매물조서만 믿지 말고 현장확인을(법원경매 함정많다:상)

◎지상권·가등기 등은 경락후도 소멸안돼/대위변제·세입자 반발 가능성 감안해야법원 경매가 대중화되면서 전문 지식도 갖추지 않은 초보자들이 무턱대고 덤벼들었다가 피해를 보는 사례가 잇따르고 있다. 피해자 대부분은 경매 부동산이 시세보다 훨씬 싼데다 경락을 받으면 근저당·가압류 등을 법원이 말소해준다는 얄팍한 지식만 믿고 참여했다가 낭패를 보고 있다. 따라서 경매에 참가하기 전 반드시 해당 부동산의 권리분석과 현장확인이 필요하다고 경매전문가들은 지적했다. 경매에 숨어있는 함정과 주의점을 알아본다.

○후순위 권리관계 파악

법원의 입찰공고는 낙찰대금을 완납함과 동시에 부동산 소유권이 낙찰자에게 이전되며 각종 저당권, 가압류 등도 원칙적으로 소멸된다고 밝히고 있다.

그러나 효력이 소멸되는 최우선순위의 저당권이나 가압류보다 먼저 올라와 있는 지상권, 임차권, 가등기, 가처분 등의 권리는 경락후에도 소멸되지 않는다.

최우선 순위의 저당권보다 뒤에 등재된 모든 권리는 경락과 동시에 법원이 말소시켜주기 때문에 경락후 아무런 부담이 없으나 최우선 순위보다 먼저 등재된 권리중 일부는 낙찰대금을 완납해도 그대로 유효해 경락인이 처리해야 함으로 이를 감안하고 입찰에 참가해야 한다.

○제세공과금 연체 확인

경매부동산에 붙어있는 제세공과금은 경락인이 처리해야 한다. 경매부동산은 금융기관의 대출금을 갚지 못해 처리되는 물건인만큼 대부분 각종 세금, 공과금이 연체된 경우가 많다.

공과금은 부동산 소유자가 납부하는 것이 원칙인만큼 경락인에게 책임이 따라 붙는다. 특히 규모가 큰 부동산이나 공장 등은 연체된 전기요금, 수도요금만도 엄청나다. 김승연씨는 경기도 안양시 평촌동에 있는 공장부동산을 전기요금 2천5백만원이 연체된 것을 모르고 경락받았으나 공장을 가동하기 위해서는 전력 공급이 필수인만큼 울며 겨자먹기식으로 연체된 전기요금을 납부해야만 했다.

○이해관계인의 항고 조심

민사소송법상의 경매절차를 악용, 이해관계인들이 경락후 항고, 재항고를 거치는 바람에 소유권이전이 늦어지는 사례도 잦다. 경매처분전 부동산 소유자나 세입자 등이 경락가격이 지나치게 낮게 결정됐거나 대항력이 없는 후순위 채권자들이 부동산 명도를 지연시키기 위해 고의로 항고하는 경우가 많다. 이 경우 재항고를 거쳐 대법원의 최종 판결을 받기까지는 6개월정도가 소요돼 경락을 받고도 이전등기를 못해 재산상 손해를 보게 된다.

지난 8월초 일산 신도시 흰돌마을 32평형 아파트를 1억원에 경락받은 이모씨가 대표적인 사례.

이씨는 의정부지원으로부터 이 아파트를 경락받자마자 이사를 하기위해 살고있던 집을 급히 팔았다. 그러나 법적으로 대항력이 없는 세입자가 항고를 하는바람에 이사를 못했다. 낙찰보증금 1천만원이 고스란히 잠긴 것은 물론 잘 살고 있던 집을 팔아버리는 바람에 세를 들어살고 있다.

한편 주택임대차보호법에 명시된 임대차의 대항력을 확보하기 위해 대위변제를 하는 경우도 있다. 대위변제란 제3자 또는 공동의 채무자중 1인이 채무자를 대신해 빚을 갚으면 대신 그 채무자에 대해 구상권을 행사하고 변제를 받는 채권자가 갖고 있는 권리를 행사할 수 있는 민법상 제도다. 예컨대 은행에 선순위 1천만원의 소액 저당권이 있을 경우 2순위 세입자가 우선 순위를 확보하기 위해 은행에 이 빚을 갚으면 세입자는 1순위를 확보하고 경락인은 세입자의 전세금을 떠안게 돼 낭패를 보는 경우가 종종 생긴다. 전문가들은 대위변제 가능성이 큰 거액의 후순위 임차인이 있는 경매 물건은 피하는 것이 안전하다고 충고한다.

○현장확인도 필요하다

감정가격과 현 시세 차이가 커 손해를 보는 사례도 있다. 경매 절차상 법원은 감정평가사가 내린 가격을 최초 입찰 가격으로 정해 경매를 진행하고 있으나 경락인은 감정가격에 대해 평가사에게 책임을 물을 수 없다.

또 법원에 비치된 현황 조사서만 믿고 경락을 받았으나 대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우 법원은 이를 책임지지 않는만큼 본인이 직접 현장 확인을 거친후 입찰에 참가하는 것이 안전하다.<유찬희>