전세값 수준에 내집마련 소형아파트 경매 노려라

전세값이 들먹이는 요즘 과감히 셋방살이를 청산하고 경매로 내집마련을 해보는 건 어떨까. 경매를 통해 전세값 보다 싼 아파트 장만 전략을 소개한다.◇사례=吳모(33·은행원)씨는 지난 7일 서울지법 남부8계에서 실시한 경매에서 서울 강서구 가양동 6단지 주공아파트 18평형에 응찰했다. 감정가 5,800만원인 이 아파트는 유찰로 최저입찰가가 4,640만원. 집주인이 이미 집을 비웠고 세입자도 없어 권리관계도 깨끗한 물건이었다. 吳씨는 최저입찰가보다 10만원 높은 4,650만원을 써넣어 낙찰을 받았다. 이 아파트의 전세가는 5,000만원 정도. 컨설팅업체에 낸 수수료 90만원을 더해도 전세값보다 260만원이나 싼 값에 어엿한 내집을 마련한 셈이다.

◇서울 외곽지역을 노려라=서울에서 전세값 수준에 낙찰 가능한 아파트는 주로 구로·상계·방화동 등 외곽지역에 집중돼 있다. 이들 지역은 최근 집값 상승의 영향을 적게 받은 반면 전세가는 상대적으로 많이 올라 집값 대비 전세가의 비율이 65~75%에 달하는 곳들. 경매에 부쳐져 한차례만 유찰돼도 최저 입찰가가 20% 내려가 전세가 수준에 근접하는 물건들이 수두룩하다.

◇권리관계 파악을 위해 이것만은 알아두자=주택을 경매로 낙찰받을 때 가장 신경을 써야 할 권리관계는 세입자 문제.

세입자 관계 파악의 기준은 「확정일자」. 확정일자가 경매신청자의 근저당권보다 선순위면 사전에 협의해 법원에 배당신청토록 하면 된다. 선순위 세입자라도 확정일자가 없으면 피하는게 상책. 세입자는 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있기 때문이다.

후순위 세입자라면 별로 걱정할게 없다. 보증금 3,000만원이하의 소액임차인은 1,200만원을 낙찰대금에서 우선변제해준다. 소액임차인이 아니면 법원에 명도소송을 내면 된다.

◇추가비용을 고려해 입찰금액을 결정하라=경매로 취득한 아파트는 일반 매매보다 세금이 높게 책정된다. 일반매매의 경우 시세의 70~80%정도를 과표로 잡지만 경매낙찰은 낙찰대금 자체가 과표가 된다.

세입자를 내보낼 때 드는 명도비용도 고려해야 한다. 명도비용은 아파트 평형에 따라 차이가 나지만 10~20평형대 아파트라면 150만~200만원 정도가 든다.

◇모자라는 자금은 이렇게=자금이 조금 모자란다면 신용금고 등으로부터 낙찰대금을 일부 빌려 충당할 수 있다. 동아상호신용금고(02-405-3341), 삼성캐피탈(02-2242-6369), 국민상호신용금고(02-756-1500) 등 일부 제2금융권에서 낙찰잔금을 대출해주고 있다. 금리는 12~13%선이며 아파트는 시세의 50~60%까지 대출이 가능하다.

정두환기자[e-mail]