자력재개발구역 새투자처 부상

자력재개발을 통해서도 아파트를 지을 수 있게 됨에 따라 자력재개발구역이 틈새 투자처로 떠오르고 있다.

20일 업계에 따르면 자력재개발을 합동재개발로 전환할 수 있도록 한 `도시 및 주거환경정비법 시행령`이 최근 입법예고 됨에 따라 자력재개발의 수익성에 대한 기대감이 높아지고 있다는 것이다.

7월부터 시행 예정인 이 시행령에 따르면 자력재개발구역 내 토지주(환지대상자)도 재개발조합원의 범주로 인정하고 있다. 또 토지주 80%이상 동의를 받으면 합동재개발로 사업을 전환할 수 있도록 하고 있다. 이렇게 되면 조합설립 후 시공사로 뽑은 민간건설업체로부터 자금을 지원 받아 아파트를 지을 수 있게 된다.

◇자력재개발구역 현황=자력재개발은 관할 지자체가 시행자로 나서 해당 지역의 토지구획정리와 기반시설 설치해준 뒤 당초의 토지주에게 땅을 환지해주어 단독주택 등을 짓도록 하는 방식. 지금까지 환지 대상자는 구역 내 재개발사업이 완전히 끝나 환지 확정을 받기 전까지는 돌려 받은 땅에 대한 등기가 나지 않아 재개발조합을 꾸릴 수 없었다.

현재 남아있는 서울의 자력재개발구역은 모두 9곳으로 송파구 거여2구역과 마포구 아현1구역, 관악구 봉천 4-1구역, 영등포구 신길 3-1구역, 성북구 미아7구역과 노원구 상계1ㆍ2ㆍ6구역, 은평구 응암4-2구역 등이다. 특히 거여2ㆍ아현1ㆍ봉천4-1구역내 재개발미완료 지역에선 합동재개발로 전환하려는 주민들의 움직임이 활발하다.

노른자위로 꼽히는 거여2지구의 경우 거여동 181일대 8,000여평의 부지에 아파트 900여 가구를 짓는 사업이 추진되고 있다. 이중 일반분양 분은 270여가구로 예상된다.

아현1구역에선 지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역을 끼고 있는 아현동85일대 6,000여평이 합동재개발추진 대상지다. 아직 아파트 건립규모는 미확정상태다.

봉천4-1구역에선 봉천동485일대 1,000여평과 480번지 2만4,000여평이 합동재개발 전환추진 사업지다. 이중 3차 사업지에는 아파트 400여 가구가 들어설 것으로 전망된다.

◇제도 보완 더 필요하다=하지만 이번 시행령 개정안에도 아직 보완점이 남아있다.

우선 해당 구역 내 시유지를 불하 받은 토지주들의 권리가 명확히 정해져 있지 않아 조합설립의 걸림돌로 작용할 것으로 보인다. 또 환지 대상자가 기존 땅을 그대로 `제자리 환지`받지 않고 다른 구역의 땅을 맞바꿔 환지 받을 경우 지적법상 기존 토지의 지적이 소멸되지 않는 문제도 조합설립을 어렵게 할 전망이다.

따라서 자력재개발소유자라면 시유지가 적고 `제자리 환지`가 많은 곳을 골라 투자하는 게 유리하다.

<민병권기자 [e-mail]>