외국인 대상임대 '고위험 고수익'

외국인을 대상으로 한 임대주택사업은 「고위험·고수익」 재테크 수단이라고 할 수있다.임대대상이 외국인이다보니 임대물건 선정부터 계약서 작성등 신경써야할 게 한두가지가 아니다. 반면 1~2년치 월세를 한번에 받을 수있는데다 외국인 주택임대소득에 대한 소득세도 면제 받을 수있어 연 11~14% 정도의 비교적 높은 수익을 올릴 수있는게 장점이다.

외국인 대상 임대사업을 하려면 무엇보다 그들의 거주성향을 고려한 사업지역및 주택 선정이 중요하며 취득비용보단 수익률에 초점을 맞춘 투자전략이 필요하다. 또 계약서를 꼼꼼이 작성하는 것도 잊지말아야한다.

◇유리해진 세제=국세청은 최근 1가구 1주택자가 해당주택을 외국인에게 임대하고 전세로 살 경우 임대소득세를 내지 않도록 했다.

지금까지는 외국인에게 주택을 임대할경우 보유 주택수와 규모에 관계없이 임대소득에 대한 세금을 납부해야 했다. 예컨대 연 소득금액(1년치 임대소득×0.45%)의 10~40%를 임대소득세로 납부해야했으나 앞으로 부담하지 않아도 된다는 뜻이다. 연간 임대소득세로 들어가는 돈은 투자금액 대비 0.9~1%선으로 만만치않다.

그러나 1가구1주택이라도 고급주택은 비과세혜택이 주어지지 않는다. 고급주택이란 아파트·빌라등 공동주택의 경우 전용면적 50평이상이고 기준시가가 6억원을 초과하는 집이다. 단독주택은 건축 연면적이 80평이상이거나 토지면적이 150평 이상인 주택및 부속토지로 기준시가가 6억원을 초과할 때다.

◇투자포인트=무엇보다 사업대상지 선정이 중요하다. 외국인들의 경우 교통·교육환경이 양호한 곳에 집단적으로 거주하는 경향이 강하다.

미국인들은 이태원 한남동 30~50평형 아파트와 빌라를 선호하고 일본인들은 동부이촌동 30평형대 아파트에 주로 거주하고 있다. 반면 프랑스등 유럽인들은 외국인학교가 위치한 연희동·방배동의 50평형이상 대형주택을 선호하는 게 특징이다.

독특한 주거문화도 고려할 사항. 주택 내부구조·인테리어등도 외국인 취향에 맞도록돼 있어야 한다. 취향은 나라별로 다소 다르다. 그러나 거실과 화장실이 넓은 주택, 주방과 식당이 분리된 주택등을 더 선호하는 경향이 있다.

이런 점을 고려할때 외국인 집단 거주촌내 기존주택을 매입하는게 여러모로 유리하다. 새주택 매입시, 개·보수및 인테리어 비용등 부대비용이 수반될 수밖에 없다. 신축주택보다는 지은지 5년 가량된 기존주택이 외국인 임대사업용도로 적합하다.

◇주의할 점=계약서를 꼼꼼히 작성하는게 키포인트다. 국문이 아닌 영어·프랑스어등 자국어로 계약서를 작성하기 때문이다. 계약서 작성시 각 나라별 고유관행을 미리 파악해 놓을 필요가 있다.

특히 사전계약해지 조항 작성에 주의를 기울여야 한다. 임대차 만료전 계약해지 요건과 구체적인 절차등을 계약서에 반드시 명시해두는게 좋다. 예컨대 「계약을 해지할 땐 반드시 2~3개월 전에 통보해야 한다」는 조항이 단적인 예이다. 화재등에 대비 임차인에게 보험을 들도록 유도하는 것도 좋은 방법이다.

계약서 작성시 만일의 사고를 대비, 협의된 내용을 세밀하고 꼼꼼하게 문서로 남겨놓는게 외국인 임대사업의 성패를 가늠하는 요소이다.

외국인 대상 임대사업은 수익성을 비교적 정확하게 예측할 수있어 취득비용보다는 수익률에 초점을 맞춘 투자전략을 구사할 필요가 있다. /이종배기자 [e-mail] 민병권기자 [e-mail]

입력시간 2000/05/15 12:46