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전세 사는 사람들에 날벼락 같은 소식
경매 넘어가면 후순위 세입자 30만명 전세금 떼일 판이자 감당 못해 경매로 나온 주택 20% 급증공급 크게 늘어난 부산·대구도 잠재위험지역전세금보증보험 활성화 등 제도적 장치 시급
김민형기자 kmh204@sed.co.kr
경기도 고양시 일산동에 고층 아파트들이 빼곡하게 들어차 있다. 집값 하락에 따라 전세보증금마저 떼일 수 있는‘깡통전세’에 대한 경고신호가 켜진 가운데 일산 역시 위험지대에 놓여 있다는 분석이 나오고 있다. /서울경제DB
경기도 파주의 한 아파트에 전세로 사는 L씨는 최근 한 통의 전화를 받았다. 집주인이 집을 팔려고 내놓았으니 이사 갈 필요 없이 아예 집을 사면 어떻겠느냐는 것. 집값을 물어본 L씨는 깜짝 놀랐다. 집값이 전세금과 전세계약 전 집주인이 알려준 금융회사 대출금을 합한 금액과 큰 차이가 없었기 때문이다. L씨는 "집주인이 집이 팔리지 않아 최악의 경우 경매로 넘기면 전세금마저 떼일 판이라 걱정"이라며 한숨을 내쉬었다.
집 없는 서민들의 '깡통전세 대란'이 시한폭탄처럼 다가오고 있다. 집값 하락세가 이어지고 차주의 이자부담이 갈수록 커지는 상황이 조금만 더 진행되면 대규모 깡통전세가 발생할 것으로 우려된다. L씨의 경우 채무변제 순위가 금융회사 다음이라 집주인이 매각을 포기하고 집을 경매로 넘기면 전세금의 일부는 돌려받을 수 없게 된다.
◇집 포기하는 사람들 늘어난다=금융당국을 비롯해 금융권은 그동안 한국인의 정서상 집을 포기하는 경우는 드물기 때문에 '깡통전세'로 인한 세입자 피해는 극히 제한적일 것으로 분석해왔다. 하지만 최근 양상이 바뀌고 있다. 이자부담이 너무 커 집을 포기하는 사람들이 급증하는 것이다.
지지옥션에 따르면 올 들어 지난 11월 말까지 1ㆍ2금융권을 통해 경매로 나온 수도권 아파트는 1만7,737건이다. 지난해 전체 경매건수인 1만4,816건을 훌쩍 뛰어넘어 20%나 증가했다. 2010년의 1만3,382건에 비해서는 2년 만에 무려 32.5%나 늘어난 것이다.
이런 추세는 앞으로도 이어질 것으로 전망된다. 전 금융권의 주택담보대출 연체율은 8월 말 1.32%로 2010년 말의 0.87% 보다 크게 늘었고 올 들어서도 상승 추세에 있다. 특히 서민들이 주로 이용하거나 1금융권에서 부족한 대출을 추가로 받는 저축은행(11.58%), 상호금융(3.42%) 등 2금융권의 연체율이 급증하고 있다.
금융계의 한 관계자는 "주택담보대출 이자나 원금상환이 연체되면 4~5개월 내에 경매로 넘어갈 수밖에 없다"며 "소득 대비 금융비용을 감당하지 못하는 사람들 중 집을 포기하는 사람들이 늘어나고 있다"고 말했다.
◇후순위 세입자 30만명 이상 될 듯=집값이 10%만 더 떨어져도 전세금의 일부를 떼일 위험에 노출되는 후순위 세입자 수는 금융당국도 정확하게는 파악하지 못하고 있다. 후순위 세입자의 전세금을 파악할 수 있는 수단이 없기 때문이다. 다만 후순위 세입자가 선순위 세입자보다 2배 이상 정도 많을 것이라는 부동산 전문가들의 분석에 따라 잠재 깡통전세 44만가구 중 약 30만가구 이상이 후순위일 것으로 추산된다.
김규정 우리투자증권 자산관리컨설팅팀 차장은 "2년 전 '전세대란'이 일어났을 때 전세계약자 중 상당수가 후순위 전세계약을 맺었다"며 "현재 세입자 중 후순위 세입자들이 선순위의 2배를 훨씬 넘을 것이라는 게 부동산업계의 정설"이라고 전했다.
금융당국은 우선 정확한 데이터 파악이 먼저라고 보고 후순위 세입자 파악에 나섰다. 하지만 통계자료가 없어 애를 먹고 있다.
금융감독원의 한 관계자는 "후순위 세입자의 전세금 규모를 파악하려면 범정부 차원에서 세입자들이 전세금을 신고할 수 있도록 제도적 장치를 마련해야 한다"며 "전세금보증보험 등을 활용해 신고를 유도하는 방안을 검토하고 있지만 아직 아이디어 단계"라고 밝혔다.
◇대규모 단지공급 지역 경고등=부동산 전문가들은 파주ㆍ김포ㆍ인천 등 주택공급이 과다하게 증가해 집값이 꾸준히 하락한 지역을 깡통전세 위험지역으로 꼽고 있다. 같은 맥락에서 최근 주택공급이 많았던 부산ㆍ대구 등의 지방도 잠재위험 지역으로 분류되고 있다.
실제 6월 말 기준으로 김포(55.1%), 파주(54.2%), 일산(53.1%~53.8%), 인천(54.2%) 등의 주택담보인정비율(LTV)은 전국 평균인 48.5%를 크게 상회했다. 현재 김포에는 한강신도시, 파주에는 운정신도시, 인천에는 청라ㆍ영종하늘도시 등 대규모 도시개발사업이 진행 중이다. 이들 지역은 공급과잉으로 집값이 크게 떨어진데다 중도금 및 잔금 납입시기가 임박한 곳이 많아 연체율도 높아지는 추세다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 "중대형 주택공급이 많아 중도금 대출 비중이 높은 아파트들이 많다"며 "수분양자들은 전세계약을 해서라도 중도금 대출을 상환하려고 하지만 도시 인프라가 아직 제대로 갖춰지지 않아 전세거래도 잘 안 돼 중도금 연체율도 높은 편"이라고 말했다
이에 따라 시간이 갈수록 집을 포기하는 사람들이 늘어날 가능성이 높은 상황이다. 금감원에 따르면 금융권 주택담보대출 1개월 이상 연체차주는 4만명, 금액은 4조5,000억원으로 모두 7등급 이하 저신용자들이다.
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