재개발 힘들어진다

서울 노후주택 밀집지역 대부분이 2종 주거지역으로 분류돼 주택재개발시장에 한파가 몰아칠 전망이다.

16일 서울 각 구청에 따르면 재개발추진지역인 강북ㆍ관악ㆍ동작ㆍ성동ㆍ성북구 등이 일반주거지역 2,000여만평 중 70%이상을 2종이하 주거지역으로 분류하는 내용의 `일반주거지역 세분화 계획안`을 입안, 이달 말부터 서울시에 상정할 예정이다.

지역별 2종이하 주거지 비율을 보면 관악구가 84%로 가장 높고 성동구 79.7%, 강북구 74.2%, 성북구 77.6%, 동작구 70.6% 등이다.

2종 주거지역으로 분류되면 건축 용적률은 200%이하, 건축높이는 7층 혹은 12층 이하로 제한된다. 이들 재개발추진지역 중 상당수는 7층 이하 2종 주거지로 분류돼 협의ㆍ조정과정에서 종구분이 1등급 올라가도 3종이 아닌 12층 이하 2종 주거지로 상향조정되는 데 그치게 돼 재개발사업이 차질을 빚을 것으로 예상된다.

재개발추진지역 대부분이 2종으로 편입된 이유는 세분류의 핵심기준인 기존 개발밀도가 낮았기 때문이다. 이 지역 대부분이 단독ㆍ다세대주택 등 저층주택으로 구성돼 있어 기존의 개발 밀도가 낮게 조사된 것이다. 또 이들 지역 중 상당수가 간선도로 등 기반시설이 부족하고 구릉지가 많아 3종으로 분류하기가 어려웠다는 게 구청 관계자들의 설명이다.

이번 세분화 계획안이 오는 6월 30일까지 원안대로 확정되면 고밀도 재개발은 불가능해진다. 지금까지는 일반주거지에서 재개발을 할 경우 별다른 층수 규제를 받지 않았고, 용적률도 공공용지 기부체납 등을 통해 인센티브를 받으면 230~250%까지 가능했다.

건설업계 관계자들은 재개발구역이 2종으로 분류되면 난개발이 원천봉쇄 되지만 이로 인해 주택공급난이 심화될 것으로 우려하고 있다. 재개발 수익성이 떨어져 조합원이 건설업체로부터 자금을 조달받는 방식의 현행 합동재개발사업 중 상당수가 무산돼 주택건립물량이 감소할 것으로 전망되기 때문이다.

한 대형건설사의 주택담당임원은 "2종 주거지에서 재개발을 하면 3종 주거지 보다 수익성이 20~30% 떨어지게 된다"며 "정부재원을 이용한 공공시설 건립비 지원을 통해 사업손실을 보전해줘야 재개발시장 침체를 막을 수 있을 것"이라고 말했다.

<민병권기자 [e-mail]>