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올 한해 부동산 시장이 극심한 침체기를 겪었지만 일부 재개발 시장의 인기는 그 어느 때보다 뜨거웠다. 용산 등 유망지역의 재개발 지분가격이 천정부지로 치솟은 것은 물론 재개발 지역의 신규분양 물량도 청약쏠림 현상을 보이며 인기 몰이를 했다. 대다수의 부동산 전문가들은 내년 부동산 시장의 유망 투자종목으로 여전히 재개발이나 뉴타운 등을 우선 순위로 꼽는다. 하지만 재개발의 경우 사업 진행 과정이 재건축 보다 복잡하고, 사업장 별로 추진 속도가 더딘 곳도 많기 때문에 초보 투자자들이 선뜻 접근하기엔 부담스러운 것이 사실. 재개발 초보 투자자들을 위한 모든 노하우를 공개한다. ◇유망 재개발 투자처 고르는 법=우선 입지 여건을 따져야 한다. 비슷한 시기에 구역 지정이 되더라도 강북권에 위치한 재개발보다 강남권에 위치한 재개발 지분 값이 많이 오른다. 강남권은 강북권에 비해 기본적으로 기반시설이 잘 갖춰져 있고, 교통 등이 더 편리해 투자 수요가 많이 몰린다. 같은 강북권 내에서도 기반 시설 및 교통 여건이 잘 갖춰져 있는 곳의 가격 오름폭이 상대적으로 크다. 또 재개발 사업으로만 진행되는 것보다 뉴타운으로 지정된 재개발 투자가 더 유망하다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “재개발 사업이 한 개의 단일 구역 사업으로 이뤄지는 것이라면 뉴타운은 여러 재개발 구역을 한데 묶어 진행하는 광역단위 개발 계획”이라며 “각종 기반시설 및 교육, 문화, 녹지 공간이 들어서는 미니신도시로 조성돼 재개발구역보다 지분 값 상승률이 훨씬 높다”고 말했다. 도시재정비촉진시범지구(시범지구)로 지정된 곳도 투자 메리트가 크다. 지난 7월부터 ‘도시 재정비 촉진을 위한 특별법’에 기반한 시범지구는 용적률과 층수 제한 등의 규제가 대폭 완화돼 사업이 훨씬 빠르고 투자수익성도 높을 것으로 예상된다. ◇재개발 추진 단계별 투자 포인트=소액투자자가 재개발 투자에서 성공하려면 각 단계별 진행 속도에 따라 투자 타이밍을 잘 잡아야 한다. 재개발 투자의 수익성은 사업기간에 달려있다고 해도 과언이 아니다. 재개발은 투자자와 실수요의 입장에서 매매 시점을 구별해 볼 필요가 있다. 좀 더 싼 가격에 매입해서 높은 수익률을 원한다면 구역 지정이 되지 않은 곳에 투자하는 것이 유리하다. 이는 투자 수익을 극대화 시킬 수 있는 방법이기도 하지만 위험성이 크다는 단점도 있다. 사업기간이 많이 남아 있을수록 지분 시세가 싼 반면 사업 추진을 지연케 할 만한 변수들이 많아 위험이 높다. 자금이 오랜 기간 동안 묶여 있어야 하기 때문에 실수요자 입장에서 위험성이 크다. 때문에 이 경우는 여유 자금이 있는 투자자에게 해당되는 방법. 장기 투자가 아닌, 빠르고 안전한 투자를 원하는 수요자라면 구역지정이후 사업시행인가가 임박해 3~4년 내에 입주 할 수 있는 곳이 좋다. 우선 본인이 원하는 지역을 선택한 다음, 해당 지역을 부지런히 답사 하고 전문가와 상담을 통해 급매물을 노리는 방법이 가장 이상적이라고 할 수 있다. 또 금융비용에 대한 부담감이 있다면 이주비 지급 시기에 지분을 매입하는 것도 하나의 방법이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라진다. 때문에 구역지정 단계에서 발생하는 사업 장기화에 대한 부담이 없다. 금융 비용을 그만큼 줄일 수 있는 방법이다. /자문=양지영 내집마련정보사 팀장 ● 투자할때 이것만은… 재개발 투자는 베테랑 투자자들도 쉽게 접근하기 어려운 상품이다. 투자방법과 시기에 따라 수익 차이가 크고 사업진행이 더딜 경우 상당기간 자금이 묶일 위험이 있다. 또 사업장 별로 각종 이해관계가 얽히고설킨 경우가 많아 묻지마 투자는 지양하고 신중하게 알짜를 골라내는 요령이 필요하다. 첫째, 투자 대상 물건에 분양자격이 있는지 파악해야 한다. 지분 쪼개기가 성행하는 다가구주택의 경우 건축물 준공이후 토지와 주택 소유자가 분리됐으면 분양권은 1인만 주어진다. (단, 2003년 12월 30일 이전에 분리된 주택(토지 규모 90㎡이상)은 준공 이후라도 상관없음) 다가구에서 다세대주택으로 구분 등기된 주택도 2003년 12월 30일 이전에 등기가 완료됐어야 세대별로 분양자격이 주어진다. 때문에 직접 등기부 등본과 건축물 대장을 확인할 필요가 있다. 둘째, 투자 전에 세심히 입지여건을 따져봐야 한다. 사업이 장기화될 경우 임대가 되지 않으면 리스크가 커진다. 임대 수요나 임대차를 위한 내부수리 비용은 물론 기존 세입자의 계약기간 체크도 필수이다. 역세권 여부와 도심까지의 접근성, 조망권 등 향후 지역별 호재까지 꼼꼼히 살쳐보는 것이 좋다. 셋째, 사업추진 속도 및 조합구성을 따져봐야 한다. 일부 재개발 지역의 경우 심각한 지분 쪼개기로 인해 급기야 건립 가구 수 보다 조합원수가 많거나 일분 분양분이 거의 없어 사업자체가 불가능 한 경우도 있다. 무리한 사업추진을 위해 조합원수를 맞추다 보면 중대형이 거의 없는 아파트 단지로 전락할 수 있다. 이러한 폐단을 보완하고자 서울시는 지난 7월 '도시 및 주거환경정비 조례'를 개정해 2003년 12월 30일 이전에 단독ㆍ다가구 주택을 다세대주택으로 구분 등기한 지분에 한해 지분 2개 이상을 합쳐 전용면적이 60㎡를 넘는 경우 권리가액에 따라 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 분양 받을 수 있게 허용했다. 개정 후 과도한 지분쪼개기로 사업성 악화가 우려됐던 성동구 옥수 12, 13구역, 금호 13구역 등 재개발 단지들을 중심으로 최근 조합원 지분 합치기 작업이 이뤄지고 있다. 넷째, 고수익 보다 안정을 원하는 실수요자라면 사업시행 인가 여부 및 조합내부 분쟁이 있나 살펴볼 필요가 있다. 대부분의 사업 절차가 마무리 단계에 이른 단지는 지분값이 이미 오를 만큼 올라있어 투자 메리트는 떨어지지만 안전하다는 것이 장점이다. 다섯째, 매물이나 지분 매입 시 무허가건축물은 가급적 피하는 것이 좋다. 재개발 구역 내에 위치했더라도 무허가 건축물은 분양자격이 없는 경우가 많고 조합측에서 매입하거나, 정관을 통해 청산조합원으로 결정하는 경우가 있어 유의해야 한다. /자문=부동산써브연구실(www.serve.co.kr)
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