[재건축의 핵, 種 세분화 해부] 2. 재건축 틈새찾기 비상

서울시의 일반주거지 종세분화 결정에 따라 주요 재건축조합들이 사업방향을 잡지 못해 골머리를 앓고 있다. 강남권의 주요 재건축 단지들이 용적률 200%이하의 2종 주거지역으로 분류됨에 따라 건립규모 변경 등 사업계획 수정이 불가피해졌기 때문이다.

김진수 바른재건축연합회장은 “대부분의 노후단지들의 용적률 250%의 3종 주거지역을 기준으로 재건축을 추진해왔기 때문에 2종 주거지역으로 묶인 재건축 단지 중에서는 최악의 경우 사업자체를 포기할 우려마저 제기되고 있다”고 말했다.

◇늘어나는 조합원 추가부담금, 사업 걸림돌 = 재건축 개발밀도가 2종 주거지역 기준으로 하향조정 되면 그만큼 일반분양 아파트 건립가구수가 줄어들어 사업수익성이 하락하게 된다. 이는 결국 조합원 추가부담금 상승을 유발시켜 재건축 추진의 발목을 잡게 된다는 게 부동산 전문가들의 설명. 송파구 가락시영의 경우 2종을 기준으로 재건축계획을 수정하게 되면 3종일 때보다 건축연면적이 5~6만평가량 줄어들 수 있다. 이 경우 일반분양가구수가 대폭 줄어들어 조합원 추가부담금은 20~30%가량 늘어날 수 있다는 게 인근 부동산중개업소 관계자들의 분석이다.

김종수 미리주닷컴 부장은 “가뜩이나 소형평형 건립 의무비율 확대적용으로 인해 재건축사업 수익성이 악화된 상황에서 상당수 재건축 단지가 종 구분마저 2종 이하로 분류돼 조합원들은 추가부담금 상승이 불가피해졌다”말했다.

◇지구단위계획 통한 개발밀도 상향조정 시도 = 이에 따라 2종 분류가 결정됐거나 유력시되는 재건축 단지 내 조합들은 지구단위계획을 탈출구로 삼으려 하고 있다. 지구단위계획구역으로 지정되면 12층 이하의 2종 주거지역으로 결정된 곳이라도 서울시 심의 등을 거쳐 3종으로 상향조정 될 수 있다는 기대를 갖고 있는 것. 현재 서울시는 300가구 이상 재건축 아파트에 대해 지구단위계획 수립을 의무화하고 있다.

하지만 정작 지구단위계획구역으로 지정된다고 해도 개발밀도 상향조정이 가능한 지 여부는 단지별ㆍ지역별로 천차만별이기 때문에 미리 속단하는 것은 금물이라는 게 서울시 관계자의 설명. 지구단위계획구역으로 지정됐다고 하더라도 주변의 여건 등을 고려해 기존의 2종 주거지로 계속 남겨둘 가능성도 높다는 것이다.

◇리모델링으로 선회하나 = 이에 따라 일부 재건축 조합과 시공사들은 리모델링으로 사업을 변경하는 복안도 짜고 있다. 용산구 동부이촌동과 강남구 압구정동 등 중층이상 노후단지들이 밀집한 지역을 중심으로 이 같은 움직임이 일고 있는 상황.

하지만 그 실현여부는 미지수다. 이젠 리모델링도 기존의 재건축처럼 조합원 80%의 동의율을 얻으면 추진할 수 있게 됐지만 사업비용이 재건축의 70~80%에 이르는데 비해 평수 확장 등의 체감효과는 만족스럽지 못해 아직 전폭적인 지지를 얻지 못하고 있다는 게 주택업계 관계자들의 설명이다.

<민병권기자 [e-mail]>