[강북 대개발 사업] 재원조달ㆍ투기차단이 과제

18일 발표한 뉴타운, 균형발전촉진사업 사업 등 강북을 중심으로 한 대개발 사업은 무엇보다도 투기차단, 재원마련이 가장 큰 과제다. 개발에 대한 청사진은 제시했으나 재원조달 한계로 사업이 지지부진 해질 수 있고 특히 투기차단 조치를 사전에 취하지 않을 경우 또 다른 투기조장의 비판을 받을 수 있기 때문이다. 또 해당 지역 주민과의 개발방식에 대한 합의가 원만히 진행돼야 예정된 성과를 얻을 수 있다.

지역주민의 경우 고밀개발을 통한 많은 개발 이익환수를 주장하고 있기 때문이다. 이에 대해 서울시 관계자는 “앞으로 뉴타운은 기반시설은 공공부문, 주택은 민간ㆍ공공부문이 맡는 식의 공영개발을 통해 진행한다”며 “특히 개발계획 수립 주체가 기존 시에서 해당 자치구, 주민이기 때문에 이전과 같은 대립, 지연은 없을 것이다”고 말했다. 시가 제시한 가이드 라인 안에서 개발 계획이 수립된 후보지를 먼저 지원, 개발토록 하는 경쟁을 시켜 개발속도를 높인다는 복안이다.

◇토지거래허가 구역, 바로 지정 = 지난해 뉴타운 시범지구 3곳 발표 후 이 일대는 부동산투기 붐이 일어나는 부작용이 발생했다. 9월 지정했지만 실제 토지거래 허가구역을 묶는 작업은 두 달 후 진행됐던 것이다.

시는 이에 따라 도시계획위원회 심의를 거쳐 뉴타운 지구는 19일, 균형발전촉진지구의 경우 내달 중으로 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 이번에는 건교부가 지정한 것이 아니라 시장이 직접 지정, 투기붐을 사전 차단한다는 방안이다.

토지거래허가 구역으로 묶이면

▲주거지역 180㎡(54평) 이상

▲상업ㆍ녹지지역 200㎡(60평) 이상

▲공업지역 660㎡(199평) 이상의 토지는 모두 시의 허가를 받아야 거래를 할 수 있게 된다. 시는 또 부동산 가격이 전국평균 수준에서 30% 이상 상회할 경우 정부에 투기지역지정을 건의할 방침이다. 투기지역으로 지정될 경우 양도소득세를 실거래가로 과세하고 필요하면 15% 탄력세율을 적용하게 된다.

단속도 강화한다. 시는 정부와 합동으로 `부동산 시장 안정대책 점검반`을 구성, 운영에 들어가고 시ㆍ자치구 합동 투기감시활동을 더욱 적극적으로 전개하기로 했다.

◇투자재원 마련 어떻게 = 가장 관심을 끄는 것 중 하나는 투자재원 마련. 시는 이번 뉴타운 사업과 균형발전촉진지구 사업을 위해 2012년까지 약 2조4,000억원의 자금이 소요될 것으로 전망하고 있다. 25개소를 조성하는 뉴타운은 총 1조4,000억원, 균형발전촉진지구 20곳에는 1조원의 자금이 들어갈 예정이라는 것이다.

2012년까지 연평균 2,400억원의 자금이 소요되기 때문에 매년 재원조달에는 큰 무리가 없다는 게 시의 판단. 2003년 도시개발특별회계가 4,175억원이 조성되는 등 매년 4,000억원 가량이 금액이 조성돼 있기 때문에 사업진행은 충분하다는 것이다. 다만 사업이 몰리면서 일시적인 자금수요가 집중 될 수 있기 때문에 이에 대비한 재원조달 방안을 마련하면 사업에는 큰 지장은 없다는 입장이다.

자금수요가 몰릴 경우 시가 내세운 대안은 크게 두 가지. 지역균형 발전 공채를 매각하는 `지역균형발전기금`을 도입, 연2.5%의 금리로 매년 5,400억원을 조달한다는 게 첫번째다. 또 정부지원을 받는 국민주택기금 융자를 통해 연간 3,000억원의 자금을 충당할 계획이다. 아울러 뉴타운 및 촉진지구 기반시설 실치비의 50%를 국고에서 지원받을 수 있도록 정부와 지속적으로 협의해 나가기로 했다.

균형발전 촉진지구의 경우 순환투자 방안도 모색되고 있다. 공공부문을 선투자 한 후 환원되는 재원과 개발후 세수 증가분을 고려, 시 또는 자치구에서 기채를 발행함으로써 강북개발을 조기에 추진하겠다는 복안이다.

하지만 당초 시가 책정한 균형발전촉지구와 뉴타운 25곳에 소요되는 2조4,000억원은 규모가 적다는 평가도 있다. 한 곳 당 평균 책정액수 500억원을 가지고 시가 구상하는 교통, 환경, 상업, 교육, 주거 등이 종합적으로 포함 된 강북발전 모델을 만드는 데 역부족일 수 있다는 지적도 제기되고 있는 상황이다.

<이철균기자 [e-mail]>