종합부동산세 4가지 문제점

내년부터 도입되는 종합부동산세가 적지 않은 문제점을 안고 있어 부동산 시장을 왜곡시킬 우려가 큰 것으로 드러났다.

국세청 기준시가가 고시되지 않은 단독주택의 경우 대부분 부과대상에서 누락돼 과세 형평성 문제가 불거질 것으로 보인다.

정부가 투자를 유도한 임대주택사업의 경우도 5채 미만을 종부세 부과 대상에 포함할 경우 수익성 하락으로 고사 위기에 몰리는 등 날벽락을 맞을 것으로 우려되는 실정이다.

또 주거용 오피스텔은 양도세와 종부세 과세대상이 됨에 따라 주거용과 업무용 구분을 놓고 입주자와 지자체 및 과세당국의 힘겨루기가 한층 더 격화될 전망이다.

◇임대주택사업 붕괴 위기 = 민간 임대주택사업이 지난해 양도세 중과세 기준 변경 이후 다시 한번 위기에 봉착했다.

정부는 종합부동산세 부과 대상에 5채 미만 임대사업자를 포함시킬 방침인 것으로 알려졌다.

이럴 경우 2~4채를 임대해 온 임대사업자들은 은행 이자 수준의 수익률도 올리기 힘들 것으로 보인다. 지금도 월세와 전셋값이 하락하면서 임대수익률이 6~8%선까지 떨어져 있다.

정부는 외환위기 이후 미분양 주택의 해소를 위해 각종 세금 감면 혜택을 통해 임대주택사업을 유도해 왔다. 특히 국민주택규모(전용 25.7평) 이하의 경우 재산세와 종합토지세를 50% 감면해 줘 수익성을 보장해 주었다.

하지만 임대주택을 종부세 대상에 포함할 경우 수익률이 2~3% 가량 하락할 수밖에 없어 '깡통' 임대주택이 대거 등장할 가능성이 높다.

이들 '깡통' 임대주택은 매각도 쉽지 않은 상황이다. 양도세 중과세를 피하기 위해서는 의무적으로 5년 이상을 임대해야 하기 때문이다.

정부의 방침은 '원칙과세, 예외인정 검토'다. 과세 원칙이나 예외 범위를 임대아파트 수(채)를 기준으로 할 것인지, 기간을 기준으로할 것인지 총면적을 기준으로 할 것인지 정하지 않아 논란이 증폭될 가능성이 높은 실정이다.

안명숙 스피드뱅크 소장은 "최종안이 어떤식으로 결정될 지는 두고 봐야 하지만 중과세 배제를 5주택자로 할 경우 그 이하 임대사업자는 당장 엄청난 세금 부담에 직면할 것"이라며 "이 경우 민간임대사업의 붕괴도 배제할 수 없을 것"이라고 내다봤다.

◇임야·전·답 종부세 제외, 형평과세 논란 = 정부의 부동산 보유·거래세 개편안에서 실제 토지시장의 투기성 거래 주요 대상인 임야나 전·답이 제외돼 있는 것은 형평과세에 대한 논란을 촉발시키고 있다.

특히 이로 인해 앞으로 투기자금이 이들 임야, 전·답 등으로 흘러들어가는 '풍선효과'를 야기할 공산이 클 것으로 보여 상당한 후유증이 예상된다.

이번 세제 개편안에서 과세대상인 토지의 경우 공시지가 6억원 이상 나대지만이 해당 소유자에게 과세토록 규정돼 있다.

반면 전·답과 임야 등을 보유한 경우에는 공시지가 6억원을 넘더라도 종부세 과세 대상이 아니다. 공시지가가 6억원을 넘어 수십억원에 달하는 논과 밭, 산을 소유하고 있더라도 기존 보유세인 종합토지세(이하 종토세) 외에는 추가 과세가 없는 것이다.

전문가들은 그러나 그동안 토지시장에서의 투기 대상 대부분이 임야나 전·답이라는 점을 감안할 때 이들 토지 역시 종부세 과세대상에 포함돼야 한다는 지적이다.

더구나 내년부터 농지법이 개정돼 도시민의 농지 취득이 지금보다 쉽게 이뤄질 수 있는 만큼 종부세 과세대상에서 빠진 시골땅을 사려는 투기자금이 몰릴 것으로 보여 이를 사전에 예방할 수 있는 장치가 필요하다는 주장이다.

부동산퍼스트 곽창석 이사는 "FTA(자유무역협정) 등으로 인해 농민들의 어려움이 가중되는 점을 감안하면 임야나 전·답에 대한 종부세 과세는 곤란할 수 있으나 예외규정 등을 둬 실제 농민의 피해를 최소화하고 투기목적의 수요에 대해서는 철저히 과세하는 방안이 따라줘야 한다"고 말했다.

◇오피스텔, 주거용 판정 놓고 마찰 심화 우려 = 주거용 오피스텔도 종합부동산세의 과세대상에 포함된다. 이에 따라 투자용으로 오피스텔을 여러 채 구입한 사람의 경우 종부세를 부담해야 할 것으로 보인다.

이에 따라 최근 2~3년 동안 주거용 오피스텔로 지어진 소위 '아파텔'은 종부세를 내야할 전망이다.

하지만 오피스텔의 경우는 과세표준액이 9억원을 넘는 곳이 없기 때문에 직접 부과대상이 되는 오피스텔은 없는 상황이다. 그동안 분양된 오피스텔의 경우 최대 분양평형이 50평형을 넘지 않았으며 분양가도 주상복합보다 평균 20% 이상 쌌기 때문이다.

다만 아파트 1채를 가진 사람이 오피스텔을 추가로 보유하고 있거나 투자용으로 여러 채를 보유하고 있는 경우에는 부과대상이 될 가능성이 높다.

강남 '집부자'들의 경우 대부분 오피스텔을 1채 이상씩 구입해 놓은 상황이기 때문에 아파트 값이 기준시가 9억원이 되지 않囑捉？오피스텔과 합산하면 종부세 대상이 될 것으로 보인다.

현재 오피스텔은 국세청 기준시가가 고시되지 않고 있기 때문에 당분간 과세표준액은 지방세 과세시가표준액이 사용될 전망이다. 지방세 과표는 시세의 30~40%선으로 기준시가(시세의 70~80%) 보다는 낮다.

하지만 오피스텔의 경우 주거용인지 업무용인지 확인하기가 쉽지 않기 때문에 부과 대상 선정이 쉽지 않을 전망이다. 또 대부분의 입주자들이 업무용으로 신고해 분양가의 7%에 해당하는 부가가치세를 환급받은 상황이어서 과세 당국이 주거용 오피스텔로 분류할 경우 이를 둘러싸고 입주자와 지자체간의 심각한 마찰이 예상된다

전문가들은 "주거용 오피스텔은 주택과 같이 양도세과 종부세 과세 대상이 되기 때문에 투자가치가 떨어질 수밖에 없다"며 "오피스텔 불황이 더욱 깊어질 것"으로 내다봤다.

정부는 주거용으로 분양된 것은 일단 과세하고 만약 사무실 용도로 쓰고 있다면 구청에 신고토록한 뒤 실태조사 후 과세대상에서 제외할 계획이다. 상업용이면 일단 과세제외 한 뒤 주거용인지 구청에서 실태조사후 주거용일 경우 과세한다는 방침이다.

◇단독주택 대거 누락 = 국세청 기준시가 9억원 이상을 종합부동산세 부과대상으로 삼게되면서 기준시가가 고시되지 않고 있는 다가구ㆍ단독주택과 다세대주택은 과세 대상에서 대거 누락될 것으로 보인다.

현재 전국의 다가구ㆍ단독주택과 다세대주택은 아파트와 비슷한 600만가구에 달한다.

다가구ㆍ단독주택 및 다세대주택의 경우 지방세 과세시가표준액만 있는 상황인데 지방세 과표의 경우 시세의 30~40% 수준이어서 시세가 30억원이 넘는 단독주택만 과세대상이 될 것으로 보인다.

아파트의 경우 시세가 12억원 이상이면 종부세 대상이 되는 것에 비해 큰 혜택을 누리는 셈이다.

이럴 경우 종부세가 부과되는 단독주택은 서울 성북동ㆍ한남동ㆍ평창동 일대 초호화주택에 한정될 것으 로 보인다.

실제로 국세청 기준시가(올 4월 고시)에 따르면 종부세 대상이 되는 9억원 이상 아파트는 총 3만3862가구로 전체 부과대상(5~6만가구)의 60~70%에 달해 사실상 '아파트'세금인 셈이다.

이런 문제점을 개선하기 위해 정부는 모든 단독주택 다세대 다가구에 대한 '주택가격 공시제도'를 내년 4월까지 마련키로 했지만 아직까지 시세파악을 어떻게 할 것인지도 정하지 못한 상황이다.

공시가격을 산정한다는 방침이지만 단독주택 등의 특성상 시세가 잡히지 않아 표준화된 가격을 뽑아내기가 상당히 어려운데다, 공시가격을 현행 지방세 과세시가 표준액보다 얼마나 올릴 지도 아파트와 형평성을 맞출 수 있는 지 막연한 실정이다.

특히 내년 4월까지 단독주택 등에 대한 공시가격을 산정하기가 현실적으로 불가능해 내년 종부세 과세시점(6월 1일)까지 다가구ㆍ단독주택 및 다세대주택의 공시가격이 확정되기는 어렵다는 게 부동산 전문가들의 지적이다.

부동산 전문가들은 "아파트 이외의 주택에 대한 공시가격 자료를 확보하지 못한 상황에서 종부세를 도입한 것은 조세 형평성 차원에서 큰 문제 아닐 수 없다"며 "모든 주택의 공시가격이 구축될 때까지만이라도 시행을 늦추는 것이 바람직 하다"고 말했다.

국세청은 "아파트 기준시가와 형평에 어긋나지 않게 하겠다"고는 밝히면서도 "구체적인 것은 너무 계산방법이 복잡해 충분히 설명못하겠다. 전문가에게 맡길 수 밖에 없다"고 어려움을 표시했다.

【서울=뉴시스】