[파이팅 프랜차이즈] 상권, 여기가 뜬다

강남역

명동

종로구 관철동

대학로

건대입구

미아삼거리

신천역

신촌

본격적인 창업의 계절이 돌아왔다. 매년 그랬듯 추운 겨울이 지나고 날씨가 따뜻해지면 새로운 사업을 시작하겠다는 이들이 창업시장으로 쏟아져 나온다. 유망아이템을 찾아 창업박람회나 프랜차이즈 본부를 부지런히 쫓아다니는 예비 창업자와 좋은 점포를 찾기 위해 컨설팅회사를 방문하고 상권내 부동산을 찾아 다니는 이들을 자주 보게 된다.

그러나 아무리 업종 선정이나 본사선정이 제대로 됐더라도 상권 설정이나 입지 선정이 그에 맞지 않으면 적게는 수천만원 많게는 수억원의 인테리어와 시설집기 비용을 날리고 보증금마저 까먹는 경우도 심심치 않게 일어난다. 따라서 서울에서 꾸준한 인기를 누려온 상권 4곳과 현재 주목받고 있는 상권 4곳을 골라 상권의 현황과 앞으로의 전망을 살펴봤다.

1. 강남역-점심·저녁 등 구분없어 이상적

강남역은 그야말로 자타가 공인하는 대한민국 최고 상권이라고 해도 전혀 지나치지 않다. 권리금과 임대료는 국내 최고 수준이지만 어느 정도의 자금과 유망한 아이템이 준비돼 있다면 성공창업 청신호 상권이다.

상권은 크게 둘로 나뉘어져 있다. 하나는 강남역 전통상권인 강남역 6번 출구 방향의 ‘뉴욕제과’상권. 최근들어 대로변 건너편인 씨티극장 상권으로 유동인구를 다소 빼앗기긴 했지만 유동인구가 워낙 많아 경쟁력있는 아이템이라면 창업하기 무난하다.

또다른 하나인 뉴욕제과 건너편 씨티극장이 위치한 씨티극장 상권은 어찌보면 뉴욕제과 상권보다 알찬 상권으로 볼 수 있다. 지하철역 부근 테헤란로의 대형 오피스가와 학원들 덕분에 평일 점심 매출과 져녁 매출의 두마리 토끼를 안겨다 주기 때문에 1년 365일 점심 저녁 구분없는 매우 이상적인 상권이다.

강남역 상권은 ‘제소전 화해조서’라는 법적 판결문을 임대차계약과 동시에 임차인에게 요구하기 때문에 1년만에 명도당하는 경우도 생길 수 있다. 상담을 하다 보면 제소전 화해조서를 모르는 예비창업자가 95%를 넘는다는 것을 알게 된다. 다른 상권에 비해 제소전 화해조서를 작성하는 건물주들이 많기 때문에 신중하게 점포계약을 해야한다.

2. 명동- 의류·패스트푸드가 90% 차지

명동역을 중심으로 밀리오레와 유투존이 들어서있는 주요 도로 ‘중앙로’와 명동성당부터 쇼핑몰 ‘아바타’가 위치한 명동길까지의 쇼핑가, 그리고 을지로입구 5, 6번 출구부터 외환은행 본점을 아우르는 은행ㆍ증권가 오피스 상권으로 나뉜다.

명동길과 중앙로 상권의 90% 이상은 의류와 패스트푸드로 이루어져 있고 대부분이 본사 직영 매장으로 홍보효과를 노리기 위해 입점해 있는 경우가 많다. 증권ㆍ은행가 상권은 주로 20대와 50대로 이루어진 오피스 상권이다. 물론 명동을 드나드는 쇼핑객의 발길도 이어지기는 하지만 주고객층은 인근 사무실 직장인이라고 보면 된다. 따라서 이곳은 주말 보다는 평일이 잘 되는 편이며 한식당과 커피숍, 주점들이 주업종군을 이루고 있다. 1층 30~40평 기준으로 보증금 1억5,000만원에 월세는 800만~1,000만원 수준이며 권리금은 2억원에서 4억원까지다.

3. 신촌- 젊은층 타깃…서북부 최대상권

신촌은 연대, 홍대, 서강대, 이대 등 대학교에서 유입되는 인구에다 서대문구, 마포구, 중구, 종로구, 영등포구 등 거주인구가 많은 지역의 중심에 있기 때문에 서북지역 최대 상권으로 손꼽힌다. 업종 대부분이 유행에 민감한 젊은이들을 타깃으로 하고 있다.

최근 상당한 주목을 받고 있는 곳이 바로 이대와 신촌의 연결통로인 ‘걷고 싶은 거리’. 이 곳은 1층 대부분이 30평 이상의 규모로 이루어져 음식점으로서 매우 이상적인 점포 형태를 갖추고 있고 입지 또한 뛰어나 예비 창업자들의 수요가 쇄도하고 있지만 매물량이 뒤따라주지 않는다.

30평 기준 1층 보증금 2억원에 월세 600만~800만원, 권리금은 3억원 정도가 적당하나 이 권리금에는 매물이 나올 리 만무하다. 유동인구는 20대와 30대가 주를 이루며 이 연령층에 맞는 한식, 양식, 일식, 분식 어떠한 것도 괜찮다. 창업전망은 매우 밝다.

4. 대학로- 평일·주말,방학·개학 편차 심해

대학로 상권은 평일과 주말, 방학과 개학 때의 편차가 심한 곳이다. 주말과 방학 때가 다른 때보다 약 30%정도 이상 매출이 발생한다. 다만 인근에 오피스와 관공서 등 집객력 있는 시설이 거의 없어 점심 매출의 발생이 미미한 곳이다.

마로니에 상권과 판타지움 영화관이 있는 4번 출구 인근 상권 등 두개 상권으로 나뉘어져 있다. 마로니에 상권은 주로 대형 음식점과 커피전문점, 대형 고깃집으로 이루어져 상품단가도 비싼 편이고 시설 또한 고급스럽다. 유동인구가 20~40대라는 방증이기도 하다. 따라서 저렴한 가격의 음식점보다는 고급스러운 인테리어와 경쟁력있는 상품으로 승부해야 유리하다.

판타지움 상권은 주로 10~20대의 유동인구로 이루어져 있으며 가격경쟁이 치열한 곳이다. 젊은층들이 주를 이루고 있어 분식점과 저렴한 고깃집, 술집들이 주를 이룬다. 고급스런 인테리어도 좋지만 젊은층에 맞는 컨셉트와 가격대를 유지하는 것이 중요하다.

5. 종로 관철동- 청계천 개발로 유동인구 늘어

강북 최고의 상권인 종로 관철동은 인근 직장인들과 강북에 거주하는 주민들이 선호한다. 여전히 유동인구가 발디딜 틈 없이 분주한 곳이다. 대로변보다는 이면 먹자골목의 권리금이 비싼 곳이기도 하다. 관철동은 1층 30평 기준으로 권리금이 3억~5억원까지 나가고 보증금이 약 2억~3억원 정도 하기 때문에 이 상권에서 장사하는 업주들이 삼삼오오 공동투자해 제2, 제3 매장을 운영하는 특이한 곳이기도 하다.

청계천 일대의 재개발로 인해 유동인구가 더욱 늘어나고 있어 호재가 많다. 예비 창업자는 메인도로에서 청계천변으로 눈을 돌리면 좋을 듯하다. 유동인구는 20~30대로 소비 목적으로 유입하는 인구들이 많기 때문에 경쟁력있는 아이템은 유망하다. 점심 장사는 약하며 저녁 장사 위주의 상권이다.

6. 신천역- 재건축 영향…내년부턴 오를듯

인근 아파트 단지의 재개발로 인해 과거보다 유동인구가 크게 감소하면서 ‘신천역 특급상권’이란 말이 다소 무색해졌다. 하지만 이곳은 아주 조심스럽게 긴장감이 감도는 그야말로 폭풍전야의 상권이라고 할 수 있다.

예전 신천상권이라고 하면 젊은이들로 북적거리는 그림을 연상하게 되지만 요즘은 주요도로를 제외하고는 손님들을 절반 이상 채우기 힘겨워 보이는 점포들이 눈에 많이 띈다. 인근 송파 신천역 일대가 재건축에 들어가면서부터다.

신천역 상권이 강동ㆍ송파구를 통틀어 가장 활성화돼 있는 상권이라는 데는 아직도 이견이 없다. 신천 일대 2만4,000여가구의 재건축과 송파신도시 계획, 문정ㆍ장지지구 조성계획 등이 이곳의 미래를 더욱 밝게 만든다.

현재 재건축공사는 빠르게 진행중이고 완공이 2년 앞으로 다가왔다. 아마도 내년부터는 서서히 권리금이 오를 것이란 전망이다.

7. 건대입구- 초대형 주상복합 등 입점 눈앞
7호선이 들어서면서 더욱 좋아진 건국대 인근 상권은 54층의 초대형 주상복합건물과 백화점, 영화관 입점을 눈앞에 두고 막바지 공사가 한창이다. 이 시설들이 들어서게 되면 그 동안 변화의 바람이 필요했던 건대 상권이 정체를 딛고 세련된 상권으로 탈바꿈하게 될 것으로 보인다. 또한 지하철 출입구 인근 사거리 코너의 대규모 건대병원이 개원하고 옛 민중병원 자리에 예술대학이 신축되는 등 상권 활성화를 위한 호재가 많다. 특히 100여m 거리를 의류점으로 채워넣은 로데오 상권에 탄력을 불어넣을 것으로 보인다. 건대입구 상권은 가장 큰 변화가 예고되는 상권으로 손꼽힌다. 8. 미아삼거리- 백화점 '빅3' 대결 등 상전벽해

미아리는 말만 들어도 왠지 음침하고 가난하며 오래된 주택을 떠올리게 된다. 하지만 요즘 미아리를 찾아본 사람이라면 말 그대로'상전벽해'라는 말을 실감하게 될 것이다. 신세계백화점을 시작으로 현대백화점이 들어섰고 지금은 롯데백화점까지 공사중이어서 그야말로 백화점'빅3'가 건곤일척의 대결을 벌이는 쇼핑 상권으로 거듭나고 있다. 그동안 이들 백화점 인근은 너무 오래된 건물들과 식상한 업종군으로 형성돼 있어 10대나 20대가 가기조차 싫어하는 남루한 상권이었다. 인근 배후인구는 상당히 많고 강북이나 의정부에서 시내로 진입하는 길목이어서 애초에 뛰어난 입지로 손꼽혀왔으나 개발이 더뎌 제 역할을 하지 못한 것이 사실.

하지만 롯데백화점의 등장으로 인해 이 일대에 큰 변화가 생길 것으로 보이며 주변 건물들도 재건축이 앞당겨질 것으로 예상되면서 주목되는 상권으로 급부상하고 있다.

도움말 = 이홍구 창업피아 대표 www.changupia.com