률이 배당수익률까지 포함 연 6~8%선이고, 주식 값 역시 액면가(5,000원)보다 다소 높은 5,010원~5,020원에 형성돼 시장에서 이미 안정된 투자상품으로 자리매김했다.

교보메리츠 오용헌 팀장은 “일반 리츠가 없는 반쪽 시장이지만 구조조정 리츠는 기복이 심한 주식시장에서 안전한 상품으로 자리를 굳혔다”고 설명했다. 한가지 흠이라면 부동산의 최대 장점이 `하이 리스크, 하이 리턴`등의 고수익 상품이 없다는 점. 그러나 세 제도가 시행되면 아파트ㆍ오피스텔 등의 개발을 통해 연 20% 이상의 이익을 내건 상품도 나오게 된다.

JW에셋 이병철 사장은 “리츠 상품은 회계 감사, 기업 공시 등 투자자 보호를 위한 각종 규제가 마련돼 있다”며 “때문에 새 법이 시행되면 투자처를 찾지 못하는 시중 부동자금이 아파트 등 현물자산에서 간접투자상품으로 옮겨올 것으로 보인다”고 설명했다.

다양한 리츠 상품의 출현은 또 부동산 시장의 투명화 등에도 한 몫을 할 것으로 보이는 등 부동산 시장 전반에 큰 영향을 미칠 변수로 주목 받고 있다.

<이종배기자 [e-mail]>